Finanças – Blog do Trevisan

Relações de valor no empreendimento [valuation]

Algumas relações entre variáveis são fundamentais para a avaliação de empresas e de empreendimentos. Hoje trago aqui uma base de relações iniciais de avaliação neste campo, comentando algumas dúvidas comuns.

A. Investimento líquido

Investimento líquido é o aumento no capital investido de um ano para o outro:

Inv.Líq. = Capital investido (ano t+1) – Capital investido (ano t)

B. Fluxo de caixa livre

Para efeitos de avaliação de empresas e empreendimentos, o fluxo de caixa livre (FCL) é calculado com base no lucro operacional após a dedução de tributos sobre a renda (NOPAT), da seguinte forma:

FCL = NOPAT – Investimento Líquido Continuar lendo Relações de valor no empreendimento [valuation]

Operação de “sale & leaseback” [valuation]

As operações de sale and leaseback (venda para posterior arrendamento) quase nunca criam valor para a empresa. Nesse tipo de operação, a empresa vende um ativo imobiliário de seu próprio uso, e que deseja continuar a usar, para um comprador que então o arrenda de volta (“leases back”) para a mesma empresa. A empresa então remove este ativo de seu balanço patrimonial e trata a operação, para fins contábeis, como uma simples venda. Eventualmente, também usa o resultado dessa venda para amortizar dívidas.

Aparentemente, esta empresa passa a ter um ativo menor e menos endividamento, já que as parcelas pagas são tratadas contabilmente como aluguéis, os quais substituem a depreciação futura do ativo e as despesas com juros. Aparentemente, o retrato dessa empresa se torna “mais saudável”, mesmo que as despesas com aluguéis sejam superiores à soma da depreciação com as despesas com juros, como acontece frequentemente nessas operações nos EUA. Continuar lendo Operação de “sale & leaseback” [valuation]

Recompra de ações [valuation]

A recompra de ações passou a ser, a partir dos anos 1990, uma forma comum de devolver caixa aos investidores. Até o início dos anos 1980, a distribuição de dividendos representava mais de 90% das distribuições totais de grandes companhias norte-americanas. Menos de 10% ocorria na forma de recompra de ações. Porém, a partir de 1998, este percentual passou a ser de aproximadamente 50% das distribuições.

Existe uma falácia recorrente neste tipo de operação: a recompra de ações tende a elevar o lucro por ação (LPA) sem necessariamente alterar o fluxo de caixa na mesma magnitude. E isto acontece especialmente com empresas que, para fazer isso, captam dívidas, ou seja, aumentam o montante de capital de terceiros (não apenas a proporção no capital total da empresa). Continuar lendo Recompra de ações [valuation]

Avaliação econômica pelo método da renda: lançada a Segunda Edição

Esta Segunda Edição traz aperfeiçoamentos no livro mais vendido sobre este assunto no Brasil. Foram adicionados elementos atuais, o texto foi compatibilizando ao ambiente de negócios tecnológico e de maturidade profissional contemporâneo. Além disso, alguns pontos foram melhor detalhados, o método principal da avaliação econômica ficou mais objetivo, foram feitas melhorias de redação, e o livro foi compatibilizado com outros títulos mais recentes do autor. E o livro também se aproximou das aulas do autor em cursos de pós-graduação sobre o tema (vide cursos).

A atividade que melhor remunera os avaliadores de imóveis, e uma das melhores remunerações para arquitetos, urbanistas e engenheiros tem neste livro um guia completo e de fácil entendimento. O autor destrincha a complexidade da avaliação de empreendimentos de base imobiliária pelo método da capitalização da renda (avaliação econômica) de forma tranquila e numa linguagem acessível a avaliadores, gestores, investidores, estudantes, pesquisadores, profissionais do ramo imobiliário e demais interessados no assunto. Continuar lendo Avaliação econômica pelo método da renda: lançada a Segunda Edição

Livro Viabilidade econômica em papel já está disponível

A Terceira Edição do livro mais vendido sobre estudo de viabilidade econômico-financeira (EVEF) de empreendimentos imobiliários já está disponível em papel (livro físico) para compra pelo site da Amazon.

Esta nova edição, lançada em julho de 2025, inclui a consideração de empreendimentos de base imobiliária (EBI), e outras modalidades de empreendimentos rentistas e para aluguel. O texto foi totalmente revisado, aprimorado, ampliado, sem perder o didatismo das edições anteriores: começando pelos conceitos e fundamentos mais básicos, o texto encaminha o leitor aos poucos até conhecimentos e ferramentas avançadas de métricas de valor para todos esses tipos de empreendimentos, por exemplo. Continuar lendo Livro Viabilidade econômica em papel já está disponível