A diferença entre construtora e incorporadora


DIREITOS AUTORAIS PROTEGIDOS NA FORMA DA LEI. CITE A FONTE.

por Ricardo Trevisan, arquiteto e urbanista

A construtora é mais fácil de entender: uma empresa que tem como única responsabilidade a construção do edifício. Não faz nada além disso. Normalmente ela é contratada pela incorporadora para essa finalidade. Como não há muita diferença percebida entre as principais construtoras, seu trabalho está bem definido e seu risco é menor por ser uma contratada, suas margens (lucros) costumam ser inferiores às das incorporadoras. A construtora não planeja, nem vende, nem divulga, nem financia, nem projeta o empreendimento.

Já a incorporadora é a empresa que articula o negócio imobiliário. Ela identifica as oportunidades, faz estudos de viabilidade, adquire o terreno, formata o produto a ser desenvolvido. A incorporadora tem três principais fornecedores: o financiador (quem empresta o dinheiro para a realização do empreendimento, em geral bancos comerciais); a construtora, que vai realizar  obra; e consultorias de planejamento imobiliário, que dão orientações e subsídios para que o empreendedor coloque no mercado um produto adequado e realize um bom negócio. Além desses, precisa também de empresas de pesquisa de mercado, marketing, publicidade e propaganda, escritórios de projeto (arquitetos e engenheiros) e outras consultorias diversas. A incorporadora é quem corre mais riscos com o empreendimento, por isso é quem tem as maiores margens de lucro. Ela é a responsável pelo empreendimento, portanto se o consumidor tem algum problema é com ela que deve reclamar.

Em alguns casos, a empresa atua em mais de um papel. Há construtoras que são também incorporadoras, e algumas são também financiadoras. Em outros casos, optam por “soluções caseiras” ao invés de contratar, principalmente (no Brasil) quanto ao planejamento imobiliário (do produto, por exemplo).

Leia também:

O que é BDI?

O que é custo de oportunidade?

Por que não devo usar a TIR?

Avaliação de investimentos imobiliários (pequeno investidor)

Definição de Incorporadora

Veja também o livro Estrutura de capital de incorporadoras brasileiras: Teoria de Pecking Order, disponível na Amazon.

Sobre estes anúncios
Esse post foi publicado em administração, administração, finanças, textos e marcado , , , , , , . Guardar link permanente.

154 respostas para A diferença entre construtora e incorporadora

  1. Pingback: Os números de 2010 | Ricardo Trevisan

  2. Rebeca Moura disse:

    Ricardo, tenho uma dúvida. Será que poderia esclarecer

    Comprei um imóvel com as incorporadoras monsenhor empreendimentos imobiliários ltda e a matipu empreendimmentos imobiliarios ltda. (quem aparece no contrato celebrado)
    Em todas as correspondencias aparecem a Agre Empreendimentos Imobiliários s.a, Agra Incorporadora s.a e Abyara s.a assessoria, consultoria e intermediação imobiliária.
    Pois bem, deram como prazo final de entrega do imóvel incluindo 6 meses de atraso estipulado no contrato em dezembro de 2010. Recebi uma correspondencia informaando que uma empresa chama PDG comprou a Agre e que só iriam realizar a entrega do imovel em setembro de 2011. Já realizei o pagamento rigorosamente de todas as parcelas.
    Agora pergunto: Caso eu decida reclamar judicialmente, devo entrar contra quem…
    Por favor, sane essa minha dúvida.

    • ricardotrevisan disse:

      Rebeca,

      Realmente a PDG comprou a AGRE, o mercado imobiliário está se concentrando. Mas também existem contratos mais complexos entre incorporadoras, como as franquias (uma incorporadora empreende usando o nome de outra, como se você tivesse uma franquia de McDonald’s, O Boticário, etc…). Isso pode ter acontecido em seu empreendimento.
      Com relação à formatação do processo judicial, não seria ético de minha parte orientá-la, porque não é minha profissão (assim como não seria ético um advogado falar de arquitetura / urbanismo / administração).
      Simpatizo com sua causa porque eu, pessoalmente, também tive problemas sérios com uma grande incorporadora. Desejo boa sorte, estou à disposição caso tenha mais alguma dúvida.

      Ricardo Trevisan

    • Raquel disse:

      Oi Rebeca,
      Passei pelo mesmo problema e graças a Deus consegui resolvê-lo, dá uma olhadinha neste
      site: http://www.amspa.org.br vale muito a pena, pois se as pessoas não começaram a tomar providência a cada dia as incorporadoras e construtoras ficarão mais ricas!!!
      Abraços,
      Raquel

  3. Halan disse:

    Prezados,

    Estou numa dúvida terrível. Eu venho trabalhando no ramo de construção a algum tempo. Eu compro terrenos, contrato arquiteto para fazer projeto, executo o projeto e vendo o imóvel financiado pela Caixa Econômica. Agora tive o interesse de trabalhar como Pessoa Jurídica. Fui ao contador e pedi para fazer o registro. No ramo de atividades da empresa ele colocou como construtora, microempresa e me enquadrou no simples. Minhas dúvidas são:

    1- Eu posso comprar terrenos em nome da empresa, construir e vender os imóveis que estarão em nome da empresa (Pessoa Jurídica)?

