urbanismo – Página 6 – Blog do Trevisan

Construir acima do potencial do lote é possível?

Infelizmente esse conceito tem sido divulgado com equívocos por veículos de imprensa há muitos anos. Para entender como o potencial de construção (coeficiente de aproveitamento) de um lote funciona, é preciso compreender suas regras básicas.

O coeficiente de aproveitamento (CA) diz o quanto será possível aprovar de área construída em relação ao tamanho do lote. Por exemplo, um lote de 1.000m2 com CA=2,5 permite construção de 2.500m2.

Alguns artifícios da legislação brasileira (Estatuto da Cidade) permitem que o município cobre do incorporador imobiliário o impacto do adensamento populacional sobre infraestrutura públicas (água, esgoto, transporte, equipamentos, viário etc.). A ideia é desonerar a população em geral de uma pressão exercida sobre a infraestrutura urbana existente, de forma a desestimular a especulação imobiliária (retenção de terrenos vazios) e funcionar como mecanismo compensatório a favor da justiça social urbana.

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Por que PPP não é privatização

Infelizmente esse erro persiste em diversos ambientes, inclusive o acadêmico, quando as parcerias público-privadas (PPP) são observadas sem a devida atenção à sua estrutura contratual. A PPP resulta em ampliação do patrimônio público (bens reversíveis da concessão), o que é diametralmente oposto ao resultado de uma privatização.

A única coisa privatizada numa PPP, em sua grande maioria, é a prestação de serviços, o que usualmente ocorre também em outras modalidades de contratos firmados com fornecedores privados. Existem inúmeros exemplos de contratos administrativos de prestação de serviços via Lei 8.666/93, ou agora pela 14.133/21.

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Ano sem fim

Olhando daqui de dezembro, este ano de 2022 parece ter sido longo demais, especialmente para o Brasil. Foi uma sequência de fatos e eventos que certamente terão consequências futuras contundentes. E parece que, ao viver mais um deles, há certa ofuscação ou efeito halo que nos dificulta uma visão panorâmica do que foram esses últimos 12 meses. Aqui, neste post, jaz um esforço contrário a essa tendência. Continuar lendo Ano sem fim

O futuro da habitação

Tentar adivinhar o futuro é uma forma muito eficaz de se frustrar. A única certeza que temos é que vamos errar. Erraremos por pouco ou por muito, mas sempre erraremos. Por outro lado, existem macrotendências bem estabelecidas que costumam se confirmar dentro de certa banda de variação – e essas previsões aproximadas, sim, tendem a se confirmar.

A questão habitacional em todo o planeta também apresenta algumas macrotendência bastante claras, e é muito provável que se confirmem em algum ponto no futuro, ainda que algumas estejam mais próximas e outras, mais distantes.

É muito provável que a diferenciação de públicos se reduza com a paulatina conquista de maior equidade social. Com isso, a categorização da habitação (social, de mercado popular, de luxo, etc.) tende a se aproximar umas das outras até que, em algum ponto, deixem de fazer sentido, ou seus limites de classificação se tornem muito nebulosos.

Essa tendência já vem ocorrendo ao longo da história, ainda que esse processo seja muito lento: os palácios de desproporcionais dimensões são cada vez mais raros, assim como qualquer tipo de habitação que não ofereça um mínimo de dignidade a seus moradores, ou que se assemelhem a senzalas, são e serão cada vez mais condenados pela sociedade. A busca pela universalização da moradia digna é cada vez mais consensual (ou deveria ser) entre os mais diversos setores sociais, assim como a crítica à estratificação de qualquer oferta à sociedade. Continuar lendo O futuro da habitação

A tentação do projeto executivo em PPP

A Constituição de 1988 trouxe uma série de novas obrigações ao Estado brasileiro. Entre elas, um conjunto de princípios para que a administração pública se tornasse mais transparente, eficiente e auditável. Uma das consequências disso foi o surgimento de novo regramento para licitações e contratos administrativos (Lei 8.666 em 1993).

Esse contexto deu espaço para o surgimento de uma cultura de tutela e controle rígidos como caminhos para a contratação pública bem-sucedida. Ou seja, quanto mais detalhado fosse o projeto executivo (acreditava-se), melhor.

Porém, a mesma Constituição também colocou uma série de obrigações novas ao Estado também quanto a prestações de serviços públicos e atendimento a garantias governamentais ao cidadão. O resultado, positivo pelo lado de alguma melhora (ainda que insuficiente) no bem-estar social geral, por outro lado reduziu a margem orçamentária disponível para outros investimentos, cujos recursos não contavam com reservas orçamentárias constitucionais. Foi o caso da infraestrutura, cujos investimentos desabaram dali em diante.

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