dicas – Página 62 – Blog do Trevisan

Quantas Operações Urbanas cabem em São Paulo?

Parece que a prefeitura de São Paulo não entendeu muito bem o objetivo de uma Operação Urbana. Há tantas sendo previstas no município que uma grande parte do território do centro expandido estará dentro de operações urbanas! O conceito de foco num território para recuperá-lo promovendo desenvolvimento social, ambiental e econômico não funciona desse jeito. Aparentemente a prefeitura está entendendo este instrumento como uma ferramenta arrecadatória, mais uma vez sem transparência tributária para o consumidor final. Operação Urbana não é um instrumento para tributar o desenvolvedor imobiliário, é muito mais do que isso. Veja outro post deste blog que explica isso. É uma excelente oportunidade do poder público se beneficiar da mais-valia produzida pela valorização imobiliária especulativa.

Um ótimo exemplo de operação urbana é a recuperação de Continuar lendo Quantas Operações Urbanas cabem em São Paulo?

Marketing de cidades: preocupação que um prefeito deveria ter

por Ricardo Trevisan, arquiteto e urbanista

A palavra marketing costuma provocar reações alérgicas nas pessoas que lidam com urbanismo, em geral profissionais humanistas como arquitetos e urbanistas, sociólogos, geógrafos, historiadores (ainda há poquíssimos administradores públicos). Esses profissionais são educados longe de qualquer ensino formal sobre o marketing, e em geral possuem um sólido conhecimento histórico da luta de classes e dos movimentos de esquerda no mundo. O desconhecimento do que é marketing leva a adotar a definição do senso comum (que invariavelmente é manca), a uma visão muito limitada do marketing e associação à ideia de ferramenta comercial e de vendas.

Mas se o marketing for entendido (como deveria) conforme suas definições mais precisas, e devidamente compreendido no contexto atual de visão global de responsabilidade e sustentabilidade, pode surgir (e já está surgindo) um movimento no sentido de justificar a aplicação de ferramentas do marketing por causas historicamente avessas, como o poder público municipal. Não sei se isso realmente trará benefícios sociais (objetivo, em tese, do poder público), nem sei se a argumentação apresentada é realmente válida. Mas vai acontecer.

Marketing é uma palavra que nunca foi traduzida corretamente, por isso ficou assim em nossa língua antropofágica. As palavras terminadas em “ing” em inglês, possuem diversos sufixos em português. Quando foi traduzida por “mercadologia” ficou errado, por que marketing não só estudo ou conhecimento do mercado. O objetivo do marketing é otimizar as relações de troca, não necessariamente trocas comerciais. Por isso existe o marketing social e o marketing Continuar lendo Marketing de cidades: preocupação que um prefeito deveria ter

Dicas para projeto de iluminação (ou, por que bons restaurantes perdem clientes por serem escuros)

DIREITOS AUTORAIS PROTEGIDOS NA FORMA DA LEI. CITE A FONTE.

por Ricardo Trevisan

Parece que os donos de restaurantes confundem iluminação agradável com falta de iluminação. Na tentativa de criar ambientes agradáveis, simplesmente reduzem a iluminação dos ambientes a tal ponto de ficar difícil saber o que estou realmente comendo (o que dizer então da cor do alimento…). E muitos restaurantes escolhem mal as lâmpadas e mesmo com iluminação fraca, convivem com a luz mais desagradável possível. Se o consumidor achar que o restaurante está tentando disfarçar ou esconder alguma coisa, certamente isso vai pesar muito na avaliação do estabelecimento.

