o que é – Página 12 – Blog do Trevisan

Quando adotar concessão comum, patrocinada ou administrativa

A esse respeito, Bruno Aurélio e Renan Sona Silva [1] recomendam o seguinte:

Concessão comum: deve ser um serviço sobre o qual o Poder Público tem o dever de ofertar, deve poder ser objeto de relação econômica explorável pelo privado, e precisa poder ser valorada em unidades individuais de fruição – portanto, deve ser divisível e quantificável. Nesta modalidade, o serviço público é prestado diretamente ao particular-usuário, mediante o pagamento de tarifas, ressalvada a hipótese de subsídio, quando este for previsto em lei (conforme artigo 17 da Lei 8.987/95). A concessão comum é mais adequada a projetos considerados “economicamente autossustentáveis”, ou seja, aquelas desenvolvidas e mantidas pelas receitas geradas diretamente pela exploração econômica do serviço. Em outras palavras, aplica-se melhor a projetos de margens operacionais mais elevadas, previsíveis e duradouras, ainda que exijam grandes investimentos iniciais, alguma capacidade ociosa e reduzida elasticidade-preço de demanda. A concessão comum é a que minimiza os riscos de inadimplemento, principalmente quanto a pagamentos a serem realizados pelos entes públicos;

Concessão patrocinada: também é uma concessão de serviço público a ser prestado diretamente ao usuário. A diferença em relação à comum é haver parte da remuneração paga diretamente pelo ente público contratante, de forma a cobrir a parcela que faltaria para a viabilidade econômica da concessão. Essa contrabatido pode ocorrer na forma de contraprestação pecuniária ou alguma outra alternativa prevista no artigo 6 da Lei 11.079/04: (i) cessão de créditos tributários, (ii) outorga de direitos em face da Administração Pública, e (iii) outorga de direitos sobre bens públicos dominicais. Essa fonte de recursos adicionais permite a concessão de serviços com baixa previsibilidade de demanda, reduzida receita tarifária ou mesmo pelo alto volume de investimentos exigidos. Continuar lendo Quando adotar concessão comum, patrocinada ou administrativa

Como lidar com o tombamento em empreendimentos imobiliários

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Muitos investidores e incorporadores imobiliários ainda não adquiriram o saudável hábito de consultar os conselhos de proteção ao patrimônio histórico e cultural antes de fechar negócios e começar a aportar recursos nos empreendimentos. O resultado disso é que, eventualmente, podem acabar sendo surpreendidos por dispositivos legais que afetam o negócio – em casos extremos, levam até à sua inviabilidade.

Isso acontece por uma série de crenças incorretas e desinformação. Nosso propósito é esclarecer algumas delas aqui. Vejamos algumas crenças comuns a respeito:

“Imóvel tombado é antigo e, em geral, protegido por causa de sua beleza”
Falso. Os motivos do tombamento de um bem constam em seu parecer de tombamento, e são relativos ao valor cultural que possui para uma determinada comunidade. Assim sendo, um imóvel que tenha importância para uma cidade, por exemplo, pode vir a ser tombado, mesmo que seja novo e não tenha valor estético para a proteção.

“Imóvel tombado não paga IPTU”
Falso. Apesar de alguns municípios usarem este tipo de incentivo à proteção, não existe nenhuma regra vinculante entre tombamento e tratamento tributário.

“Quem faz o tombamento é o IPHAN, este é o órgão que preciso consultar”
Incompleto. O IPHAN é responsável pelo patrimônio cultural na esfera federal, mas também existem conselhos de proteção em níveis subnacionais (estaduais e municipais). Não existe nenhum tipo de dependência ou vinculação entre eles, um bem pode ser tombado apenas em nível municipal, por exemplo. Continuar lendo Como lidar com o tombamento em empreendimentos imobiliários

O que é CAPAG

CAPAG é uma espécie de rating, indica a capacidade de pagamento do município, estado ou Distrito Federal. Calculado e divulgado pela Secretaria do Tesouro Nacional, classifica a capacidade de pagamento do ente subnacional em níveis (“A”, “B” ou “C”), os quais são determinados por critérios técnicos que definem se é possível, a este ente, pleitear financiamento ou garantia por parte da União.

