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Como medir financeiramente um projeto de investimento imobiliário?

Existem muitas formas de se fazer isso, mas o investidor imobiliário costuma utilizar as formas mais tradicionais de verificação de qualidade econômico-financeira de projetos: Taxa Interna de Retorno (TIR) e Valor Presente Líquido (VPL), ainda que estejam cientes de suas limitações. Em parte, isso acontece por haver referenciais setoriais consolidados para esses dois indicadores. Vamos demonstrar aqui, de forma simples, como ambos funcionam. Para isso, apresentaremos um exemplo simples em conformidade com o que se pratica atualmente no mercado brasileiro.

VPL

O Valor Presente Líquido é o mais simples de entender, porque consiste numa operação simples de trazer todos os fluxos financeiros a valor presente e somá-los no período em que está sendo feita a análise, quase sempre o período zero (n=0). Esta operação é feita em regime de juros compostos: Continuar lendo Como medir financeiramente um projeto de investimento imobiliário?

A questão do trade-off para a estrutura de capital da empresa

Ainda na época em que Modigliani e Miller publicaram a proposição de irrelevância, tal afirmação foi questionada com base nos benefícios fiscais obtidos com uma estrutura que inclua capital de terceiros (dívidas). Em 1963, Modigliani e Miller publicaram uma revisão do trabalho incluindo os benefícios fiscais. Porém, o endividamento não deveria ser ilimitado.

Myers (1984) mostrou que há um trade-off entre o benefício fiscal das dívidas e os custos dos riscos trazidos pelo endividamento da empresa. Este último limita o endividamento da empresa a um patamar em que o custo do risco de falência não supere o benefício fiscal trazido pelo endividamento. Ao contrário da proposição de Modigliani e Miller de 1958, a teoria do trade-off aponta para a existência de uma estrutura ótima de capital (e surgiu então a questão que se estende aos dias atuais – falaremos mais sobre isso aqui no blog).

É importante lembrar que há uma diferença fundamental entre capital de terceiros e capital próprio: a dívida envolve uma promessa, pelo devedor, de pagar uma quantia fixa em determinada data, enquanto os direitos dos acionistas no final de um dado período estão limitados ao montante remanescente após os pagamentos aos credores. Caso o valor da empresa seja, naquele momento inferior ou igual ao prometido aos credores, os acionistas nada receberão.
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A proposição de irrelevância de Modigliani e Miller

Muitos estudos já produzidos sobre o financiamento de empresas (especialmente a estrutura de capital) ganharam relevância ao introduzir novos conceitos. Um dos mais importantes certamente é a proposição de irrelevância de capital de Modigliani e Miller, de 1958. Segundo esse trabalho, as decisões de financiamento de uma determinada firma não afetariam seu valor, pois este seria decorrente das decisões de investimento. Ou seja, a criação de valor proviria de como a empresa aplica este capital e não de como o obtém. Isto significaria também a Continuar lendo A proposição de irrelevância de Modigliani e Miller

Livro sobre estrutura de capital das incorporadoras brasileiras

Já está disponível na Amazon o livro Estrutura de capital de incorporadoras brasileiras: Teoria de Pecking Order (veja aqui). Escrito para investidores, gestores e técnicos, é resultado de uma pesquisa que desenvolvi na Faculdade de Economia, Administração e Contabilidade da Universidade de São Paulo (FEA-USP) entre 2009 e 2011, sob a orientação do Prof. Dr. Eduardo Kazuo Kayo.

Este trabalho fala sobre o desempenho das incorporadoras imobiliárias brasileiras em suas estratégias de financiamento. O motivo principal deste trabalho foi o crescimento e modernização das incorporadoras brasileiras durante os anos 2000. Várias delas abriram o capital desde então, e passaram a ter ações negociadas na Bovespa.

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