O que é Beta?

Continuamos hoje a série de 4 artigos sobre o custo de capital para uma empresa:

  1. O que é coeficiente de correlação?
  2. O que é Beta?
  3. Custo de capital próprio (CAPM)
  4. Custo de capital total (WACC)

Depois de entender como verificar a correlação entre dois ativos, a segunda pergunta que surge naturalmente é: em que magnitude um deles se afeta pela variação de um determinado referencial.

O investidor quer saber qual é a volatilidade do ativo em relação ao comportamento de outro cujo comportamento e risco sejam conhecidos. Conforme já dissemos várias vezes aqui no blog, variância é, no mundo financeiro, associada ao risco.

Existe um indicador que mede a variância de um determinado ativo comparado à variância de um parâmetro (em geral, um indicador de mercado). Este indicador é chamado de beta. É importante salientar que o beta não é uma medida de aderência, não verifica o quão correlacionado o comportamento do ativo está em relação ao comportamento geral do mercado, e sim a magnitude em que isto ocorre, sendo portanto uma medida de elasticidade.

A equação para o cálculo do Beta é a seguinte: Continuar lendo O que é Beta?

Como um imóvel é avaliado?

O método mais comum para descobrir o valor de mercado de um imóvel (avaliar) é o Comparativo Direto de Dados de Mercado. Neste método, o engenheiro ou arquiteto de avaliações coleta uma amostra de negócios imobiliários (valores de transação, não de oferta) com imóveis semelhantes. Para cada elemento da amostra, identifica as características (variáveis) de cada negócio realizado. Algumas das variáveis mais comuns e com melhor resultado são área, vagas de garagem, quartos, banheiros, suítes, padrão, estado de conservação, localização. Esta última responde bem quando é dada pela renda média familiar do local, conforme divulgado pelo IBGE (dado público). Coletadas as características de cada elemento, o avaliador busca estatisticamente uma equação de regressão que melhor explique o comportamento da variância da amostra coletada. Os dados e as variáveis são testadas, e aquelas com melhor aderência ao comportamento desta variância são incorporadas a um modelo explicativo para o comportamento dos valores de transação. Caso os testes estatísticos mostrem confiabilidade no modelo, inferimos o valor de mercado do imóvel em avaliação a partir deste modelo preditivo. Por este motivo, a qualidade da amostra é essencial para uma avaliação correta.

Mas nem sempre este modelo é viável. Pode acontecer do imóvel a ser avaliado não ter semelhantes na região para comparação. Neste caso são utilizados outros métodos.

Quando for possível estimar o retorno dado pelo aproveitamento eficiente do imóvel (por exemplo, em avaliação de terrenos), partimos do valor de mercado do imóvel resultante (projeto paradigma – edifício, conjunto, lotes, etc.) e “desmontamos” seus componentes financeiros até obter o valor isolado do avaliando. Este é o método involutivo.

Quando neste caso o avaliando é o próprio imóvel resultante sem semelhantes na região, partimos do valor do terreno, somamos o custo e as despesas de construção, adicionamos o fator de comercialização local e obtemos o valor provável do imóvel. Este é o método evolutivo.

E quando o imóvel está intimamente associado à operação de uma empresa, a avaliação imobiliária se aproxima do conceito corporativo de valuation: associamos o valor do imóvel ao valor da empresa. Utilizamos então os conceitos consagrados de avaliação de empresas pelo valor presente do fluxo de caixa futuro, considerados os valores de investimento, residual e patrimonial de seus componentes.