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Viabilidade econômico-financeira imobiliária: Terceira Edição

Editar o texto do filho pródigo é uma grande responsabilidade, exige muito cuidado. Mas já estava na hora. Oito anos se passaram desde o lançamento da versão anterior do livro mais vendido sobre o assunto (!), e muita coisa mudou no mercado, nos profissionais, no ambiente de negócios e nas tecnologias envolvidas. Já era hora de editar e ampliar o texto, até porque os próprios leitores demonstram mais maturidade e interesse no assunto.

Assim, sem perder o didatismo que sempre tivemos por meta para atender ao público iniciante no tema, o texto ganhou profundidade, alguns conceitos foram aperfeiçoados, e alguns exemplos foram melhor detalhados. Também foram incluídas seções específicas para empreendimentos de base imobiliária (EBI) e outra investimentos rentistas, como aqueles para aluguel. Continuar lendo Viabilidade econômico-financeira imobiliária: Terceira Edição

O valor intrínseco do empreendimento: perpetuidade

A avaliação econômico-financeira de qualquer empreendimento gerador de riqueza, sem prazo determinado para encerramento, é intrinsecamente associado à sua capacidade de geração de caixa futura. Assim funciona a avaliação de empresas e de ações (valuation), a avaliação de empreendimentos de base imobiliária (EBI) pela NBR 14.653-4, o estudo de viabilidade econômico-financeira (EVEF) e a modelagem econômico-financeira (MEF) de concessões e parcerias.

A lógica de cálculo desse valor intrínseco é a mesma do fluxo de caixa descontado (FCD), ou seja, cada montante de resultado futuro (R) é trazido a valor presente (VP) por uma taxa de desconto (i). O desafio das sequências estáveis e infinitas, é apenas a inconveniência de se explicitar todos os fluxos de uma sequência muito grande no Excel.

Em maneira alternativa de se visualizar isso, podemos observar o problema por outro ângulo. Considerando que a conversão de um valor futuro (VF) qualquer é trazido a valor presente pelo regime de juros compostos: Continuar lendo O valor intrínseco do empreendimento: perpetuidade

O que é avaliação de empreendimentos pelo método da renda

A avaliação de imóveis e empreendimentos é regrada no Brasil pela norma técnica ABNT NBR 14.653, a qual observa também as melhores práticas internacionais. Qualquer imóvel que não gera renda é avaliado considerando a hipótese de venda (liquidação de ativos).

Porém, quando o bem gera renda, surge um novo entendimento sobre sua avaliação, porque passa a ser observado enquanto empreendimento (regrado pela parte 4 da norma ABNT NBR 14.653). Isso acontece porque a hipótese de sua venda pode não fazer sentido: num empreendimento, sua operação aproveita a sinergia entre todos os ativos envolvidos de forma a gerar um resultado superior à soma do valor de mercado de todas as suas partes componentes.

A diferença entre esse valor criado pelo empreendimento (criação de riqueza) e o valor da soma de todos os seus ativos tem sido estudada pelas ciências econômicas há muito tempo. Exemplificando apenas alguns conceitos, o Q de Tobin é um quociente obtido pela divisão do valor de mercado do empreendimento em operação (Vo) pela soma de seus ativos, com o objetivo de mensurar o quanto o empreendimento é capaz de criar riqueza em relação a seu ativo enquanto multiplicador: Continuar lendo O que é avaliação de empreendimentos pelo método da renda

Como medir financeiramente um projeto de investimento imobiliário?

Existem muitas formas de se fazer isso, mas o investidor imobiliário costuma utilizar as formas mais tradicionais de verificação de qualidade econômico-financeira de projetos: Taxa Interna de Retorno (TIR) e Valor Presente Líquido (VPL), ainda que estejam cientes de suas limitações. Em parte, isso acontece por haver referenciais setoriais consolidados para esses dois indicadores. Vamos demonstrar aqui, de forma simples, como ambos funcionam. Para isso, apresentaremos um exemplo simples em conformidade com o que se pratica atualmente no mercado brasileiro.

VPL

O Valor Presente Líquido é o mais simples de entender, porque consiste numa operação simples de trazer todos os fluxos financeiros a valor presente e somá-los no período em que está sendo feita a análise, quase sempre o período zero (n=0). Esta operação é feita em regime de juros compostos: Continuar lendo Como medir financeiramente um projeto de investimento imobiliário?

Estudo de viabilidade econômica, modelagem e avaliação de empreendimentos

Esses três estudos podem parecer ser a mesma coisa, mas são muito diferentes entre si. Visualmente, todos se apresentam como planilhas detalhadas que estimam fluxos financeiros futuros, mas o propósito de cada um deles se difere essencialmente dos demais. Apesar de serem construídos em formatos, com premissas e técnicas semelhantes, cada um deles é construído com um propósito diferente, e costumam ser contratados por clientes que possuem objetivos que os colocam em alguma dessas três categorias de forma muito clara.

O estudo de viabilidade econômico-financeira (EVEF) é a análise de uma oportunidade de negócio ou de investimento, e normalmente se refere a um empreendimento, ampliação ou modificação que ainda não existe. É parte integrante do plano de negócios (parcela econômico-financeira do business plan) e costuma ser encomendado pelo potencial investidor ou empreendedor como auxílio à tomada de decisão entre investir ou não. Continuar lendo Estudo de viabilidade econômica, modelagem e avaliação de empreendimentos