funding imobiliário – Blog do Trevisan

Estamos vivendo tempos de fortes solavancos na economia, com disparadas do dólar e fortes quedas na bolsa. Entre as causas domésticas para isso, certamente o risco fiscal é o mais relevante. Já faz alguns anos que o Brasil não consegue equilibrar bem essas contas, e os investidores passam do receio à desconfiança de que, em algum momento, o governo pode não conseguir honrar com seus compromissos financeiros. A incerteza faz com que investimentos domésticos sejam reduzidos, parte dos recursos vai para o exterior. Resultado, o real se desvaloriza, a inflação aumenta. E a insegurança faz com que o custo de capital se eleve, ou seja, os juros sobem. E fica mais difícil ainda ao Tesouro Nacional cumprir com suas obrigações, principalmente com relação à dívida interna e remuneração de títulos públicos. Pronto, está criado o círculo vicioso.

E como isso afeta a construção civil? De diversas formas, e o impacto não é pequeno. Além dos impactos gerais que os manuais internacionais de economia apresentam, ainda há de se considerar as especificidades nacionais. A principal delas, o funding para o crédito imobiliário. O Brasil financia suas operações imobiliárias a partir de diversas fontes de recursos, das quais se destacam duas muito relevantes: o Fundo de Garantia do Trabalhador (FGTS) e as cadernetas de poupança (SBPE). Vejamos como o atual cenário de incerteza fiscal pode afetar cada um deles: Continuar lendo Como o risco fiscal afeta a construção civil

O crédito imobiliário é atualmente financiado por duas fontes principais: os recursos da Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) e o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Mas também não é segredo para ninguém que ambos estão em forte retração.

A poupança tende a ser, cada vez mais, um investimento de baixo retorno ao investidor por diversos motivos (amadurecimento do mercado de capitais, mais opções ao investidor, queda na taxa Selic, entre outros), o que invariavelmente estimula a migração dos recursos para outros ativos, como títulos públicos (como os do Tesouro Direto), ações, fundos multimercado, fundos de investimento imobiliário (FII), investimentos no exterior, títulos privados de diversas naturezas (como debêntures), entre milhares de outras opções. Com isso, é de se esperar que essa fonte, que hoje em dia financia imóveis pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), faixa superior ao Minha Casa Minha Vida e inferior ao Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), venha a minguar em breve.

Por sua vez, o FGTS depende da realimentação por novas contas de empregados pela CLT (com carteira de trabalho assinada). E a tendência é que o emprego se reduza (parte dele se convertendo em empreendedorismo) e que se converta em outras formas de contrato (inclusive a contratação precária ou informal). Com isso, o FGTS também sofre pressão de retração.

A tendência, para a substituição dessas fontes, é que o Brasil passe a operar como grande parte do resto do planeta faz: através do mercado de capitais, em especial utilizando a conversão de créditos em títulos (securities), a assim chamada securitização. Já existem algumas realizações nesse sentido, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), que já fazem parte do composto de funding imobiliário no país.

Outro desses títulos é o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), um título que certifica o direito ao crédito para seu detentor. O investidor recebe uma remuneração de juros e, periodicamente ou quando do vencimento do título, o valor investido, ou principal. Apesar de não haver investimento mínimo, a maior parte dos CRIs possui valor unitário de R$300.000. Continuar lendo O que é CRI?