    2- Vou poder vender financiado pela Caixa Econômica Federal?

    3- Vou pagar imposto de renda de 5% referente ao enquadramento de simples?

    4- Preciso de um responsável técnico na empresa? (Lembrando: Eu tenho arquiteto que assina a planta e eu executo a obra de acordo com todas as normas da ABNT. Minhas construções são simples. Casas de aproximadamente 120m²).

    5. Quais documentos preciso ter? (Hoje tenho CNPJ, Inscrição Estadual e Alvará de funcionamento da prefeitura).

    Peço ajuda, pois estou precisando urgentemente de uma consultoria.

    Atenciosamente,

    Halan

  4. ricardo trevisan disse:

    Halan,

    Você fez o mais correto ao abrir a empresa, porém precisa agora raciocinar como empresário. Várias das dúvidas que você me apresenta seriam facilmente respondidas por um contador acostumado a trabalhar com empresas do ramo. Por isso, em primeiro lugar, recomendo que avalie se seu contador está à altura de suas necessidades, e caso contrário, procure um escritório de contabilidade que possa te atender melhor.
    Seguem as respostas:
    1. Para que você faça empreendimentos imobiliários, o mais adequado é que sua razão social inclua também “incorporadora”, para que você possa também trabalhar com condomínios, mesmo que pequenos. Aliás, pequenos condomínios podem ser altamente lucrativos, pense nisso.
    2. Acredito que sim, mas verifique junto à CEF.
    3. Isso o seu contador deveria saber te informar…
    4. Você assume responsabilidade civil sobre o que está produzindo. Precisa também de responsável técnico junto com você durante todo o processo, mesmo que não seja funcionário da empresa. Você tem que pensar em alguém para efetivamente assumir a responsabilidade técnica sobre seu produto, não apenas para “assinar” um projeto. Se seu arquiteto só faz isso, procure outro. Assinar uma ART e um projeto é muito mais que uma atividade burocrática, deveria trabalhar em muita harmonia com seu estilo de condução dos empreendimentos.
    5. Esta resposta você também deveria ter obtido de seu contador…

    Espero ter ajudado, estou à disposição.

    Atenciosamente,

    Ricardo Trevisan

    • Halan Edson disse:

      Ricardo,

      Permita-me fazer mais duas perguntas:

      1. Se eu não incluir incorporadora, só deixar construtora mesmo, eu posso comprar um terreno em nome da construtora, construir casas ou prédio e vender as unidades autônomas? Uma construtora pode fazer isso ou tem que ser obrigatoriamente incorporadora?

      2. Qual paga menos imposto? COnstrutora ou Incorporadora? Pergunto pois a construtora pode ser enquadrada no simples.

      Atenciosamente,

      Halan

      • ricardo trevisan disse:

        Halan, seguem as respostas:
        1. Para vender unidades autônomas você precisa incorporar o condomínio na matrícula, portanto precisa ser uma incorporadora. Não sei como isto está na lei nem como os RI interpretam, mas isso seria o correto.
        2. Novamente, este item é melhor respondido por um contador. Não seria ético de minha parte responder isso porque há profissionais adequados para isto, os contabilistas.

        Um abraço,

        RT

  5. Igor Britto disse:

    Ricardo,
    gostaria de parabenizá-lo pelo seu blog. Navegando pela internet, ele estava listado como primeiro na minha busca. E ao acessá-lo, percebi a razão do sucesso: você é muito atencioso com seus leitores e muito ético nas respostas (sou advogado).

  6. ayrton lan disse:

    Ótimas informações, muito útil. Não entendi o que significa incorporar o condomínio na matrícula?

  7. guilherme moura disse:

    Eu com uma construtora registrada tudo conforme a lei..tenho como contratar pessoal com carteira assinada?? e com cnpj tenho como comprar direto da fabrica…obrigado

    • ricardo trevisan disse:

      Guilherme,

      Sim, você tem como (e deve!) contratar conforme a legislação vigente.
      Quanto a comprar direto de fábrica, depende da relação comercial estabelecida entre a sua empresa e o fornecedor.

      Att.,

      Ricardo Trevisan

  8. marcesou76@yahoo.com.br disse:

    Prezado Ricardo
    Tendo em vista este artigo esclarecedor talvez possa me responder uma pergunta que não tem haver com o assunto em tela, mas conto com seu conhecimento por estar/trabalhar no meio. Que fim levou a Monsenhor Empreendimentos Imobiliários ?

  9. Marina lira disse:

    Entendoo…

  10. mfortin disse:

    Ricardo,
    Obrigado pelo esclarecimento. agora surgiu outra dúvida, eu e meu vizinho possuímos meio lote cada, formando um terreno grande no bairro do Imirim, vizinho de parede de um condomínio de prédios, e nos interessamos que uma incorporadora faça um prédio no local, mas o pagamento pelos terrenos não queremos que seja em dinheiro, mas sim em apartamentos no edifício. É possível, ou você já ouviu falar de como é feito esta transação? Ou qual profissional pode nos ajudar?
    Obrigado.

