Laudo de avaliação é um documento produzido de acordo com a NBR 14.653, utilizando obrigatoriamente método científico, considerando, além do comportamento do mercado onde se insere, critérios técnicos que caracterizam o imóvel, como estado de conservação, idade aparente, padrão construtivo, problemas na físicos na construção (vícios construtivos), etc. É por isso que a Norma Técnica brasileira exige que seja feito por arquiteto ou engenheiro (entre outros profissionais de nível superior). Continuar lendo Diferença entre laudo e parecer de avaliação de imóveis (PTAM)
Tag: definição
Preço estúpido do projeto técnico e o queijo brie
Eu não entendo nada de queijos. Então, como você pode imaginar, também não sei muito sobre seus preços. Mas, quando tive que comprar um, me deparei com a seguinte cena:
O queijo brie, como você pode imaginar pelo nome, tem origem francesa. O da esquerda é francês, o da direita é italiano.
A embalagem da esquerda parece ter uma quantidade maior do produto se comparada à da direita (mesmo sabendo, pelo texto impresso, que qualquer uma delas contém 350 gramas).
Nenhuma das duas está em português, mas na da direita está escrito em italiano (“Cremosissimo”), o que parece ser português, apesar da falta do acento no “i”. E tenho a impressão que os melhores queijos sejam os importados (não sei de onde tirei isso, talvez esteja errado).
Mas na verdade tudo isso tem menor relevância quando surge outro aspecto: vários estudos sérios, científicos, realizados em diversos países com as mais diversas culturas, com grupos de controle, confirmam que o principal atributo a posicionar o produto da esquerda como superior ao da direita em qualidade está fora da embalagem – é o preço.
Vejam como o preço 33% mais alto parece confirmar a lista de atributos que listei acima. Da forma como o produto está posicionado na gôndola, creio que poucos leigos no assunto (como eu) realmente acreditaria que ambos os produtos estão no mesmo patamar de qualidade. Isto é o mais importante: perceber que o preço está coerente com o posicionamento na mente do consumidor.
E pouquíssimos arquitetos e engenheiros percebem isso quando definem os honorários de seus serviços.
O pensamento cartesiano destes profissionais os levam a acreditar que nesta mesma situação, se ambos os queijos tivessem o mesmo preço (por exemplo, R$ 29,90), o da esquerda venderia mais que o da direita. Pode até ser que seja verdade, mas quem disse que isso já não acontece hoje com esta política de preços? Aumentar as vendas pode não ser vantagem alguma.
Eu sei, você desconfia dessa afirmação. Então vou dar um exemplo numérico. Imagine que 16 pessoas comprarão queijo hoje no supermercado. Na situação atual, pelos motivos que mencionei acima, imagine que as vendas serão: Continuar lendo Preço estúpido do projeto técnico e o queijo brie
Custo de capital próprio (CAPM)
Falaremos hoje sobre o custo do capital próprio calculado pelo CAPM, terceira parte da série de 4 artigos sobre o custo de capital para uma empresa:
- O que é coeficiente de correlação?
- O que é Beta?
- Custo de capital próprio (CAPM)
- Custo de capital total (WACC)
O risco é um componente da taxa de desconto a ser aplicada na análise do fluxo de caixa. Ele não pode ser ignorado no cálculo do Valor Presente Líquido porque vivemos num mundo que inclui riscos – os quais precisam aparecer em nosso modelo de análise. Ninguém investiria nem em fundos de investimentos ultraconservadores sem considerar os riscos envolvidos – e lembre-se que retorno de risco zero é sempre teórico, não existe no mundo real.
Não existe uma definição universalmente aceita para o risco. Para o mundo das finanças, é a imprevisibilidade. Estatisticamente, a flutuação no comportamento de uma variável é medida pela variância ou por sua raiz quadrada, o desvio–padrão. Variância e desvio-padrão mostram o quanto os valores assumidos pela variável podem se afastar do ponto médio (a tendência central). Ou seja, queremos a medida do quão imprevisível o comportamento desta variável será. Quanto mais ela varia, mais risco está nela embutido. Se não varia nada, você tem alto grau de certeza para apostar em seu comportamento futuro, o risco é baixo.
