O congresso da UPAV 2016, realizado na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro, foi encerrado com uma discussão acerca de aspectos polêmicos, incertezas e conciliações metodológicas do involutivo.
Eduardo Rottmann abriu a mesa de encerramento 2 (havia duas, a outra foi apresentada pelos norte-americanos Scott Robinson e Ken Wilson sobre revisões de laudos de avaliação) discutindo os motivos de se utilizar o método involutivo num contexto de forte expansão urbana no Brasil e na América Latina. Em nosso país, o Censo 2010 do IBGE já mostra mais de 80% da população urbana, concentrada em regiões metropolitanas, com planos urbanos mais complexos e restritivos.
Vivemos no período imediatamente anterior, forte expansão do mercado nacional incentivada, entre outros fatores, também pela Lei Federal 10.931 que trouxe a figura do patrimônio de afetação, que reduziu substancialmente o risco das incorporadoras. A partir de 2005, condições macroeconômicas e o amadurecimento de nossas incorporadoras, assim como do mercado de capitais nacional, fomentou uma explosão de IPOs (aberturas de capital) no setor, injetando algo em torno de 2 milhões de dólares em nossas empresas, transformando players regionais em nacionais. E junto veio uma inédita expansão do crédito, tanto a pessoas físicas quanto a jurídicas.
Hoje vivemos um momento posterior, recessivo, com elevado desemprego, poupança agregada reduzida, incorporadoras com alto endividamento, reduzida demanda por crédito em função de queda na renda das famílias e incertezas quanto ao futuro da economia nacional.
Neste cenário, é mais difícil utilizar o MCDDM (método comparativo direto de dados de mercado) em função da queda no número de transações. O método involutivo é mais analítico, o avaliador precisa conhecer o modus operandi do mercado.
O engenheiro Luis Carlos Berrini foi um pioneiro no assunto pelo Banespa, cujo livro de 1949 trouxe o chamado método do aproveitamento eficiente, que nada mais é o que a NBR 14.653 chama de método involutivo. Trata-se da análise de produtividade do bem, presente em normas internacionais, como a IVS, que define os conceitos distintos de maior ou melhor uso. Aproxima a avaliação do estudo de viabilidade (possibilidades de rendimento do bem).
O involutivo costuma ser usado em:
- Áreas urbanas para incorporação
- Glebas de expansão urbana
- Ausência de elementos comparativos
E se utiliza, para isso, de modelos estáticos (desconsiderando os tempos do fluxo de caixa, Grau I de fundamentação obrigatoriamente), ou modelos dinâmicos (que não passam da consideração dos tempos do fluxo de caixa, não confundir com modelos dinâmicos da administração financeira e corporate finance ou project finance).
O método involutivo é recomendado em normas internacionais, e tem a vantagem de trabalhar com a conciliação de resultados, saber quanto deve ser e em que tempo deve ocorrer. Repetimos: aproxima-se do estudo de viabilidade. As principais questões que método suscita são:
- Taxa Mínima de Atratividade (TMA)
- Aproveitamento do terreno
- Inflação de custos
- Valorização ou desvalorização do imóvel
- Tributos (impostos, taxas, contribuições, etc.)
- Análise de riscos
- Condições de comercialização
O professor Rubens Alves Dantas deu continuidade aos trabalhos retomando o conceito do método, ressaltando a condição necessária de empreendimento hipotético e empreendimentos instalados. Trata-se do modelo mais completo e mais abrangente, segundo Dantas, previsto na NBR 14.653 (particularmente, acreditamos que este título pertenceria à Avaliação Econômica, talvez caiba a discussão).
O valor do bem seria dado por:
V = VL – DT – L
onde VL é a receita com as vendas de UH, DT as despesas (e custos também, apesar de Dantas não ter citado) com a implantação do empreendimento, e L é o lucro do incorporador.
O modelo dinâmico é a agregação de fluxo de caixa e TMA num mesmo modelo, contemplando a análise de sensibilidade por parâmetro (lucro, custos, valor por lote), medindo suas elasticidades pontuais.
Arival Cidade assumiu a mesa discutindo rapidamente a vocação do terreno, o tipo mais eficiente por segmento, aproveitamento básico e máximo dos Planos Diretores municipais (com ou sem outorga onerosa do direito de construir), a receita do VGV pelo MCDDM do tipo, os custos estimados por índices (CUB, Sinapi, próprio, etc.), despesas com PPMV (marketing, vendas, publicidade e propaganda), comercialização e os prazos de construção pela curva normal.
Importante lembrar que aproveitamento maximizado não é necessariamente o mais eficiente, como comprova o projeto da Cidade do Povo em Rio Branco (AC).
Arival costuma trabalhar seus estudos com BDI de 25% para região do nordeste brasileiro, o que nos parece coerente, mas utiliza a Selic como TMA, o que não vemos sentido por serem taxas aplicadas a situações de risco totalmente diferentes. Assumiu também como prêmio pelo risco a perda inflacionária, cuja correspondência nos parece incoerente.
Encontrou um lucro do incorporador variando de 12% a 15%, com média em 13,5%.
Sérgio Antão concluiu a mesa com uma aprofundada discussão do método científico aplicado, partindo do modelo determinístico do CAPM para o probabilístico onde se iguala a taxa de desconto à Taxa Livre de Risco (TLR) (sem fundamentação econômica coerente). A parte 4 da norma 14.653 nos recomenda (por mais incrível que possa parecer por não ter fundamento matemático comprovável) o uso do probabilístico.
A variação da velocidade de vendas não é constante, o que gera mais desafios para a modelagem mais correta. Aplicada a TMA ao fluxo de caixa, após este ajuste, o VPL resultante será o valor do bem avaliando (em geral, o valor do terreno), mas vários cenários possíveis geram vários VPLs possíveis. Esta determinação final depende fundamentalmente do conhecimento e sensibilidade do avaliador ao mercado em que se insere.
Blog do Trevisan 