    • ricardo trevisan disse:

      Caro leitor,

      Isto se chama permuta, tem instrução normativa da Receita Federal. Pode ser feita diretamente com a incorporadora interessada em seu terreno. Procure por uma com boa saúde financeira. As de capital aberto têm os demonstratiovos contábeis publicados nos sites de RI (Relações com Investidores) delas mesmas.

      Um abraço,

      Ricardo

    • Eduardo disse:

      Prezado Sr. Fortin.

      Eu conheço uma incorporado que pode ter interesse no negocio, por favor contatar-me.

      Eduardo Germano
      Email.: eduardogermano@hotmail.com

    • Wilma disse:

      Apesar de haver passado tanto tempo, só estou vendo agora a sua formulação. Se ainda não solucionou o seu problema, entre em contato comigo. Posso te ajudar.

      • Alessandra Dias disse:

        Olá Wilma, minha situação é semelhante a do Fortin, meu terreno está localizado no Rio de Janeiro, se for possível essa transação, aguardo resposta, desde já obrigada, Alessandra Dias.

  11. Silvio Roger R. Lima disse:

    Ricardo, boa noite!

    Pretendo entrar no ramo da construção civil e tenho 3 dúvidas, referentes a 3 exemplos de empreendimento. Espero que possa me ajudar a sanar tais dúvidas.

    1- Se eu abrir formalmente uma incorporadora e, consequentemente, incorporar o serviço de uma construtora, os funcionários envolvidos na obra são de responsabilidade trabalhista de qual empresa?

    2- Se eu abrir formalmente uma construtora e incorporadora, porém incorporar o serviço de uma terceira construtora, conforme exemplo 1, os tais funcionários, obrigatoriamente, deverão ser de registrados pela minha construtora/incorporadora ou pela construtora contratada?

    3- Mesmo abrindo formalmente uma construtora e incorporadora, porém com capital restrito, existe alguma possibilidade de fazer algum tipo de contrato de prestação de serviço, ou empreita com os operários da obra? (Nesse caso, sem vínculo empregatício)

    Aguardo ansiosamente, se possível, sua resposta.

    Obrigado!

    • ricardo trevisan disse:

      Silvio,

      Seguem minhas sugestões a seus questionamentos:
      1 – Seu contador saberá te orientar melhor que eu sobre esta questão;
      2 – Neste caso, sugiro que você consulte um advogado trabalhista;
      3 – Acho difícil você conseguir dividir as horas de seus operários em várias obras, pois uma delas toma quase todo o tempo deles. Caso consiga, não vejo problema, mas novamente sugiro uma consulta a um advogado trabalhista.

      Um abraço,

      RT

  12. sirojone disse:

    Bom dia ricardo vc tem alguma apostila que possa me ajudar? estou querendo abrir uma construtora e incorporadora e quero saber mais de como tudo isso funciona. grato

    • ricardo trevisan disse:

      Melhor que apenas uma apostila, recomendo consultas ao Secovi e ao Sinduscon de sua região. Eles possuem cursos de capacitação e podem indicar consultores para seu caso.

      RT

      • Fernanda disse:

        Boa tarde,

        Gostaria que fosse simples assim… consulte o seu contador que ele vai saber lhe informar. Mas sou contadora e não sei de tudo. Inclusive gostaria de uma sugestão para me inteirar melhor pois esse Secovi não me deu, e nem vendeu, informação nenhuma. Mais precisamente sobre legislação para incorporadora, teria alguma? Grata Fernanda dos Santos

      • ricardo trevisan disse:

        Olá Fernanda,

        Sim, tem razão, ninguém sabe tudo. Mas em geral os contadores são os mais indicados para tirar estas dúvidas (costumo consultar o meu). Parece que os contadores possuem newsletters e outros veículos de atualização constante, não sei exatamente quais. Quando aos cursos do Secovi, encaminho o link: http://www.secovi.com.br/cursos-e-eventos/
        Há outras organizações que promovem eventuais treinamentos e seminários, como o Sinduscon, a Fecomércio, e as próprias universidades.
        A atividade de incorporação imobiliária é regida pela lei de condomínios (federal), número 4.591 de 16 de dezembro de 1964. Procure no site do planalto.gov.br que tem sempre as atualizações mais recentes incorporadas ao texto original.
        Boa sorte!

        Atenciosamente,

        Ricardo Trevisan

      • Henrique Moraes disse:

        Adimiro a coragem de contadores sem experiência nesta área em assumir a contabilidade de construtoras, por se tratar de um ramo com valores expressivos e tributação complicada.

  13. Rafael disse:

    Boa tarde,
    Tenho uma duvida sobre o seguinte:
    A construtora constrói um prédio, vende as unidades para pessoa física. Existe a possibilidade de algum momento, algum ex funcionário da construtora mover uma ação trabalhista e a justiça usar os apartamentos que já foram vendidos, seja a vista ou financiado pelo banco, como objeto de indenização da ação movida ?

    Grato

    • ricardo trevisan disse:

      Rafael,

      Sim, essa possibilidade existe sim. É por isso que os adquirentes costumam ter pressa em formalizar a alienação do imóvel na matrícula.

