O que é especulação imobiliária?

Este é um dos termos mais mal utilizados pela imprensa quando se fala de desenvolvimento urbano. Seu uso indiscriminado costuma se referir à ocupação ou adensamento de uma área sem o devido planejamento ou desenho urbano. Mas especulação imobiliária não é exatamente isto, pelo menos não em sua totalidade. Continuar lendo O que é especulação imobiliária?

Custo de capital total (WACC)

Encerraremos aqui a série de 4 artigos sobre o custo de capital:

  1. O que é coeficiente de correlação?
  2. O que é Beta?
  3. Custo de capital próprio (CAPM)
  4. Custo de capital total (WACC)

Sempre que falamos de fluxo de caixa descontado (FCD), a taxa de desconto a ser aplicada será o custo de oportunidade do projeto, empreendimento ou empresa, dependendo do caso. E o custo de oportunidade do capital, nada mais é que o seu custo financeiro.

Agora que você já entendeu como é calculado o custo de capital próprio, falta apenas considerar o custo do capital de terceiros (passivo oneroso, aquele que exige pagamento de juros) para descobrir o custo de capital de todo o investimento responsável pelo fluxo de caixa. Este cálculo é essencial a três dos principais assuntos tratados neste blog:

  • Viabilidade econômica de empreendimentos imobiliários (incorporação imobiliária)
  • Gestão de empresas de arquitetura, engenharia e design
  • Avaliação econômica de imóveis (método da capitalização da renda, parte 4 da NBR 14.653)

O custo de capital total é calculado pelo custo médio ponderado de capital (em inglês, Weighted Average Cost of Capital – WACC). Este custo é calculado considerando o benefício fiscal do capital de terceiros. Este benefício decorre da dedutibilidade fiscal do pagamento de juros sobre as dívidas (o que não ocorre com o capital próprio):

Custo de capital de terceiros = rKT x (1 – Tc)

Onde:

rKT:      taxa paga pelo uso de capital de terceiros
Tc:         alíquota de tributos sobre a renda da empresa

Tendo isto em mente, o custo de oportunidade de uma empresa alavancada, calculada através do WACC, será: Continuar lendo Custo de capital total (WACC)

Custo de capital próprio (CAPM)

Falaremos hoje sobre o custo do capital próprio calculado pelo CAPM, terceira parte da série de 4 artigos sobre o custo de capital para uma empresa:

  1. O que é coeficiente de correlação?
  2. O que é Beta?
  3. Custo de capital próprio (CAPM)
  4. Custo de capital total (WACC)

O risco é um componente da taxa de desconto a ser aplicada na análise do fluxo de caixa. Ele não pode ser ignorado no cálculo do Valor Presente Líquido porque vivemos num mundo que inclui riscos – os quais precisam aparecer em nosso modelo de análise. Ninguém investiria nem em fundos de investimentos ultraconservadores sem considerar os riscos envolvidos – e lembre-se que retorno de risco zero é sempre teórico, não existe no mundo real.

Não existe uma definição universalmente aceita para o risco. Para o mundo das finanças, é a imprevisibilidade. Estatisticamente, a flutuação no comportamento de uma variável é medida pela variância ou por sua raiz quadrada, o desviopadrão. Variância e desvio-padrão mostram o quanto os valores assumidos pela variável podem se afastar do ponto médio (a tendência central). Ou seja, queremos a medida do quão imprevisível o comportamento desta variável será. Quanto mais ela varia, mais risco está nela embutido. Se não varia nada, você tem alto grau de certeza para apostar em seu comportamento futuro, o risco é baixo.

Em primeiro lugar, é necessário separar o risco sistemático do risco não sistemático. O risco sistemático (não diversificável) é externo à capacidade de diversificação do investidor: é caracterizado por fatores macroeconômicos, eventos externos ou globais. Câmbio, inflação, crises econômicas, desemprego, resultado do PIB são riscos sistemáticos. É difícil se precaver para este tipo de risco, que costuma atingir a economia doméstica de forma ampla. A diversificação dos investimentos não reduz o risco de colapso global ao qual o investidor está exposto. A crise de 2008 foi um desses colapsos, onde todos os setores sofreram impacto.

O risco não sistemático (diversificável) está associado ao risco setorial do empreendimento, portanto poderia ser reduzido se o empreendedor fizesse também outro investimento de proteção (hedge) em projetos que costumam apresentar resultados contrários aos de seu setor. Ativos que apresentam resultados inversos possuem correlação negativa entre si: quando um piora, o outro melhora. Por esse motivo o risco não sistemático também é chamado de risco diversificável, no qual a diversificação de investimentos reduz o risco global do investidor.

A questão central para a avaliação econômica é como medir o risco. Como transformar toda a incerteza em um valor, quantificá-lo? Como utilizar o desvio-padrão ou a variância em nossa planilha de estudo de viabilidade? Continuar lendo Custo de capital próprio (CAPM)

O que é Beta?

Continuamos hoje a série de 4 artigos sobre o custo de capital para uma empresa:

  1. O que é coeficiente de correlação?
  2. O que é Beta?
  3. Custo de capital próprio (CAPM)
  4. Custo de capital total (WACC)

Depois de entender como verificar a correlação entre dois ativos, a segunda pergunta que surge naturalmente é: em que magnitude um deles se afeta pela variação de um determinado referencial.

O investidor quer saber qual é a volatilidade do ativo em relação ao comportamento de outro cujo comportamento e risco sejam conhecidos. Conforme já dissemos várias vezes aqui no blog, variância é, no mundo financeiro, associada ao risco.

Existe um indicador que mede a variância de um determinado ativo comparado à variância de um parâmetro (em geral, um indicador de mercado). Este indicador é chamado de beta. É importante salientar que o beta não é uma medida de aderência, não verifica o quão correlacionado o comportamento do ativo está em relação ao comportamento geral do mercado, e sim a magnitude em que isto ocorre, sendo portanto uma medida de elasticidade.

A equação para o cálculo do Beta é a seguinte: Continuar lendo O que é Beta?

Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R)

A necessidade de um indicador confiável para o nível de preços do mercado imobiliário residencial levou a ABECIP (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), em parceria com o Instituto Brasileiro de Economia (IBRE), e a Fundação Getúlio Vargas (FGV), a lançar o IGMI-R. Este é o indicador mais confiável do setor por ser calculado com base nos laudos de imóveis financiados pelos bancos. O conceito é o mesmo do IGMI-C (Índice Geral de Preços Imobiliários – Comercial), lançado em 2011.

O IGMI-R usa metodologias adotadas por especialistas de mercado para fornecer o valor mais próximo possível da realidade para a transação do imóvel. As informações consideradas nos laudos de avaliação são mensuráveis e verificáveis, tais como localização, área privativa, características do entorno, padrão de acabamento, estado de conservação, número de dormitórios, etc. Continuar lendo Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R)