CAPM – Blog do Trevisan

Fluxo de caixa da empresa e do acionista

O consenso a respeito do mérito do fluxo de caixa esperado enquanto mecanismo adequado para a estimativa do valor intrínseco de um empreendimento é robusto a ponto de ser pouco questionado nos dias atuais. Tanto que o método tem um nome universalmente conhecido e amplamente aceito: fluxo de caixa descontado (FCD).

Por outro lado, isso não nos livra da eventual convivência com definições equivocadas e conflitantes, entendimentos equivocados sobre detalhes do método, e o convívio com informações pouco estruturadas e altamente dependentes de interpretação humana. Este texto trata de um dos pontos onde equívocos ocorrem com grande frequência: a diferenciação entre o fluxo de caixa do empreendimento como um todo e o fluxo de caixa que o acionista percebe em seu bolso. Continuar lendo Fluxo de caixa da empresa e do acionista

Como medir financeiramente um projeto de investimento imobiliário?

Existem muitas formas de se fazer isso, mas o investidor imobiliário costuma utilizar as formas mais tradicionais de verificação de qualidade econômico-financeira de projetos: Taxa Interna de Retorno (TIR) e Valor Presente Líquido (VPL), ainda que estejam cientes de suas limitações. Em parte, isso acontece por haver referenciais setoriais consolidados para esses dois indicadores. Vamos demonstrar aqui, de forma simples, como ambos funcionam. Para isso, apresentaremos um exemplo simples em conformidade com o que se pratica atualmente no mercado brasileiro.

VPL

O Valor Presente Líquido é o mais simples de entender, porque consiste numa operação simples de trazer todos os fluxos financeiros a valor presente e somá-los no período em que está sendo feita a análise, quase sempre o período zero (n=0). Esta operação é feita em regime de juros compostos: Continuar lendo Como medir financeiramente um projeto de investimento imobiliário?

Quanto um investimento deve render?

Hoje iniciamos aqui uma nova série de textos, dessa vez sobre temas econômico-financeiros de aplicabilidade à arquitetura e engenharia: estudo de viabilidade econômico-financeira (EVEF) de empreendimentos, avaliação econômica de empreendimentos pela capitalização da renda, modelagem econômico-financeira (MEF) de projetos de desenvolvimento de infraestrutura, e assim por diante.

Abordar esse tema exige considerar diversas questões, e considero uma das mais importantes a rentabilidade mínima exigida pelo capital investido. Quando ele deveria render de forma justa a todos os envolvidos? Existem três patamares diferentes para esta definição: o custo do capital investido (patamar mínimo), a remuneração média de mercado (obtida pela observação de negócios e agentes), e a remuneração mínima exigida pelo próprio investidor. Cada um desses patamares recebe um nome diferente:

Custo do capital: CAPM, sigla do principal método de cálculo do custo de capital próprio do investidor; ou WACC, sigla do método de cálculo mais popular para o custo de capital total investido, incluindo capital de terceiros (custo das dívidas);
Remuneração média de mercado: Taxa Interna de Retorno (TIR) observada em negócios semelhantes transacionados no mesmo mercado, com prazos e patamares de riscos semelhantes ao nosso caso;
Remuneração mínima exigida pelo investidor: Taxa Mínima de Atratividade (TMA) estabelecida pelo investidor com base em sua experiência e conhecimento daquele mercado e tipo de negócios específico.

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Como obter o risco-Brasil sem EMBI+ do Ipeadata

O Ipeadata deixou de publicar os dados de risco-Brasil do EMBI+ (calculado pelo banco J.P. Morgan) no dia 30 de julho de 2024. Com isso, a fonte a ser utilizada para diversas finalidades financeiras teve que ser alterada – uma delas é a de importação do custo de capital próprio (CAPM) norte-americano para a aplicação em projetos brasileiros.

O EMBI+ (Emerging Markets Bond Index Plus) era uma forma de se calcular a diferença de remuneração de títulos públicos de dívida dos países emergentes em relação aos títulos do Tesouro dos Estados Unidos. O índice era baseado nos bônus emitidos por este grupo de países e mostrava os retornos financeiros obtidos a cada dia por uma carteira selecionada de títulos.

O índice de risco-país auxilia os investidores na compreensão do risco de investir naquele ambiente doméstico específico: quanto mais alto for seu valor, maior a percepção de risco. O EMBI+ foi criado para classificar países que apresentassem alto nível de risco segundo as agências de rating e que tivessem emitido títulos de valor mínimo de US$ 500 milhões, com prazo mínimo de 2 anos e meio. Continuar lendo Como obter o risco-Brasil sem EMBI+ do Ipeadata

Exemplo de taxa de desconto para incorporação imobiliária

A taxa de desconto é peça-chave dos estudos de fluxos de caixa descontados, seja para a finalidade que for: avaliação de empreendimentos existentes, estudos de viabilidade, planos de negócios, simulações, e assim por diante. Dependendo do caso, uma mínima variação na taxa de desconto pode provocar enormes diferença no resultado. Além disso, nossa economia doméstica costuma sofrer fortes variações em seus fundamentos em períodos relativamente curtos. Então sempre fica a dúvida sobre a determinação da taxa de desconto mais adequada a ser utilizada.

Com a intenção de ajudar nossos leitores, deixamos abaixo um exemplo de cálculo de taxa de desconto para a atividade de incorporação imobiliária para uma empresa totalmente financiada por capital próprio, dos acionistas (sem financiamento por dívidas). Continuar lendo Exemplo de taxa de desconto para incorporação imobiliária