[Conforme debatido no Secovi-SP em 13 de novembro de 2017]
Loteamento de acesso controlado
O apresentador iniciou com uma introdução breve sobre o surto de urbanização brasileiro do período de 1940 (31% de população urbana) a 2010 (85% dos brasileiros vivendo em cidades). Em 2003 foi publicada a Nova Carta de Atenas pelo Conselho Europeu de Urbanistas (Revisão da Carta de Atenas do CIAM, de 1933). A Carta original [documento de base do zoneamento monofuncional, não citado pelo palestrante] dividiu as funções urbanas em habitar, trabalhar, lazer e transporte (hoje chamada de mobilidade).
As bases legais do loteamento de acesso controlado estão em:
Constituição Federal de 1988: Objetivos da República
CF88: Definições e políticas sobre a propriedade (inclusive sua função social, conforme regulamentado posteriormente no Estatuto da Cidade)
CF88: Direitos Sociais
Competência municipal para legislar sobre desenvolvimento urbano local
Atuação do Estado sobre a propriedade
Política Urbana
O Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/2001), em seu artigo primeiro, trata do direito à segurança:
Art. 1o Na execução da política urbana, de que tratam os arts. 182 e 183 da Constituição Federal, será aplicado o previsto nesta Lei.
Parágrafo único. Para todos os efeitos, esta Lei, denominada Estatuto da Cidade, estabelece normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental.
A construtora é a empresa responsável pela construção, ou seja, a execução física do edifício ou estrutura. O que ela faz é a construção literal: contrata ou terceiriza mão-de-obra (operários), máquinas, equipamentos, tecnologia construtiva, testes de qualidade e ensaios tecnológicos. Sua responsabilidade é garantir a qualidade física da obra e os prazos de execução, além de cuidar para que o edifício não tenha problemas físicos (instabilidade, trincas, rachaduras, infiltrações, irregularidades, imperfeições, divergências em relação ao projeto, material de qualidade inferior ao contratado, etc. – os chamados vícios construtivos). A construtora também é responsável pela segurança dos operários, portanto deve ter um técnico de segurança do trabalho responsável pela obra.
A construtora costuma ser contratada pela incorporadora para a execução da obra. Não há diferenças muito sensíveis entre as principais construtoras, seu trabalho tende a ser melhor definido e seu risco é menor que o da incorporadora. Por consequência, suas margens operacionais (lucros operacionais) costumam ser inferiores às das incorporadoras. A construtora não tem como atribuições principais planejamento imobiliário, nem vendas, nem divulgação do empreendimento, nem financiamento, nem projeto técnico (no sentido de design) do empreendimento (definição de produto), mas permanece com a responsabilidade sobre o projeto (no sentido de project).
Do outro lado está a empresa incorporadora, aquela empreendedora que articula o negócio imobiliário. A palavra “incorporação” para identificar essas empresas vem da atividade de formalizar o registro imobiliário do condomínio na matrícula mãe (matrícula do terreno), o que é feito no Oficial (cartório) de Registro de Imóveis competente. Muitas construtoras absorvem também a atividade de incorporação por promover retornos muito maiores que os de construção (obviamente por ter maior risco).
Fluxo de decisões típico do projeto (project). Por cores, os agrupamentos típicos de atividades em um mesmo player do negócio. Modelo baseado em esquema proposto por Marcelo Westermann.
A atividade de incorporação imobiliária é regida pela Lei Federal 4.591/64, a mesma lei que dispõe sobre a criação e funcionamento de condomínios (de casas ou de apartamentos) no Brasil. Para fazer o registro imobiliário do condomínio, a incorporadora precisa registrar:
Minuta de convenção de condomínio atendendo a toda a legislação vigente, Norma Técnica de Desempenho NBR 15.575 em todas as suas partes, e incluindo em seu teor todo o exigido pelo Direito do Consumidor
Memorial de Incorporação contendo descrição completa e perfeita caracterização do condomínio e suas unidades autônomas (apartamentos, casas, vagas, etc.) em seus aspectos físicos, conforme exigido pela legislação vigente
Quadros de áreas e especificações preenchidos de acordo com a norma técnica ABNT NBR 12.721. Esta norma técnica não é norma de incorporação (as regras de incorporação estão na lei 4.591) e sim de cálculo de custos e divisões proporcionais e não proporcionais entre as unidades autônomas de um condomínio. É a partir destes quadros que são calculadas as proporções de taxas condominiais entre unidades maiores ou menores, por exemplo.
A incorporadora, por ser a empresa empreendedora, identifica as oportunidades, faz estudos de viabilidade, adquire o terreno (ou faz permuta permitida por lei, sem consumir seu landbank), formata o produto a ser desenvolvido. A incorporadora tem como principais fornecedores:
o financiador, em geral instituições financeiras, quem empresta o dinheiro para a realização do empreendimento. Alguns bancos fazem a operação financeira a partir do compromisso de compra e venda das pessoas físicas, reduzindo riscos para os dois lados e minimizando a necessidade de capital de giro líquido da incorporadora
a construtora, que vai realizar obra
consultorias de planejamento imobiliário, que dão orientações e subsídios para que o empreendedor coloque no mercado um produto adequado e realize um bom negócio
escritórios de arquitetura e engenharia, que farão projetos, orçamentos, cronogramas e memoriais descritivos do empreendimento
consultorias especializadas em obtenção de licenças ambientais, licenças de instalação, manejo e supressão vegetal, aprovações em órgãos públicos, aprovações em órgãos de preservação do patrimônio cultural, etc.
empresas de pesquisa de mercado e avaliação imobiliária realizada pela ABNT NBR 14.653 para determinar qual será o valor de mercado do que se pretende construir e o Valor Geral de Vendas (VGV) do empreendimento
agências de marketing, publicidade e propaganda
A incorporadora é quem corre mais riscos com o empreendimento, por isso é quem tem as maiores margens operacionais (lucro). Além disso, ela tem ciclos operacionais e de caixa mais curtos que a construtora, o que lhe oferece grandes oportunidades de ganhos (leia mais sobre isso no link para o livro abaixo). Ela é a responsável pelo empreendimento enquanto negócio imobiliário. Está sob sua responsabilidade a entrega do produto que foi oferecido e no prazo acordado contratualmente.
Em alguns casos, a empresa atua em mais de um papel. Há construtoras que são também incorporadoras, vendedoras, e algumas são até financiadoras. Vale ressaltar que uma empresa que tem em seu registro o CNAE de construtora e não tenha CNAE de incorporação imobiliária pode se beneficiar do pacote de desoneração tributária do governo para a construção civil brasileira.
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