      RT

    • Henrique Moraes disse:

      Construtora não pode vender imóveis, somente as incorporadoras! Incorporadoras não podem ser optantes do simples (cnae impeditivo). Ao abrir uma construtora você deve analisar junto ao seu contador (obrigatoriamente com ampla experiência em empresas construtoras) a melhor forma de tributação, se pelo lucro presumido ou pelo simples. Sou engenheiro civil mas com experiência na área contábil de construtora.

      • ricardo trevisan disse:

        A construtora não pode vender imóveis no mercado de varejo, mas pode vender a outras pessoas jurídicas. Ressalto que a atividade contábil só pode ser exercida por profissional devidamente habilitado e com registro no CRC de seu estado.

  14. Roberto Haddad disse:

    Boa noite Ricardo, parabens pelo seu blog ,gostei muito.
    onde posso conseguir um modelo de contrato entre incorporadora e construtora?
    atte
    Roberto

    • ricardo trevisan disse:

      Oi Roberto,

      Este tipo de contrato vai ser difícil de conseguir. Duvido muito que uma empresa abra isto para você. É o tipo de coisa que se consegue através de bons contatos.

      Boa sorte!

      RT

  15. Glezzi R. O. e Silva disse:

    Olá! Gostaria de saber se uma “incorporadora” pode também construir, sem que esta atividade (construção) esteja cadastrada em seu CNPJ.
    Obrigada!

    • ricardo trevisan disse:

      Glezzi,

      O correto é que a empresa apresente em sua razão social sua real atividade. Se constroi, é construtora.

      RT

  16. Nahim disse:

    Parabéns pelo blog, pela clareza com que trata assuntos relevantes e principalmente pela atenção carinhosa que dá aos questinonamentos dos leitores. Já a ética – e inteligência – que demonstra encaminhando cada assunto diverso para outros profissionais das respectivas áreas, é um caso à parte. Saúde e paz!

    • ricardo trevisan disse:

      Olá Nahim,

      Obrigado. Quanto ao encaminhamento de perguntas a outros profissionais, o faço por diversos motivos, mas o principal deles é muito simples: eu não sei a resposta.

      Um abraço,

      RT

  17. Olá Ricardo!
    Li as perguntas e respostas do seu blog e fiquei contente por ter informações honestas, portanto confiáveis. Estarei entrando no ramo se Deus quiser e conto com blogs e sites como este aqui. Deus te abençoe.

  18. Enivaldo Rocha disse:

    Olá Ricardo, boa tarde!

    Gostaria de saber se uma incorporadora e construtora pode comprar uma casa usada, reformar e ampliar e depois vender?

    Att.

    • ricardo trevisan disse:

      Enivaldo,

      Pode sim. Mas não costumam fazer isso por dois motivos: a escala reduzida do investimento e baixo retorno.
      Você precisa fazer contas antes pra avaliar a viabilidade.

      Um abraço,

      RT

  19. Demetrio Queiroz disse:

    Boa tarde, achei bem interessante teu blog..tenho uma duvida, é preciso um engenheiro registrado no CREA pra se abrir uma construtora ou incorporadora?

    • ricardo trevisan disse:

      Demetrio,

      Você até consegue abrir a empresa sem o engenheiro, mas vai ter dificuldades em operá-la, porque vai precisar de responsável técnico a todo momento. É mais fácil se tiver um profissional habilitado no CREA ou no CAU sempre por perto.

      Um abraço,

      RT

    • Henrique Moraes disse:

      Toda construtora é obrigada a registrar-se no CREA do seu Estado e para isso é necessário que se tenha um responsável técnico (engenheiro) pela mesma (Anotação de Responsabilidade Técnica de cargo-função). Caso você construa algo sem este profissional poderá ser multado por exercício ilegal da profissão.

  20. Enivaldo Rocha disse:

    Olá Ricado, bom dia!

    Estou iniciando uma construtora e incorporadora. Tenho pouco capital, entretanto, tenho um terreno e uma casa (ambos escriturados em meu nome), onde pretendo:
    > No terreno: Construir uma casa pela minha construtora/incorporadora e vender.
    > Na casa: Reformar/Ampliar e também vender.

    Em ambos os casos, tenho que transferir os imóveis para a minha construtora/incorporadora ou não, qual seria a opção mais adequada?

    O objetivo é fazer dinheiro nos dois imóveis para ampliar o capital da empresa e logo depois gerar mais negócios.

    Agradeço o apoio,

    Enivaldo Rocha

    • ricardo trevisan disse:

      Enivaldo,

      Existem muitas possibilidades a serem seguidas. Uma simples e que eu seguiria é integralizar capital social de sua empresa com os dois bens imóveis citados.

      Um abraço,

      RT

      • Enivaldo Rocha disse:

        Boa tarde Ricardo!

        Fazendo essa integralização posso realizar todo o processo de construção, reforma e venda pela empresa sem nenhum problema?

        Quem realiza esse procedimento é meu contador?

