Infelizmente esse conceito tem sido divulgado com equívocos por veículos de imprensa há muitos anos. Para entender como o potencial de construção (coeficiente de aproveitamento) de um lote funciona, é preciso compreender suas regras básicas.
O coeficiente de aproveitamento (CA) diz o quanto será possível aprovar de área construída em relação ao tamanho do lote. Por exemplo, um lote de 1.000m2 com CA=2,5 permite construção de 2.500m2.
Alguns artifícios da legislação brasileira (Estatuto da Cidade) permitem que o município cobre do incorporador imobiliário o impacto do adensamento populacional sobre infraestrutura públicas (água, esgoto, transporte, equipamentos, viário etc.). A ideia é desonerar a população em geral de uma pressão exercida sobre a infraestrutura urbana existente, de forma a desestimular a especulação imobiliária (retenção de terrenos vazios) e funcionar como mecanismo compensatório a favor da justiça social urbana.
Essa cobrança pode ser feita de duas formas:
1. Outorga onerosa do direito de construir: o recurso alimenta um fundo e pode ser aplicado em infraestrutura no território do município
2. Compra de potencial em operação urbana ou compra de CEPAC: o recurso alimenta um fundo específico e só pode ser aplicado no território da Operação Urbana
Com isso, surgem dois CAs de limitação. Até o CA básico, não há qualquer cobrança de outorga ou potencial adicional. Por exemplo, os 2,5 da hipótese apresentada acima. Este coeficiente deveria ser calculado com base na disponibilidade de infraestrutura urbana na situação atual.
Acima do CA básico, o Plano Diretor pode permitir a cobrança de outorga onerosa ou de potencial adicional em operação urbana até o limite máximo do CA máximo. Portanto, é falaciosa a ideia de que se poderia construir acima dos limites do Plano Diretor, isso não existe.
Exemplo numérico: uma prefeitura hipotética definiu CA básico 2,5 e CA máximo 4,0. Num terreno de 1.000m2, o empreendedor pode construir os 2.500m2 (área construída) sem pagar nada a mais por isso, ou construir 4.000m2 pagando pelo direito de construir esses 1.500m2 adicionais. E não pode construir mais de 4.000m2 em nenhuma hipótese.
Portanto, é sempre impossível construir acima do potencial do lote.
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