A hora e a vez dos fundos imobiliários

Os fundos de investimento imobiliário (FII) estão se popularizando numa velocidade impressionante: de aproximadamente 10 mil investidores em janeiro de 2010, saltamos para mais de 285.000 em 2019 (um crescimento superior a 2.700%!). Além disso, o momento de maior evolução é justamente o atual: não é incomum termos aumento do número de investidores superior a 13% ao mês (sim, é um ritmo de crescimento superior ao da economia chinesa). Hoje existem 173 FIIs listados na bolsa brasileira (B3), cujo valor de mercado pulou de R$ 25 bilhões em 2015 para R$ 54 bilhões (fevereiro de 2019) [1].

Mas por que tanta gente está buscando esse tipo de investimento? O que há de tão atraente nos fundos imobiliários? E por que essas mesmas pessoas estão retirando seu dinheiro de outros tipos de investimento que eram interessantes até pouco tempo atrás?

A resposta vem de uma conjunção de fatores. Em primeiro lugar, ficou mais difícil ganhar dinheiro em aplicações financeiras no Brasil por causa da queda na taxa de juro de nossa economia (e isto tem um lado muito positivo). Já ficou claro que a tendência de longo prazo da taxa SELIC é de se manter em patamares bem inferiores aos do passado. E isso acabou com a atratividade de uma (grande) série de aplicações de renda fixa. Resultado: o investidor se viu obrigado a buscar novas opções de investimento, basicamente dividida em dois grandes grupos:

• O primeiro é o da renda variável, composto por ações, derivativos, fundos de renda variável, fundos de índices (ETF), commodities, etc;
• No segundo grupo estão alternativas mais parecidas com os investimentos tradicionais em renda fixa, entre eles, os fundos de investimento imobiliário. Ou seja, opções de investimento diferentes das habituais.

Em momentos assim, é de se esperar que um mercado diversifique seus experimentos em busca daquilo que traz maior conforto ao investidor. Ocorre que o atual momento é também do início da recuperação do mercado imobiliário brasileiro. Claro que nada parecido com a exuberância do boom imobiliário inédito que vivemos entre 2005 e 2013, mas com sinais consistentes de recuperação de preços, absorção e velocidade de vendas. E os imóveis alugados acabam tendo uma vantagem adicional na atual conjuntura: os contratos de aluguéis não são afetados no curto prazo pela taxa de juro.

A recente melhora na renda das famílias, queda nas taxas de desemprego e a recuperação de nossos fundamentos econômicos trouxeram uma redução nos índices de inadimplência. Isso favoreceu os fundos de papéis (principalmente aqueles fundos imobiliários que investem em recebíveis, como CRI). Alguns destes fundos tiveram valorização muito acima do que qualquer perspectiva otimista apontava em 2015.

Assim, o investidor enfrenta hoje a necessidade de diversificar seus investimentos em função da maior complexidade de riscos da atual conjuntura. Há necessidade de se raciocinar em termos de carteira, aprender a diversificar um portfólio pessoal, uma situação ainda desconfortável para grande parte dos investidores pessoas físicas.

Os resultados têm sido recompensadores. Além da citada valorização patrimonial recente, os fundos de investimento imobiliário estão oferecendo um yield que via de regra paga entre o dobro e o triplo do rendimento de poupança, lembrando que estes fundos também são isentos de Imposto de Renda (pessoas físicas). E o fato de serem negociados em bolsa oferece grande liquidez pelo possibilidade de alienação imediata de qualquer papel – o grande número de investidores recentes estão colaborando muito com este aumento de liquidez. Além disso, ao investir em FII, o brasileiro fortalece nosso mercado de capitais e cria novas modalidades de financiamento imobiliário no país, ajudando a quebrar o monopólio de financiamento via poupança e FGTS (ambos regulados pelo governo) que existia até pouco tempo atrás.

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Principais indicadores dos FII brasileiros:

• Variação da Cota
• Distribuições de rendimento (Dividend Yield)
• Preço / Valor Patrimonial (P/VP)
• Liquidez da cota
• Administração e gestão
• Tipo de gestão – passiva ou ativa
• Representação no IFIX
• Contratos – típicos ou atípicos
• Quantidade de ativos e locatários
• Segmento (tijolo, papel, FOF, híbrido)
• Valor patrimonial/valor de mercado

[1] Dados do Brazil Journal, 06 de maio de 2019, e do fiis.com.br