        Abraço,

        Enivaldo Rocha

      • ricardo trevisan disse:

        Enivaldo,

        A integralização de capital social é um procedimento contábil, portanto deve ser feita através de seu contador. Consulte-o também sobre a melhor forma de fazer as vendas em termos de tributação. Quanto a reformar ou construir, desconheço impedimento a que uma empresa faça isso com seu próprio patrimônio.

        Um abraço,

        RT

  21. Enivaldo Rocha disse:

    Ricardo, boa noite!

    Se eu quiser manter o terreno e a casa citados acima em meu nome e comprar o material pela empresa para construção e reforma e depois venda, para só depois de transformá-los em capital integralizar ao capital social da empresa, posso? Como seria esse processo?

    Agradeço antecipadamente,

    Abraço,

    Enivaldo Rocha

    • ricardo trevisan disse:

      Enivaldo,

      Realmente não sei dizer. Talvez seu contador saiba.

      Um abraço,

      RT

    • Henrique Moraes disse:

      O capital social de uma empresa não é mercadoria de venda! É parte integrante da mesma.

      • ricardo trevisan disse:

        O capital social pode ser integralizado com imóveis e outros bens não monetários. Mas Nesse caso você precisa entender que está incorporando o imóvel ao patrimônio da empresa (como se fosse sua sede, por exemplo). Com um bom business plan você pode se planejar para se desfazer do imóvel dentro de alguns anos, como se estivesse alterando a estrutura do ativo da empresa, reduzindo o imobilizado e ampliando sua liquidez. Se pensar como todo mundo fica onde todo mundo está. Pense fora da caixinha.
        Recomendo a leitura do livro “A Estratégia do Oceano Azul – Como Criar Novos Mercados e Tornar a Concorrência Irrelevante”, Kim, W. Chan; Mauborgne, Renée. Editora Campus

  22. Alex Dos S. Barbosa disse:

    Ricardo que Deus seja louvado pela sua vida .
    Estou me formando em Arquitetura e Urbanismo, aprendi muito lendo e relendo essas duvidas que todos tem em algum momento, numa etapa que seguimos.
    Muito sucesso para você !

  23. Henrique Moraes disse:

    Deixarei aqui um exemplo do cálculo dos impostos de uma obra. Caso a construtora seja optante pelo lucro presumido e empregar 100% dos materiais necessários para sua execução mais a mão-de-obra, IRPJ=1,2%, PIS+Cofins=3,65%, CSLL=1,08%, aplicados sobre o valor total da nota, mais ISSQN=2 a 5% (consulte o valor do imposto no município onde será exeutada a obra) sobre o valor da mão-de-obra. Deverá ser retido o valor do INSS na nota fiscal de 5,5% (ou seja, 11% sobre 50% do valor total da nota que será discriminada como sendo o valor da mão-de-obra, este valor é arbitrado pela Receita Federal conforme instrução normativa), este valor pode ser abatido no INSS patronal pago sobre a folha de pagamento. Caso a construtora utilize somente mão-de-obra e-ou parte dos materiais o IRPJ passa a ser de 4,8% mais o adicional de 10% sobre o excedente do lucro mensal de R$20.000,00. Dificilmente CONSTRUTORAS (anexo IV, classificação Receita Federal) e não empresas de reparos e manutenções (anexo III) conseguem se mater no simples, pois com faturamento anual acima de R$720.000,00 as tornam inviáveis nesta modalidade. Henrique Moraes, engenheiro civil.

  24. Rogério Bortoncello disse:

    Ricardo trevisan, comprei um terreno e vou construir um prédio de 6 andares.
    Bom, sou novato no ramo! não tenho empresa aberta.
    Tem como eu construir pra vender, sem ter C.N.P.J ?
    Eu vou contratar uma arquiteta pra executar a planta, depois irei contratar uma empreiteira pra construir pra mim! Posso?
    Alem da arquiteta e a empreiteira, eu tenho que pagar mais alguma coisa? Impostos por ex. ?
    Enfim, me diz exatamente o que eu tenho que fazer?
    Ficarei muito grato.

    • ricardo trevisan disse:

      Amigo, você está muito pouco informado, pelo jeito. Sugiro que se associe a alguma empresa do ramo, de preferência uma incorporadora (em geral elas aceitam empreendimentos de terceiros). Você precisa sim de CNPJ, de recolher tributos, da arquiteta e de muitas outras coisas! Por exemplo, de alguém para formatar o produto imobiliário, alguma vendedora, alguém para o marketing, e assim vai…

      Um abraço,

      RT

      • Rogério Bortoncello disse:

        Então sem CNPJ é impossível??
        Eu achei que a empreiteira teria que ter CNPJ!! pois os funcionários seriam todos da empreiteira.
        Bom, então vou ter que ver isso.
        Se paga muito imposto pra construir?
        Obrigado pela força.

  25. Rogério Bortoncello disse:

    Ricardo, olha o que achei no site da receita federal.

    236 – Quais as hipóteses em que a pessoa física é equiparada à pessoa jurídica?
    A pessoa física equipara-se a pessoa jurídica quando:

    a) em nome individual, explore, habitual e profissionalmente, qualquer atividade econômica de natureza civil ou comercial, com o fim especulativo de lucro, mediante venda a terceiro de bens ou serviços, quer se encontrem, ou não, regularmente inscritas no órgão do Registro de Comércio ou Registro Civil, exceto quanto às profissões de que trata o art. 150, § 2º, do Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 – Regulamento do Imposto sobre a Renda (RIR/1999);

    b) promova a incorporação de prédios em condomínio ou loteamento de terrenos.

