O que é estudo de viabilidade técnica?


Os estudos de viabilidade são compostos por todas as disciplinas que necessitem de análise prévia ao investimento. Os mais comuns são:

  • Estudo de viabilidade econômico-financeira
  • Estudo de viabilidade técnica
  • Estudo de viabilidade comercial
  • Estudo de viabilidade ambiental
  • Estudo de viabilidade política

A viabilidade técnica de um projeto imobiliário é uma análise de risco versus retorno, considerando elementos do projeto técnico (arquitetônico, legal, instalações, estrutural, ambiental, entre outros).

O estudo costuma contemplar, no mínimo:

  • Estudo de legislação edilícia e urbanística pertinente (código de obras, leis de uso e ocupação do solo, plano diretor municipal, código sanitário estaual, código florestal, etc.)
  • Estudo de limitações dadas pela legislação e outros reguladores (operações urbanas, zoneamento, regras condominiais, etc.)
  • Levantamento de índices urbanísticos: coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação, coeficiente de permeabilidade, recuos, etc.
  • Restrições de entorno (por exemplo, área envoltória de patrimônio histórico-cultural tombado)
  • Estudo de massa de projeto hipotético com o máximo aproveitamento eficiente dentro do escopo desejado de projeto
  • Estudo de custos estimados de execução
  • Estudo de despesas estimadas para a concretização do projeto
  • Estudo de valor de mercado estimado do projeto concluído
  • Diretrizes gerais para o partido arquitetônico
  • Programa de necessidades preliminar
  • Alternativas e cenários
  • Conclusão fundamentada sobre o escopo desejado e os recursos necessários com histograma de desembolsos ao longo do tempo

Veja aqui um exemplo resumido (informações de capa) de estudo de viabilidade técnica de uma residência unifamiliar.

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4 respostas para O que é estudo de viabilidade técnica?

  1. LucianoSilva disse:

    Conheci seu site hoje. Estou achando excelente e, aos poucos, vou degustando as publicações.
    Antes de mais nada, meus sinceros agradecimentos por despender seu tempo para compartilhar mais do que informação, mas conhecimento.

    Bem, ultrapassado o intróito de “puxa-saquismo” (kkk), vou lhe fazer uma pergunta totalmente off-topic, mas pertinente a um post antigo, pois receio que, se eu fizer a pergunta lá, ela ficará perdida.

    Em 14/09/2016, você fez um post sobre “Por que devo ficar com o título do tesouro até o vencimento?”, no qual havia um gráfico extraído do ´site do Tesouro Direto.

    Pois bem. Pergunto-lhe: sempre valerá a pena vender o título adquirido antes da data do vencimento, quando a curva verde estiver acima da azul (VM>VNA)? Há uma fórmula para se calcular isso? Ou, tendo em vista a marcação a mercado da curva de juros, é impossível se responder isso (pois se os juros caírem mais, o título rentabilizará mais, e vice-versa)?

    Antecipadamente grato,
    Luciano

    • ricardo trevisan disse:

      Luciano,

      Muito obrigado. Fico feliz em saber que estou ajudando.
      Quanto ao título, o correto é você calcular o valor presente do ativo pela remuneração contratual (inflação, pré, pós, etc., conforme o título) e comparar com o valor de mercado naquele momento. Como o título é marcado a mercado, você não terá dificuldades em fazer isso.
      Quanto aos juros futuros, é impossível saber, mas dá para ter uma ideia da tendência, e você pode explorar esses cenários para decidir pela venda ou não. Veja, por exemplo, o relatório Focus do Bacen.
      Lembre-se também de considerar a redução da alíquota de Imposto de Renda ao longo do tempo.

      Abraços,

      RT

      • Luciano Silva disse:

        Obrigado pela pronta resposta. Há algum post ensinando sobre como calcular o VPL?
        Se não houver, fica aqui a sugestão.
        Mais uma vez, obrigado.

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