O pior problema é que pouca gente sabe que existe um tipo de Continuar lendo Dicas para projeto de iluminação (ou, por que bons restaurantes perdem clientes por serem escuros)

As cidades do futuro

DIREITOS AUTORAIS PROTEGIDOS NA FORMA DA LEI. CITE A FONTE.

por Ricardo Trevisan

Hoje talvez seja difícil imaginar que possa virar realidade, mas o futuro é inexorável. Ele chega para todos. A habilidade de identificar a tendência que vai se concretizar daqui a algum tempo é a visão de futuro, e na verdade nem é tão difícil ter essa visão, basta um pouco de observação da atualidade, estudo da evolução histórica e treino. Alguns casos de acertos e erros até viraram lendas e mitos famosos.

As cidades têm um futuro, e nossas preocupações e desejos atuais direcionam seu desenvolvimento. Mas o desenvolvimento das cidades é lento. É tão lento que muita gente acha que ela não muda, é estática. Grande erro. Uma simples comparação visual entre fotos aéreas de dez em dez anos mostra que as cidades não são nem um pouco estáticas, são organismos vivos, crescendo ou morrendo, absorvendo e expulsando, respirando, trabalhando, trocando com o ambiente. Continuar lendo As cidades do futuro

Avaliação de investimentos imobiliários (pequeno investidor)

por Ricardo Trevisan

Fui procurado algumas vezes por pessoas querendo fazer pequenos investimentos imobiliários (em geral para construir casas, pequenos conjuntos de casas, sobrados geminados, etc. para vender). Procuravam-me para avaliar o projeto físico (arquitetura) algumas vezes e, em outras, para avaliar o projeto financeiro do investimento. Alguns até haviam tido contato com profissionais de prospecção e avaliação de investimentos de grandes incorporadoras, mas mesmo estes mostravam cálculos e avaliações financeiras assutadoramente desastrosas e incorretas.

Publiquei neste mesmo blog um post sobre os riscos de se usar apenas a Taxa Interna de Retorno (TIR) para avaliações de investimento, usando uma comparação simples com um VPL (Valor Presente Líquido) simples. Naquele momento apresentei os dados de um artigo científico que descrevia os riscos da TIR por considerar que os fluxos de caixa positivos podem ser reinvestidos à mesma taxa (a própria TIR), o que não é verdade.

Mas ultimamente tenho visto erros mais primários, como planilhas que simplesmente ignoram a passagem do tempo. Vários estudos que vi apresentam o valor do dinheiro no tempo e a inflação sumariamente ignorados, e uma avaliação de simples subtração do tipo receitas menos custos e despesas.

O resultado disso é previsível, pois o investimento imobiliário tem duas características que deveriam levar a cuidados especiais: o alto volume de investimento (mesmo para pequenos empreendimentos) e o longo tempo do ciclo de produção.

Uma análise correta de investimento imobiliário deveria considerar alguns indicadores mais adequados, os riscos, a sensibilidade do investimento e a questão da passagem do tempo (a qual incluo no item risco). Quando publiquei o post sobre a TIR, mostrei que o VPL corrige o problema da taxa de reinvestimento, mas também tem seus problemas. O principal deles é que o VPL sozinho não mostra a relação que guarda com o investimento inicial. Uma forma simples de fazer isso é mostrar a relação que o VPL tem com o investimento (I), que algumas pessoas chamam (incorretamente, a meu ver) de lucratividade.

Também acho que a TIR-M (que inclui a taxa de reinvestimento) é bem adequada para a análise. Aliás, eu faria a análise com o maior número possível de indicadores, inclusive por payback descontado, mesmo para um empreendimento pequeno. A questão é saber escolher a taxa de comparação mais adequada. Eu prefiro usar uma taxa livre de risco, para depois incluir este elemento na conta. Essa separação ajuda a visualizar o que é risco e o que é taxa do custo financeiro.

É preciso fazer também uma análise de sensibilidade de cenários, pois num período longo de operação (caso da construção civil), é essencial estudar as variações do ambiente e seus impactos no projeto, o que pode ser feito com uma simulação de Monte Carlo a partir de dados públicos de mercado, como os relatórios do Banco Central.

Acredito que com essas dicas é possível fazer uma boa análise com rapidez e baixo custo.

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