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Os estudos de viabilidade são compostos por todas as disciplinas que necessitem de análise prévia ao investimento. Os mais comuns são:
A viabilidade técnica de um projeto imobiliário é uma análise de risco versus retorno, considerando elementos do projeto técnico (arquitetônico, legal, instalações, estrutural, ambiental, entre outros).
O estudo costuma contemplar, no mínimo: Continuar lendo O que é estudo de viabilidade técnica?
O congresso da UPAV 2016, realizado na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro, foi encerrado com uma discussão acerca de aspectos polêmicos, incertezas e conciliações metodológicas do involutivo.
Eduardo Rottmann abriu a mesa de encerramento 2 (havia duas, a outra foi apresentada pelos norte-americanos Scott Robinson e Ken Wilson sobre revisões de laudos de avaliação) discutindo os motivos de se utilizar o método involutivo num contexto de forte expansão urbana no Brasil e na América Latina. Em nosso país, o Censo 2010 do IBGE já mostra mais de 80% da população urbana, concentrada em regiões metropolitanas, com planos urbanos mais complexos e restritivos.
Vivemos no período imediatamente anterior, forte expansão do mercado nacional incentivada, entre outros fatores, também pela Lei Federal 10.931 que trouxe a figura do patrimônio de afetação, que reduziu substancialmente o risco das incorporadoras. A partir de 2005, condições macroeconômicas e o amadurecimento de nossas incorporadoras, assim como do mercado de capitais nacional, fomentou uma explosão de IPOs (aberturas de capital) no setor, injetando algo em torno de 2 milhões de dólares em nossas empresas, transformando players regionais em nacionais. E junto veio uma inédita expansão do crédito, tanto a pessoas físicas quanto a jurídicas. Continuar lendo Método involutivo de avaliação: encerramento da UPAV 2016
Também chamado de Capital Circulante Líquido (CCL), o CGL corresponde à chamada Folga Financeira (financial slack). É a quantidade de recursos financiada pelo Passivo Exigível a Longo Prazo e por recursos próprios (Patrimônio Líquido) que não foi imobilizada no ativo.
As exigibilidades de curto prazo (fornecedores, tributos diferidos, mão de obra, dívidas operacionais, etc.) não devem financiar ativos permanentes ou imobilizados, sob risco de insolvência. Também não é recomendável que o ativo circulante (disponibilidades imediatas, valores a receber a curto prazo, estoques, despesas diferidas) seja exatamente o mesmo que o passivo circulante porque não existe um casamento perfeito entre entradas de recursos e processamento de pagamentos. O adicional de ativo circulante em relação ao passivo circulante é o Capital de Giro Líquido.
CGL = AC – PC Continuar lendo O que é Capital de Giro Líquido (CGL) da empresa?
Este livro é um guia prático em linguagem direta para o estudo de viabilidade econômico-financeira de empreendimentos imobiliários. Fornece desde o básico de análise de fluxos de caixa, passando pelos conceitos de matemática financeira até ferramentas de apoio a decisões complexas, sempre tendo em foco o mercado imobiliário. Ao longo de todo o livro, as etapas são mostradas passo a passo, de forma que conceitos como a análise de sensibilidade e o cálculo de taxas de risco e remuneração do capital em empresas alavancadas possam ser construídas em planilhas eletrônicas. Mostramos também como utilizar dados da inteligência de marketing da empresa para a obtenção de excelência em resultados operacionais através da seleção precisa da Taxa Mínima de Atratividade para o projeto. Ao longo do livro é apresentado um exemplo para o acompanhamento dos conceitos e a construção de um modelo personalizado de análise.
O investimento imobiliário oferece boas possibilidades de ganhos, mesmo em momentos de crise econômica. Isso acontece por uma série de fatores, como o longo ciclo operacional, os altos investimentos iniciais e os riscos decorrentes. Além disso, a partir do período entre 1994 e 2004, maior segurança jurídica ao empreendedor, ampliação da oferta de crédito habitacional e maior estabilidade econômica e política ampliaram as possibilidades de ganhos com menores riscos. O mercado cresceu e amadureceu. Grandes incorporadoras brasileiras, cheias de projetos viáveis e bancos de terras (landbank) indiretamente ampliados pelo Estatuto da Cidade, abriram o capital para brigar por participação de mercado (market share). E, num mercado bastante pulverizado, sobrou ainda muito espaço para as pequenas e médias incorporadoras também, já que as estruturas centralizadas das líderes deste mercado não conseguem compreender nem captar oportunidades dadas pelas especificidades locais. Quem soube formatar adequadamente seu produto teve resultados muito interessantes, o valor de mercado dos imóveis aumentou junto com a viabilidade de crédito, enquanto a oferta demorou para se adequar a um novo patamar. Ao mesmo tempo, a estrutura de custos encareceu mais lentamente e os riscos conjunturais se reduziram.
Apesar do tempo que se passou desde então, e dos ajustes que foram feitos, as oportunidades ainda estão presentes. Mas o investidor precisa saber analisar bem o projeto, porque os riscos do longo prazo de maturação estão sempre rondando o mercado imobiliário. Muitos analistas em atividade acreditam que uma simples análise de fluxo de caixa com o ferramental básico de matemática financeira é suficiente, o que não é verdade.
Em minha experiência no mercado imobiliário e de crédito habitacional nunca encontrei um projeto bem formatado que não tenha deixado um sorriso no rosto do investidor ao final do processo.
Aproveite as oportunidades e boa leitura.
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