    (Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 – Regulamento do Imposto sobre a Renda (RIR/1999), art. 150, incisos II e III)

    O que é essa equiparação?

    Abraço

  26. BOM DIA ROGÉRIO, MEU NOME É CARLOS ALBERTO, SOU CONTADOR E TENHO UMA EMPRESA A QUAL É CONSTRUTORA E INCORPORADORA, NA VERDADE É UMA EMPRESA PEQUENA. COMO TAMBÉM OUTRA EMPRESA , A QUAL É(SOMENTE CONSTRUTORA), A QUAL REGISTRAMOS OS FUNCIONÁRIOS ,PARA ASSIM TER-MOS UM CUSTO MENOR(COM PESSOAL), VISTO QUE A CONSTRUTORA SE EQUIPARA AO SIMPLES NACIONAL, E A CONSTRUTORA E INCORPORADORA NÃO SE EQUIPARA, SIMPLESMENTE POR TER EM SUA RAZÃO SOCIAL E NO SEU CNAE, ATIVIDADE DE INCORPORAÇÃO, A QUAL DESABILITA A EMPRESA A SER OPTANTE PELO SIMPLES NACIONAL. SENDO ASSIM, UM FUNCIONÁRIO REGISTRADO,NUMA CONSTRUTORA E INCORPORADORA, PODERÁ CHEGAR EM MÉDIA 25%, O QUAL SE REGISTRADO NUMA, CONSTRUTORA, A QUAL SERÁ UMA EMPRESA OPTANTE PELO SIMPLES, PODERÁ CHEGAR NO MÁXIMO Á 12%. UM GD ABRAÇO À VOCÊ E AO AMIGO RICARDO.

  27. Adriano disse:

    Estou em processo de abertura de uma empresa. Estou a verificar se a cadastro como CONSTRUTORA (simples nacional) ou INCORPORADORA. Inicialmente, minha ideia é abrir uma construtora, pagar menos impostos e vender os empreendimentos a pessoas físicas por intermédio de financiamento bancário. Porem lendo o blog fiquei em dúvida se posso fazer isso.

    O problema do valor anual não seria problema. Pois minhas casas seriam feitas em uma cidade pequena (80 mil) e com minha equipe, farei no máximo 5 casas/ano.

    Será que posso vender essas casas mesmo sendo só construtora em meu cnae ????
    (minha cidade é pequena, os contadores daqui sabem menos do que eu sobre o assunto).

    • ricardo trevisan disse:

      Adriano,

      Se sua intenção é vender os imóveis, ou seja, empreender desde o início, o ideal é abrir uma incorporadora.

      Abraços,

      RT

  28. wellington disse:

    Bom dia Ricardo e demais usuários do fórum.
    Gostaria de receber sugestões que pudessem me ajudar no seguinte:
    Tenho um terreno(lote) e pretendo construir uma casa com a finalidade de vendê-la, não tenho intenção de entrar no ramo, a menos que me pareça um excelente negócio, também não tenho intenção de registrar empresa. O que eu pretendo é somente construir um único imóvel e vender em seguida para ganhar uma grana, hoje a maioria das pessoas que adquirem imóveis nos padrões em que pretendo construir faz financiamento pela CEF, por isto pretendo observar toda a documentação do imóvel, como ART, memorial descritivo…, minha dúvida é como serei tributado sobre este imóvel em meu imposto de renda, e quais seriam as opções para minimizar os impostos, se talvez fosse um bom negócio abrir uma empresa e fechar logo em seguida assim que terminar a obra. Qualquer informação e sugestões seram bem vindas.
    Att, Wellington

  29. Carol disse:

    Quero apenas registrar que vc é muito bom!!

  30. Ronaldo Oliveira disse:

    Boa Tarde Ricardo

    Gostaria de saber como posso proceder em relação a seguinte situação:
    Comprei um terreno de esquina medindo 15×15 em condomínio , sendo que não consigo realizar o desmembramento por causa do seu tamanho ser menor que o mínimo exigido, construí 04 aptos com recursos próprios, os quais eu alugo já fazem dois anos, sendo que a construção dos mesmos não foi averbada, gostaria de saber se tenho como regularizar esta obra e vender financiado pela CEF.

    Abraços
    Ronaldo

    • ricardo trevisan disse:

      Ronaldo,

      Certamente você terá que regularizar completamente o imóvel para comercializá-lo. A averbação faz parte deste processo. Depois que tiver um interessado, este deverá obter o crédito da CEF, com sua ajuda no que lhe for pertinente, claro. Os detalhes deste processo devem ser obtidos diretamente numa agência CEF.

      Espero ter ajudado.

      Um abraço,

      RT

    • Ricardo disse:

      Ronaldo, As prefeituras municipais costumam abrir brechas “legais” chamadas de “mais valia”, para que se possam regularizar situações tipo a sua. Informe-se junto a um despachante do ramo imobiliário ou na sua prefeitura.

