comparativo – Blog do Trevisan

Como medir financeiramente um projeto de investimento imobiliário?

Existem muitas formas de se fazer isso, mas o investidor imobiliário costuma utilizar as formas mais tradicionais de verificação de qualidade econômico-financeira de projetos: Taxa Interna de Retorno (TIR) e Valor Presente Líquido (VPL), ainda que estejam cientes de suas limitações. Em parte, isso acontece por haver referenciais setoriais consolidados para esses dois indicadores. Vamos demonstrar aqui, de forma simples, como ambos funcionam. Para isso, apresentaremos um exemplo simples em conformidade com o que se pratica atualmente no mercado brasileiro.

VPL

O Valor Presente Líquido é o mais simples de entender, porque consiste numa operação simples de trazer todos os fluxos financeiros a valor presente e somá-los no período em que está sendo feita a análise, quase sempre o período zero (n=0). Esta operação é feita em regime de juros compostos: Continuar lendo Como medir financeiramente um projeto de investimento imobiliário?

Por que incinerar lixo não é a solução [C40]

Muitos municípios estão sendo inundados de propostas “milagrosas” de solução para o problema dos resíduos sólidos por meio de incineração. A ideia de resolver o problema e produzir energia barata parece promissora aos líderes municipais. Muitas vezes, as cidades gastam muito dinheiro investigando a viabilidade desses projetos e nunca avança devido às limitações dessas tecnologias e aos impactos com relação aos requisitos de combustível, custos operacionais, qualidade do ar e outras questões descritas em um artigo recente da C40.

A incineração de resíduos sólidos costuma ser apresentada como uma solução rápida e, ao mesmo tempo, produzir energia. A ideia é comercializada como limpa e lucrativa, mas isso não corresponde à realidade. A incineração está, na verdade, entre as piores abordagens que as cidades podem adotar para atingir as metas de redução de resíduos e de geração de energia. Sua infraestrutura fixa instalada (investimentos em CAPEX) é cara para construir e continua sendo cara na fase de operação (investimentos em OPEX). É ineficiente e gera elevados riscos ambientais.

A rota tecnológica da incineração prende as cidades a caminhos com alto teor de carbono, pois incentiva a continuar produzindo muitos resíduos para alimentar o incinerador, enfraquecendo as iniciativas de redução de geração de resíduos ou de aumento das taxas de reciclagem. No mundo todo há uma crescente oposição pública à incineração, que está sendo cada vez mais entendida como tão inadequada quanto o aterro sanitário à medida em que aumenta a conscientização sobre seus impactos ambientais e climáticos. Investimentos em infraestrutura de incineração tendem a se tornar “ativos irrecuperáveis”, à medida que as estratégias bem-sucedidas de redução de resíduos se consolidam e a oposição à incineração cresce. Estes argumentos também se aplicam a outros processos que utilizam o calor para eliminar os resíduos – como a pirólise, que utiliza o calor para decompor a biomassa. Continuar lendo Por que incinerar lixo não é a solução [C40]

XIX Cobreap 2017: valor de liquidação forçada em cenários recessivos

(23/08/17) A apresentação de Osório Gatto e Rosana Murakami (Mercatto) foi o resultado de uma encomenda de dois grandes bancos (Itaú e Santander) para observar dívidas para avaliação de leilão. O mesmo cenário foi considerado para as duas instituições financeiras.

O conceito de Valor de Liquidação Forçada em norma técnica é relativamente recente (só surgiu na NBR 14.653). Não é um preço (venda) e sim o valor (estimável) numa situação de venda forçada (já falamos sobre este assunto aqui). A apresentação, neste caso, tratou deste valor em cenários recessivos.

Esta recessão foi demonstrada num gráfico de PIB privado e público, onde fica também demonstrada a recente recuperação (o primeiro trimestre de 2017 já voltou ao nível de 2014). E o PIB é uma variável de grande aderência com o mercado imobiliário, que demora a responder mas no longo prazo tem significativa aderência à produção de riqueza nacional. Continuar lendo XIX Cobreap 2017: valor de liquidação forçada em cenários recessivos

Expectativas e principais indicadores do mercado imobiliário na América Latina (UPAV 2016)

Hardy Milsch é norte-americano, passou parte de sua vida profissional no México, e hoje é Vice-Presidente Senior e Country Manager da Prologis no Brasil, uma joint venture que representa um dos maiores players brasileiros em apoio logístico. A empresa possui mais de 65 milhões de metros quadrados de área locável no mundo, e ele não se intimida em iniciar seu pronunciamento dizendo que não se preocupa muito com a crise brasileira para seus investimentos. O motivo? As famílias mudam de marca quando o dinheiro fica curto, mas o consumo básico continua existindo. Para ele, só muda o cliente.

A visão de Milsch é de um futuro muito bom para o Brasil em termos de imóveis para apoio logístico, desde que as reformas que apontam no horizonte sejam concretizadas pelo governo. O crescimento recente do Brasil, México e China está ligado à ampliação do consumo das famílias, e o consumo brasileiro continua crescente. Isso tem a ver com outro motivo para seu otimismo: o e-commerce está tomando o lugar das lojas físicas, e esse canal exige três vezes mais espaço logístico para estoques que as lojas convencionais. Continuar lendo Expectativas e principais indicadores do mercado imobiliário na América Latina (UPAV 2016)

Proteja seu dinheiro Especial: UPAV 2016 Mesa de abertura do congresso – Ciclos econômicos na América: cenários e tendências

Relato pessoal da apresentação do Mesa Redonda 1, realizada em 20 de outubro de 2016, das 9h às 10h30, nas dependências do Hotel Windsor, no Rio de Janeiro (RJ), abrindo os trabalhos do congresso.

A mesa teve os seguintes palestrantes:

Caio Megale (Brasil), economista pela USP, colunista do jornal Valor Econômico, staff da equipe econômica do Banco Itaú;
Felipe Pontual (Brasil), economista pela PUC-RJ, representante da ABECIP, especialista em mercado de capitais;
Martin Andrés Jaco (Brasil), engenheiro civil pela USP, representante da BR Properties.

Segue um resumo pessoal dos pontos mais importantes, anotados à mão.

Continuar lendo Proteja seu dinheiro Especial: UPAV 2016 Mesa de abertura do congresso – Ciclos econômicos na América: cenários e tendências