O CAPAG usa como parâmetros:

Endividamento (DC)
Poupança corrente (PC)
Índice de Liquidez (IL)

Sua previsão está na Portaria Interministerial 501, de 24 de novembro de 2017.

Saiba mais em:

O poder da narrativa na gestão da empresa de arquitetura ou design

Nós, humanos, temos muito mais facilidade para aprender qualquer coisa quando ouvimos alguém contando uma história. É uma atividade tão prazerosa que atravessa milênios e culturas por todo o globo terrestre. Pelo menos no imaginário popular.

Ao contar uma história, verificamos se uma proposta qualquer faz sentido. A narrativa precisa fazer sentido para ser crível, e esta é a transação básica de quem vive de contar histórias, como escritores e roteiristas. Além disso, permite apresentar, compreender e testar conceitos abstratos, complexos, ambíguos e mutantes.

Num mundo estável, racional e linear, contar uma história não passa de uma atividade lúdica. Mas no atual mundo VUCA (volátil, incerto, complexo e ambíguo), faz sentido retomar costumes primordiais para verificar se um atributo qualquer que se queira oferecer ao mercado teria, de fato, valor percebido pelo potencial cliente. E é isso o que grandes corporações estão fazendo. Curiosamente, copiando práticas cotidianas de arquitetos e designers para produzir mudanças que os próprios arquitetos e designers ainda precisam fazer. Continuar lendo O poder da narrativa na gestão da empresa de arquitetura ou design

Cálculo da taxa de desconto por WACC: exemplo para incorporação imobiliária

Explicaremos hoje como calcular a taxa de desconto pelo WACC (custo médio ponderado de capital), usando como exemplo o setor de incorporação imobiliária. Para o cálculo do WACC, você precisa primeiro calcular o custo do capital próprio pelo CAPM (veja aqui como fazer) e determinar o beta alavancado (clique aqui para ver como calcular).

Nos exemplos anteriores (links no parágrafo de cima), obtivemos:

Custo de capital próprio pelo CAPM = 9,09% ao ano, taxa real
Beta alavancado = 0,88 (real estate development, 15% de capital de terceiros)

Agora é necessário descobrir a taxa efetiva de captação desses 15% de recursos de terceiros (crédito). Vamos supor, a título de exemplo, que seja de 5,5% ao ano, taxa real (descontada a inflação).

Com todas essas informações em mãos, é fácil obter o custo médio ponderado de capital (WACC), a taxa mais utilizada para fluxos de caixa descontados:

rKP é o retorno exigido pelo capital próprio que obtivemos pelo CAPM (9,09%).

A parcela KP/(KP+KT) é a participação do capital próprio na estrutura de capital total (85%).

rKT é o retorno exigido pelo capital de terceiros que citamos acima (5,5%).

A parcela KT/(KP+KT) é a participação do capital de terceiros na estrutura de capital total (15%).

Tc é a alíquota de tributos sobre a renda (34% para lucro real).

Substituindo na fórmula:

WACC= 9,09% x 0,85 + 5,5% x 0,15 x 0,66

WACC = 8,27% ao ano

Repare que o custo de capital total da empresa com dívidas é menor que o da empresa que não tomou empréstimos. É por isso que as empresas usam dívidas em suas estruturas de capital.

Recomendo que você simule uma alavancagem maior (por exemplo, 25% de capital de terceiros) para entender bem o conceito. Não se esqueça de usar o beta alavancado.

Saiba mais:

Estudo de viabilidade econômica de empreendimentos imobiliários

Avaliação econômica de imóveis