O rendimento periódico decorrente da propriedade de um ativo (como dividendos, juros, e participações nos lucros) é chamado pelo mercado financeiro de yield. Entretanto, para o mercado imobiliário, em especial para Fundos de Investimento Imobiliário (FII), essa taxa é mais conhecida como cap rate.
Normalmente, o cap rate (ou taxa de capitalização) é apresentado em montantes nominais, ao ano, linearmente.
A forma de cálculo do cap rate é a seguinte:
cap rate = (aluguéis recebidos no ano) / valor de avaliação do imóvel
Já dissemos aqui como o valor de avaliação do imóvel é determinado, conforme norma técnica oficial brasileira (NBR 14.653) e toda a legislação aplicável. Os aluguéis, para o cálculo de cap rate, são considerados em montantes monetários puros, sem considerar o valor do dinheiro no tempo dentro dos 12 meses.
Por exemplo: se determinado imóvel tem valor de avaliação de R$ 5 milhões, e possui receita de aluguel correspondente a R$ 50.000 por mês, seu cap rate será:
cap rate = (50.000 x 12) / 5.000.000
cap rate = 12% ao ano
Por ser linear, este cap rate equivale a 1% ao mês (este cálculo ignora regimes de juros do mercado financeiro).
Este é apenas um dos indicadores de qualidade de um imóvel, ou mesmo de um fundo de investimento imobiliário (FII). Não recomendo tomar decisões baseadas apenas nele, principalmente num mercado complexo e cheio de variáveis influenciantes, como o mercado imobiliário.
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