      • ricardo trevisan disse:

        Ronaldo e Ricardo,

        Essas “brechas” legais são abertas eventualemnte com leis ordinárias, e na verdade são chamadas de “anistia”. São leis com prazo determinado e regras específicas. Só se aplicam a imóveis pré-existentes, não para imóveis novos, e é uma decisão discricionária do Poder Público (a prefeitura não é obrigada a criar anistias).
        Recomendo que vocês consultem engenheiros e arquitetos, pois os despachantes vão repassar o trabalho para eles e cobrar o “meio de campo” de vocês.
        Mas o melhor mesmo é consultar a praça de atendimento da própria prefeitura.

        Abraços aos dois,

        RT

  31. Amigo, parabéns pela sua competência, tenho algumas dúvidas: 1-Andei pensando em falar com um amigo, ele tem construtora aberta, desse modo, pensei em comprar um terreno por 35 mi de 12m² por 30m². contudo, cabe nessa obra duas casas populares de 6 p disse:

    Amigo, parabéns pela sua competência, tenho algumas dúvidas:

    1-Andei pensando em falar com um amigo, ele tem construtora aberta, desse modo, pensei em comprar um terreno por 35 mi de 12m² por 30m². contudo, cabe nessa obra duas casas populares de 6 por 25, o custo de cada casa é de 35 mil e a venda de cada é de 80 mil.. Existe algum impeditivo para mim como pessoa física em contratar essa construtora e vender essas duas casas como novas?

    2- uma pessoa física pode construir e vender casas como novas pela CEF, qual o procedimento?

    3 – Se eu contratar um arquiteto para fazer a planta, ele pode assinar a obra e a casa pode ser vendida legalmente conforme legislação vigente podendo ser financiada pela CEF?

    4- pretendo estudar mais sobre como construir, e pelo que notei, a construtora não pode vender direto para o cliente, então tende ser uma construtora e incorporadora para assim haver transação comercial com o consumidor final?

    5- É verdade que só se pode montar uma construtora se haver um sócio engenheiro ou arquiteto, ou ambos sejam devidamente contratados pela mesma empresa? Seria possível abrir e constituir empresa construtora e incorporadora sem eles, e posteriormente conforme a demanda das obras, contratar um arquiteto ou engenheiro a dedo por cada serviço prestado?

    6- é possível construir apenas com o arquiteto, ou apenas com o engenheiro, até onde vai a competência dentro de uma obra para cada um profissional?

    7- Seria possível construir uma casa popular apenas com o plano de um arquiteto, uma equipe de pedreito junto com o mestre de obras, e posteriormente vende-la como nova pela CEF?

    8- O sinduscon oferece cursos de capacitação para investidores?

    Perdoi-me faze-lo tantas perguntas, sou bacharel em direito, mais quando falamos de construção as dúvidas são enormes

  32. ricardo trevisan disse:

    Olá amigo, seguem as respostas:

    1 – Não existe impeditivo que eu conheça, mas não é a forma mais indicada e correta de se fazer isso;
    2 – Os procedimentos da CEF devem ser verificados com eles, são internos ao banco;
    3 – Sim, arquitetos podem acompanhar a obra legalmente. Verifique o site do CAU de seu estado;
    4 – a construtora até pode vender, mas não é o mais correto. Sua função é construir, não articular o negócio imobiliário;
    5 – sem um técnico correto você não consegue operar a empresa. Não abra mão do profissional correto, o barato sai caro;
    6 – sim, é possível fazer tudo com apenas um dos dois. Para casas populares não há diferença de limites legais de atuação. Verifique a legislação no site do CAU e do CREA de seu estado;
    7 – só o plano para construir é muito pouco, vai te trazer problemas porque não define quase nada da obra. O desperdício de materiais e recursos é maior. Invista no planejamento, sai mais barato que ter uma obra complicada por não ter projeto executivo adequadamente detalhado;
    8 – Verifique no site do Sinduscon, não sei responder.

    Um abraço,

    RT

  33. Yuri Armando de Lima Tormes disse:

    Obrigado pela atenção e por todas as respostas, mais posso fazer outras perguntas?….

    1- Você disse que não seria a forma mais indicada e correta de fazer, porém, como não posso correr riscos entre, contratar funcionários, operar maquinas, me envolver com fornecedores desconhecidos, constituir empresa que por sinal, não tenho experiência em operar, assinar carteira e correr riscos de execuções trabalhistas, e dentre outros fatores, concorda?

    2- Achei mais viável, jogar toda a responsabilidade da obra numa empreiteira ou construtora, e assim, construir tudo dentro de um terreno X, comprado por mim não acha?.

    3 – Posteriormente, quando vender a casa terei um lucro legal em cima. Me perdoe, mais você no meu caso, acharia outro caminho melhor, com riscos menores, lucros compensatórios e etc?

    4- Olhei a legislação, falei com um contador, ele disse então que o simples nacional é uma ótima opção. A minha dúvida é que, como irei comercializar casas, talvez tenha alguns impeditivos como pessoa física, e também pelo que soube, talvez a CEF não faça financiamento bancário dos imóveis para estes, então qual caminho eu devo seguir?

