O mercado imobiliário brasileiro tem apresentado, nas últimas semanas, consistentes sinais de recuperação de demanda. Vários indicadores apontam para aceleração da procura por imóveis residenciais. Continuar lendo Edição extra: mercado imobiliário em recuperação
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Como desenhar águas de telhados complexos
Hoje trago a você um vídeo onde explico uma técnica bem simples e eficaz para se desenhar a divisão de planos de telhados (águas), ou seja, os espigões (arestas divisoras de águas), rincões ou águas furtadas (arestas coletoras de águas) e cumeeiras (divisoras de águas horizontais de topo).
Custo de capital total (WACC)
Encerraremos aqui a série de 4 artigos sobre o custo de capital:
- O que é coeficiente de correlação?
- O que é Beta?
- Custo de capital próprio (CAPM)
- Custo de capital total (WACC)
Sempre que falamos de fluxo de caixa descontado (FCD), a taxa de desconto a ser aplicada será o custo de oportunidade do projeto, empreendimento ou empresa, dependendo do caso. E o custo de oportunidade do capital, nada mais é que o seu custo financeiro.
Agora que você já entendeu como é calculado o custo de capital próprio, falta apenas considerar o custo do capital de terceiros (passivo oneroso, aquele que exige pagamento de juros) para descobrir o custo de capital de todo o investimento responsável pelo fluxo de caixa. Este cálculo é essencial a três dos principais assuntos tratados neste blog:
- Viabilidade econômica de empreendimentos imobiliários (incorporação imobiliária)
- Gestão de empresas de arquitetura, engenharia e design
- Avaliação econômica de imóveis (método da capitalização da renda, parte 4 da NBR 14.653)
O custo de capital total é calculado pelo custo médio ponderado de capital (em inglês, Weighted Average Cost of Capital – WACC). Este custo é calculado considerando o benefício fiscal do capital de terceiros. Este benefício decorre da dedutibilidade fiscal do pagamento de juros sobre as dívidas (o que não ocorre com o capital próprio):
Custo de capital de terceiros = rKT x (1 – Tc)
Onde:
rKT: taxa paga pelo uso de capital de terceiros
Tc: alíquota de tributos sobre a renda da empresa
Tendo isto em mente, o custo de oportunidade de uma empresa alavancada, calculada através do WACC, será: Continuar lendo Custo de capital total (WACC)
Diferença entre laudo e parecer de avaliação de imóveis (PTAM)
Laudo de avaliação é um documento produzido de acordo com a NBR 14.653, utilizando obrigatoriamente método científico, considerando, além do comportamento do mercado onde se insere, critérios técnicos que caracterizam o imóvel, como estado de conservação, idade aparente, padrão construtivo, problemas na físicos na construção (vícios construtivos), etc. É por isso que a Norma Técnica brasileira exige que seja feito por arquiteto ou engenheiro (entre outros profissionais de nível superior). Continuar lendo Diferença entre laudo e parecer de avaliação de imóveis (PTAM)
Preço estúpido do projeto técnico e o queijo brie
Eu não entendo nada de queijos. Então, como você pode imaginar, também não sei muito sobre seus preços. Mas, quando tive que comprar um, me deparei com a seguinte cena:
O queijo brie, como você pode imaginar pelo nome, tem origem francesa. O da esquerda é francês, o da direita é italiano.
A embalagem da esquerda parece ter uma quantidade maior do produto se comparada à da direita (mesmo sabendo, pelo texto impresso, que qualquer uma delas contém 350 gramas).
Nenhuma das duas está em português, mas na da direita está escrito em italiano (“Cremosissimo”), o que parece ser português, apesar da falta do acento no “i”. E tenho a impressão que os melhores queijos sejam os importados (não sei de onde tirei isso, talvez esteja errado).
Mas na verdade tudo isso tem menor relevância quando surge outro aspecto: vários estudos sérios, científicos, realizados em diversos países com as mais diversas culturas, com grupos de controle, confirmam que o principal atributo a posicionar o produto da esquerda como superior ao da direita em qualidade está fora da embalagem – é o preço.
Vejam como o preço 33% mais alto parece confirmar a lista de atributos que listei acima. Da forma como o produto está posicionado na gôndola, creio que poucos leigos no assunto (como eu) realmente acreditaria que ambos os produtos estão no mesmo patamar de qualidade. Isto é o mais importante: perceber que o preço está coerente com o posicionamento na mente do consumidor.
E pouquíssimos arquitetos e engenheiros percebem isso quando definem os honorários de seus serviços.
O pensamento cartesiano destes profissionais os levam a acreditar que nesta mesma situação, se ambos os queijos tivessem o mesmo preço (por exemplo, R$ 29,90), o da esquerda venderia mais que o da direita. Pode até ser que seja verdade, mas quem disse que isso já não acontece hoje com esta política de preços? Aumentar as vendas pode não ser vantagem alguma.
Eu sei, você desconfia dessa afirmação. Então vou dar um exemplo numérico. Imagine que 16 pessoas comprarão queijo hoje no supermercado. Na situação atual, pelos motivos que mencionei acima, imagine que as vendas serão: Continuar lendo Preço estúpido do projeto técnico e o queijo brie
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