Em primeiro lugar, é necessário separar o risco sistemático do risco não sistemático. O risco sistemático (não diversificável) é externo à capacidade de diversificação do investidor: é caracterizado por fatores macroeconômicos, eventos externos ou globais. Câmbio, inflação, crises econômicas, desemprego, resultado do PIB são riscos sistemáticos. É difícil se precaver para este tipo de risco, que costuma atingir a economia doméstica de forma ampla. A diversificação dos investimentos não reduz o risco de colapso global ao qual o investidor está exposto. A crise de 2008 foi um desses colapsos, onde todos os setores sofreram impacto.
O risco não sistemático (diversificável) está associado ao risco setorial do empreendimento, portanto poderia ser reduzido se o empreendedor fizesse também outro investimento de proteção (hedge) em projetos que costumam apresentar resultados contrários aos de seu setor. Ativos que apresentam resultados inversos possuem correlação negativa entre si: quando um piora, o outro melhora. Por esse motivo o risco não sistemático também é chamado de risco diversificável, no qual a diversificação de investimentos reduz o risco global do investidor.
A questão central para a avaliação econômica é como medir o risco. Como transformar toda a incerteza em um valor, quantificá-lo? Como utilizar o desvio-padrão ou a variância em nossa planilha de estudo de viabilidade? Continuar lendo Custo de capital próprio (CAPM)
O que é Beta?
Continuamos hoje a série de 4 artigos sobre o custo de capital para uma empresa:
- O que é coeficiente de correlação?
- O que é Beta?
- Custo de capital próprio (CAPM)
- Custo de capital total (WACC)
Depois de entender como verificar a correlação entre dois ativos, a segunda pergunta que surge naturalmente é: em que magnitude um deles se afeta pela variação de um determinado referencial.
O investidor quer saber qual é a volatilidade do ativo em relação ao comportamento de outro cujo comportamento e risco sejam conhecidos. Conforme já dissemos várias vezes aqui no blog, variância é, no mundo financeiro, associada ao risco.
Existe um indicador que mede a variância de um determinado ativo comparado à variância de um parâmetro (em geral, um indicador de mercado). Este indicador é chamado de beta. É importante salientar que o beta não é uma medida de aderência, não verifica o quão correlacionado o comportamento do ativo está em relação ao comportamento geral do mercado, e sim a magnitude em que isto ocorre, sendo portanto uma medida de elasticidade.
A equação para o cálculo do Beta é a seguinte: Continuar lendo O que é Beta?
Custo de capital: O que é coeficiente de correlação?
Iniciaremos hoje uma série de 4 artigos sobre o custo de capital para uma empresa:
- O que é coeficiente de correlação?
- O que é Beta?
- Custo de capital próprio (CAPM)
- Custo de capital total (WACC)
Custo de capital é o custo de oportunidade que deve ser superado pelo empreendimento para valer a pena manter o negócio ativo. Se esta taxa não é ultrapassada pelo lucro líquido, significa que o investidor está perdendo dinheiro. Vamos explicar aqui, item por item, como calcular esta taxa.
Este cálculo atravessa três principais assuntos de interesse deste blog:
- Viabilidade econômica de empreendimentos imobiliários (incorporação)
- Gestão de escritórios de arquitetura e engenharia
- Avaliação econômica de imóveis (pelo método da capitalização da renda)
O primeiro e mais rudimentar indicador de comportamento de qualquer ativo é a chamada correlação. Este é um termo utilizado cotidianamente, o que facilita seu entendimento. Por exemplo:
- Correlação entre poluição do ar e aquecimento global
- Correlação entre taxa Selic e inflação
- Correlação entre desemprego e violência
E assim por diante. Continuar lendo Custo de capital: O que é coeficiente de correlação?
Blog do Trevisan 