Este ano de 2026 trouxe uma nova família de livros técnicos econômico-financeiros, em especial meus dois principais títulos: Avaliação econômica de empreendimentos (segunda edição) e Estudo de viabilidade econômico-financeira (terceira edição).
Estas duas novas edições estão com textos completamente revisados e ampliados, exemplos revistos, novo material, e trazem importantes atualizações, inclusive ao nosso novo panorama tecnológico. Continuar lendo Nova família de livros técnicos
Existem diversos ângulos pelos quais podemos observar o papel do custo de capital na determinação da taxa de desconto do fluxo de caixa, seja para a finalidade que for: avaliar um empreendimento, consruir um plano de negócios, estudar a viabilidade de um negócio ou modelar uma nova oportunidade para o mercado.
A literatura de avaliação de empresas (valuation) não parece ter qualquer dúvida sobre a questão e afirma recorrentemente o custo de capital como a taxa à qual o fluxo de caixa deveria ser descontado para que possamos conhecer o valor presente de uma série de montantes financeiros. O motivo para isso é simples: esta é a taxa com a qual são comparados os retornos sobre o capital investido para verificar se o empreendimento está gerando valor. Em outras palavras: o capital investido deveria ter um retorno mínimo igual ao custo de capital para que este investimento faça sentido e seja viável e atraente ao investimento. Continuar lendo Significado do custo de capital [valuation]
Editar o texto do filho pródigo é uma grande responsabilidade, exige muito cuidado. Mas já estava na hora. Oito anos se passaram desde o lançamento da versão anterior do livro mais vendido sobre o assunto (!), e muita coisa mudou no mercado, nos profissionais, no ambiente de negócios e nas tecnologias envolvidas. Já era hora de editar e ampliar o texto, até porque os próprios leitores demonstram mais maturidade e interesse no assunto.
Assim, sem perder o didatismo que sempre tivemos por meta para atender ao público iniciante no tema, o texto ganhou profundidade, alguns conceitos foram aperfeiçoados, e alguns exemplos foram melhor detalhados. Também foram incluídas seções específicas para empreendimentos de base imobiliária (EBI) e outra investimentos rentistas, como aqueles para aluguel. Continuar lendo Viabilidade econômico-financeira imobiliária: Terceira Edição
A avaliação econômico-financeira de qualquer empreendimento gerador de riqueza, sem prazo determinado para encerramento, é intrinsecamente associado à sua capacidade de geração de caixa futura. Assim funciona a avaliação de empresas e de ações (valuation), a avaliação de empreendimentos de base imobiliária (EBI) pela NBR 14.653-4, o estudo de viabilidade econômico-financeira (EVEF) e a modelagem econômico-financeira (MEF) de concessões e parcerias.
A lógica de cálculo desse valor intrínseco é a mesma do fluxo de caixa descontado (FCD), ou seja, cada montante de resultado futuro (R) é trazido a valor presente (VP) por uma taxa de desconto (i). O desafio das sequências estáveis e infinitas, é apenas a inconveniência de se explicitar todos os fluxos de uma sequência muito grande no Excel.
Em maneira alternativa de se visualizar isso, podemos observar o problema por outro ângulo. Considerando que a conversão de um valor futuro (VF) qualquer é trazido a valor presente pelo regime de juros compostos: Continuar lendo O valor intrínseco do empreendimento: perpetuidade
Existem muitas formas de se fazer isso, mas o investidor imobiliário costuma utilizar as formas mais tradicionais de verificação de qualidade econômico-financeira de projetos: Taxa Interna de Retorno (TIR) e Valor Presente Líquido (VPL), ainda que estejam cientes de suas limitações. Em parte, isso acontece por haver referenciais setoriais consolidados para esses dois indicadores. Vamos demonstrar aqui, de forma simples, como ambos funcionam. Para isso, apresentaremos um exemplo simples em conformidade com o que se pratica atualmente no mercado brasileiro.
VPL
O Valor Presente Líquido é o mais simples de entender, porque consiste numa operação simples de trazer todos os fluxos financeiros a valor presente e somá-los no período em que está sendo feita a análise, quase sempre o período zero (n=0). Esta operação é feita em regime de juros compostos: Continuar lendo Como medir financeiramente um projeto de investimento imobiliário?
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