A Encol faliu em 1999 deixando inúmeros compromissários compradores de imóveis com imenso prejuízo. O fato foi marcante por ter ocorrido com uma construtora e incorporadora grande, bem conhecida (e reconhecida) pelo mercado, e por não haver, na época, garantias jurídicas para que essas famílias recuperassem seus investimentos. Obras que estavam quase em sua conclusão não podiam ser entregues, porque a contabilidade era única para todos os empreendimentos da empresa.
O evento motivou a criação, através da Medida Provisória 2.221/2001, de uma instituição jurídica que isola o patrimônio de cada empreendimento na contabilidade da empresa, protegendo-o da falência ou insolvência civil do incorporador.
Segundo o IRIB:
O patrimônio de afetação foi concebido com o objetivo principal de assegurar a recomposição imediata dos patrimônios individuais dos adquirentes de fração ideal vinculada à unidade autônoma em construção ou a ser construída, no caso de quebra do incorporador. Decorre do principal, o objetivo de conferir segurança e confiança ao mercado imobiliário. Outros objetivos secundários, como o controle centralizado dos recursos financeiros destinados à incorporação, a manutenção de contabilidade separada, a fiscalização das obras e do patrimônio de afetação, direta ou indiretamente já estavam contemplados na lei das incorporações.
A Medida Provisória nº 2.221/01 foi revogada pela Lei 10.931/2004, que colou na Lei 4.591/64, os artigos referentes ao assunto. O regime de afetação resgatou a confiança no mercado imobiliário e trouxe proteção patrimonial dos adquirentes.
Em eventuais casos de falência ou insolvência civil do incorporador, haverá proteção patrimonial ao adquirente e imediata recuperação dos patrimônios individuais ali investidos. A partir daí, os adquirentes deverão assumir por conta e risco o empreendimento e decidir sobre a liquidação do patrimônio de afetação ou dar continuidade à obra. Não há dispositivo legal que lhes garanta a entrega das unidades imobiliárias.
Atualmente existe ao incorporador a possibilidade alternativa de empreender o negócio imobiliário de forma isolada da contabilidade da controladora pela criação de uma pessoa jurídica para cada empreendimento, na forma de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE).
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