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O que é Project Finance?

Project Finance é uma modalidade de estruturação financeira para a realização de projetos de grande porte, onde a principal fonte de receita para o pagamento do serviço da dívida de seu financiamento e do produto ou serviço resultante vem do fluxo de caixa gerado pela sua própria operação. Quando 100% dos recursos para o pagamento da dívida vem do fluxo do projeto, é chamado project finance non recourse, ou project finance puro. Esta característica de autofinanciamento permite a realização de projetos cujo porte seja superior ao de seu patrocinador. Portanto, é adequado para:

  • Projetos de vulto, onde o patrimônio da empresa seria insuficiente para aproveitar uma oportunidade de investimento tradicional (corporate finance)
  • Projetos de longo prazo de maturação, em que o investidor tradicional não se interessaria pelo período de retorno do capital (payback) alongado
  • Projetos de infraestrutura onde o poder público não possui recursos suficientes para sua realização, especialmente em países em desenvolvimento, onde o Estado tem baixa capacidade de financiamento de obras públicas
  • Parcerias público-privadas (PPP), onde a aliança de capital viabilize projetos de interesse público de forma atraente ao investidor privado. Neste formato, o poder público transfere os riscos da construção e da operação à iniciativa privada para maior eficiência em sua própria operação

O Project Finance possui uma engenharia financeira complexa e altamente alavancada. Por este motivo, o foco de interesse principal é a gestão de seus riscos. Não significa necessariamente que o Project Finance seja mais arriscado que o Corporate Finance – tudo depende da estruturação do projeto, em especial quanto à estruturação das garantias.

Este tipo de financiamento é muito utilizado em todo o mundo há décadas, e tem financiado projetos ligados a Continuar lendo O que é Project Finance?

Dica para projetos de telhados de edifícios residenciais

Existe um problema recorrente em telhados de edifícios residenciais. Eu o vejo todos os dias, nos mais variados empreendimentos. Ele nasce no projeto de arquitetura, quando é definido o desenho básico das águas do telhado. Pela natureza do projeto do andar tipo, o perímetro do edifício costuma ser recortado, com balanços e reentrâncias.

Até aqui, nenhum problema. Ele surge apenas quando, por questões culturais, reminiscências dos telhados de casas em duas ou quatro águas, o projeto de arquitetura tenta reproduzir este modelo na cobertura do edifício, jogando as águas para a periferia recortada. Por consequência, a calha também fica toda recortada, cheia de curvas a 90 graus. Seja ela em metal ou na alvenaria impermeabilizada, o risco de falha de estanqueidade nessas curvas é elevado. E essas curvas estão, pela natureza da planta tipo convencional, sobre os dormitórios. Outro problema criado pelo próprio projeto é a passagem dos tubos de queda, que acabam se utilizando dos shafts de banheiros para conduzir as águas de chuvas. Isso reduz o espaço útil para a tubulação de coleta das próprias unidades e dificulta uma eventual manutenção.

Problema colocado, agora vou dar uma sugestão para resolvê-lo: Continuar lendo Dica para projetos de telhados de edifícios residenciais

Os arquitetos a.G.

Existe ainda uma geração de arquitetos que acredita ser dona da sabedoria suprema em uma infinidade de assuntos que não lhe diz respeito. E isso não é privilégio de nossa classe, entre engenheiros existe o mesmo fato peculiar. São profissionais tão confiantes em si mesmos que pronunciam barbaridades em entrevistas à mídia impressa (ou na web) – e nossos fantásticos jornalistas imprudentemente os publicam. Ambos caem no ridículo e talvez não saibam disso.

Acho até engraçado ler algumas ideias e opiniões de nossos mestres – chega a dar dó de alguns. Não é possível que alguém leve tais palavras a sério. Bom, pensando melhor, é possível sim. Infelizmente. Fato é que eles ainda não perceberam que qualquer informação pode ser verificada a um clique de distância, e de qualquer lugar. E aqueles que têm renome (e deveriam protegê-lo, pela lógica usual), ficam mais pomposos para ditar regras a partir de suas sensações e percepções.

Eles ainda não chegaram ao ano de 1637, em que  Discurso do método de René Descartes foi publicado. Descartes, desconfiando de tudo e de todos, inclusive de si mesmo e de suas percepções, revolucionou a ciência e permitiu um desenvolvimento de base que levou à eficiência energética do vapor e mecanização nos anos 1700, que por sua vez levaram à Revolução Industrial nos anos 1800, às sucessivas revoluções tecnológicas dos anos 1900 e finalmente ao Google, aquele lugar onde o discurso vazio é destruído em uma fração de segundo.

Uma vez, durante o mestrado, um professor disse que meu método de cálculo de uma amostra estava errado (eu estava usando um livro de estatística básica). O jeito correto, segundo ele, era pegar uma amostra de 3% do universo (!!!!). Não era piada, ele falava sério. Eu estava na USP, e o tal professor é um figurão que dá entrevistas a torto e direito para tudo quanto é jornal e revista. Na hora eu fiquei revoltado, mas não disse nada. Ninguém naquela sala me apoiaria (oi, você acha mesmo que um grupo de arquitetos iria brigar pelo rigor estatístico?). Mas hoje, vendo de longe, penso que fiz o correto – respeitei, que é o que fazemos com espécies em extinção. Continuar lendo Os arquitetos a.G.

A redução do compulsório e o mercado imobiliário

Todo Banco Central que se preze limita a alavancagem bancária (volume de recursos de terceiros em relação aos recursos próprios). A limitação é feita com diversos instrumentos que servem também à política monetária, porque os bancos são multiplicadores de moeda na economia. Um desses instrumentos é aplicado ao seu rico dinheirinho que sobrou na poupança (e não me diga que você não está aproveitando os belos retornos de LCI e Tesouro com risco inferior ao da poupança…).

Funciona assim: o governo exige que uma parte dos depósitos em poupança fique bloqueado na conta movimento do banco no Bacen. O resto, o banco pode emprestar e ganhar o seu lucro na diferença, o spread. Esse bloqueio é chamado depósito compulsório, e reduz a multiplicação da moeda pelo sistema bancário. O que sobra, pode ser Continuar lendo A redução do compulsório e o mercado imobiliário

Nova exigência legal para reformas em apartamentos

Quem vai reformar apartamento ou unidade em condomínio deve tomar cuidado com a nova exigência da NBR 16.280. Agora, qualquer reforma exige um responsável técnico com anotação recolhida! Veja abaixo o comunicado do Conselho de Arquitetura e Urbanismo, na íntegra. Muito importante para quem mora em condomínio e para os síndicos.

A desinformação de síndicos, administradoras e proprietários sobre os riscos que uma reforma possa acarretar faz com que muitas obras sejam realizadas sem nenhum acompanhamento técnico, ignorando aumento de Continuar lendo Nova exigência legal para reformas em apartamentos