HIS – Página 2 – Blog do Trevisan

A PPP Habitacional de locação social de São Paulo

A Prefeitura de São Paulo publicou recentemente o material editalício para consulta pública do projeto de PPP Habitacional com Locação Social, que tem o objetivo de abrigar pessoas em situação de desabrigo, moradores de rua ou na iminência de chegarem a essa situação. A locação social tem sido uma possível solução habitacional aventada em diversas instâncias, incluindo a academia e movimentos sociais de moradia, por diversos motivos:

É um modelo que potencializa a capacidade de atendimento do Estado, em especial quando é construído por meio de parcerias público-privadas, no qual o Estado não precisa desembolsar de imediato todos os custos de implantação dos empreendimentos habitacionais. Com o recurso público utilizado num empreendimento típico do Minha Casa Minha Vida aquisição, é possível fazer 18 (dezoito) empreendimentos idênticos para locação social [1];
Contribui para a construção de um parque habitacional público no Brasil, o que praticamente ainda não existe;
Os programas de locação social têm tido bons resultados em outros países, incluindo alguns cultural e economicamente parecidos com o nosso, como Argentina, Uruguai, Chile, México e África do Sul. Por este mesmo motivo, esses programas têm sido ampliados nesses países;
A locação social não “prende” a família carente a um determinado ponto do território, permitindo maior flexibilidade em casos de mudança de local de emprego ou de fonte de renda;
O modelo possibilita a ocupação de imóveis desocupados nos centros urbanos de grandes cidades, contribuindo para a revitalização urbana de regiões bem dotadas de infraestrutura e reduzindo a pressão por espraiamento urbano, um problema associado a redução de áreas verdes periféricas, grandes impactos ambientais pela necessidade de transporte de longas distâncias e pressão sobre os cofres públicos por investimentos em equipamentos sociais periféricos novos.

O modelo de concessão proposto pela Prefeitura de São Paulo é de concessão administrativa que inclui a prestação de serviços de gestão predial, gestão operacional dos empreendimentos e gestão administrativa de beneficiários (incluindo trabalho técnico social) pelo prazo de 35 anos. É bom lembrar que tais serviços de longo prazo não existem nos programas tradicionais de aquisição de moradias, como foi feito no Minha Casa Minha Vida até 2018, por exemplo. A proposta de Prefeitura inclui ainda a previsão de apoio à regularização fundiária de todos os imóveis objeto da concessão, eliminando problemas que tivemos no Brasil com iniciativas como as dos IAPs (1937-1964). Continuar lendo A PPP Habitacional de locação social de São Paulo

O mercado de capitais e os imóveis para aluguel

Uma característica da habitação no Brasil que sempre me intrigou é a dificuldade de se consolidar um mercado imobiliário consistente para o aluguel. A despeito das políticas públicas da casa própria, as quais remontam ao Estado Novo de Getúlio Vargas e tomaram por completo o referencial nacional de habitação de interesse social, é no mínimo curioso que esse mesmo modelo se mantenha num ambiente perfeito para a locação, principalmente quanto às seguintes variáveis:

Custo de oportunidade do capital elevado: com uma das maiores taxas de juros do planeta, a família brasileira teoricamente estaria menos propensa a imobilizar seu capital num imóvel quando pode alocar esse recurso em ativos ainda mais seguros que a solidez dos tijolos, principalmente após o acesso pulverizado ao Tesouro Direto;
Dinâmicas urbanas de pouco controle público: diversos eventos razoavelmente frequentes em nossos espaços urbanos destroem valor imobiliário da noite para o dia, tais como o anúncios de obras públicas elevadas, como as vias e trilhos elevados, o anúncio de obras de grande porte e geradoras de tráfego, redesenhos de vias públicas que despejam tráfego intenso em ruas tranquilas, invasões de áreas públicas, desrespeito às leis e normas de tranquilidade urbana, entre muitas outras. O investidor racional certamente ponderaria esses elementos no risco desses ativos (o que explica o que eu disse acima sobre títulos poderem ter menor risco que imóveis sólidos).

Entretanto, a ideologia da casa própria segue firme, obrigado. É necessário aqui ponderar também o outro lado dessa equação: Continuar lendo O mercado de capitais e os imóveis para aluguel

Habitação Social no Brasil: brevíssimo resumo

Até as primeiras décadas do século 20, não havia qualquer política habitacional de Estado no Brasil. Ainda que estivéssemos sob influência de modelos urbanos europeus, as iniciativas habitacionais de Estados liberais não foram por aqui reproduzidas. Os exemplos mais emblemáticos do norte da Europa, como os holandeses, não foram importados. Em nossa estrutura socioeconômica oligárquica e agroexportadora, e distribuição populacional predominantemente rural (até a década de 1950), as políticas urbanas seguiam um modelo nacional de não intervenção, confiando na capacidade da “mão invisível” do mercado em se auto-regular, principalmente antes da crise de 1929.

Assim sendo, as iniciativas estatais pontuais que surgiram para solucionar os frequentes problemas de epidemias de febre amarela causadas pela aglomeração de trabalhadores em habitações precárias, insalubres e com condições sanitárias extremamente degradantes limitaram-se a oferecer incentivos à iniciativa privada para a ampliação da oferta de habitação, como os incentivos à construção de vilas operárias. Quase sempre tais incentivos tiveram pouco efeito no problema e termos agregados, quase não produziram elevação da oferta, enquanto a demanda explodia em centros urbanos que se industrializavam rapidamente. Continuar lendo Habitação Social no Brasil: brevíssimo resumo

Como fazer habitação popular sem consumir recursos públicos

A ideia pode parecer utópica, mas já foi testada o muito utilizada com sucesso nos países nórdicos – exatamente aqueles que fizeram real justiça social e apresentam as menores desigualdades sociais do planeta. E se algum argumento da riqueza desses países surgir, saiba que isso foi feito no início do século 20, quando enfrentavam condições de miséria e guerras, um cenário muito pior que o nosso atual. Não havia recursos públicos para nada.

A execução do conceito se iniciou na Holanda, quando o partido liberal assumiu o poder. Aquele país acabava de sair de uma guerra, havia fome, desemprego, e praticamente nada de indústria. O tamanco de madeira, hoje charmoso símbolo nacional, era um calçado barato e útil nos charcos de um país construído abaixo do nível do mar. O governo se associou a organização privadas ou paraestatais e construíram um primeiro conjunto habitacional, de alta qualidade e inserido no planejamento urbano de territorialização da cidade (o que não existe no Minha Casa Minha Vida). A propriedade do imóvel continuava pública, as unidades eram alugadas a famílias carentes por um valor mínimo. Famílias muito carentes, que não pudessem arcar com o valor mínimo, pagavam um valor simbólico ainda menor.

Aí está a grande vantagem do sistema (Wöningwët): o morador não precisa pagar a parcela da propriedade, apenas o aluguel (yield do valor do imóvel). No Minha Casa Minha Vida atual, o morador paga juros (yield do saldo devedor) mais a parcela de propriedade (principal). Além disso, Continuar lendo Como fazer habitação popular sem consumir recursos públicos