    • ricardo trevisan disse:

      Olá Yuri,

      Seguem as respostas:
      1 – Não há como trabalhar com risco zero. E, por definição, o investidor exige um retorno proporcional ao risco. É por isso que o retorno do incorporador é muito superior ao do construtor, seu risco é muito maior. Espero ter esclarecido sua dúvida…
      2 – Se você jogar toda a responsabilidade para outro, por que este outro precisaria de você? Qual seria o seu papel no negócio, apenas o de dono do terreno? Esse ator não ganha quase nada no negócio…
      3 – O caminho melhor, com menos risco e maior retorno, todos procuram – é o cenério ótimo para o investidor. Cada caso é um caso diferente, e precisa de uma avaliação minuciosa e com grande participação de análises qualitativas.
      4 – Se a modalidade pessoa física não é aceita pela CEF, não há saída: você terá que trabalhar como Pessoa Jurídica.

      Um abraço,

      RT

  34. Yuri Armando de Lima Tormes disse:

    5- Quero dizer que; não sendo uma construtora, tendo varios impeditivos sendo pessoa fisíca, deveria eu abrir uma empresa, para vendas de imóveis?

    6- Que tipo de empresa seria essa, vendendo imóveis de casas populares autonomos?

    • ricardo trevisan disse:

      Seguindo com as respostas…

      5 – Se os impeditivos de Pessoa Física inviabilizam sua atividade, você tem que abrir uma empresa sim. O tipo de empresa depende de sua atividade, deverá ser de vendas se for isso que você faz no mercado.
      6 – Se você é o empreendedor, é uma incorporadora. Se você vende de terceiros, é uma imobiliária. E assim por diante…

      Um abraço,

      RT

  35. Alexandre disse:

    Ricardo, boa noite! Parabéns pelo Blog. Li as publicações acima, mas ainda fiquei com duas dúvida, que espero que você possa me ajudar.

    1) Acabei de abrir uma empresa, minha intenção é comprar lotes, fazer casas e vendê-las, meu CNAE é o 41.10-7/00 – “Incorporação de empreendimentos imobiliários”, a questão é, apenas com esse CNAE, posso efetivamente construir casas, ou seja, contratar funcionários (pedreiros…) e fazer a obra? Ou para isso, meu CNAE secundário precisaria ser 41.20-4/00 – “Construção de Edifícios”?

    2) Se eu comprar um lote, fazer 1 casa nesse lote, e vendê-la, isso é considerado INCORPORAÇÃO, ou para ser incorporação é necessário ser edificações coletivas?

    Desde já agradeço muito a sua atenção

    • ricardo trevisan disse:

      Oi Alexandre, boa noite

      A empresa deve possuir o CNAE adequado, que reflita sua atividade. Se sua empresa realiza a construção, isto deve estar transparente na documentação e em como ela se apresenta ao mercado, inclusive pelas vias oficias e perante o poder público fiscal.
      o termo incorporação veio da Lei de Condomínios, Lei Federal 4.591 de 16 de dezembro de 1964 (segue o link). Portanto, não vejo sentido em falar de incorporação de um empreendimento tão pequeno.

      Um abraço,

      RT

      • Rogério bortoncello disse:

        Ricardo, estou pra abrir uma empresa para construir edifícios.
        Minha intensão é contratar uma empreiteira para executar a obra.
        Minha dúvida é qual empresa eu me enquadro??
        Seria construtora, incorporadora?
        Quais as vantagens?
        Obrigado

      • ricardo trevisan disse:

        Rogério,

        Sua empresa vai construir edifícios (primeira linha) ou vai terceirizar a construção para uma empreiteira (segunda linha)? Se você não vai fazer a obra, mas vai criar condomínios na matrícula, é uma incorporadora. Não sei das vantagens fiscais muito bem, mas você evita lidar com a contratação e gestão de mão-de-obra de construção e com problemas do dia a dia de obra. A desvantagem é que você precisa fiscalizar intensamente a obra para não ter problemas de qualidade final.

        Um abraço,

        RT

  36. diego disse:

    Ricardo , estou abrindo uma incorporadora com mais 3 amigos, e vamos trabalhar para uma empresa que tem muitos empreendimentos no ramo imobiliário o forte dela é terreno, gostaria de saber para vender esses terrenos eu precisaria ser corretor ter o CRECI.

    Obrigado

  37. ricardo trevisan disse:

    Olá, Diego

    Qualquer intermediação imobiliária deve ser feita por profissional corretor de imóveis com CRECI, não conheço exceção a esta regra. Mas lembre-se que a finalidade de uma incorporadora não é a intermediação de terrenos, e sim a incorporação de condomínios.

    Um abraço,

    RT

  38. Harlano M. Gadelha disse:

    Bom dia.
    Sou eng. civil e gostaria de construir casas padrão baixo/médio (máximo 120 mil) e vendê-las pela CEF. Minhas dúvidas:
    1 – Tenho que abrir uma empresa ou posso construir como pessoa física?
    2 – Caso precise da empresa pode ser apenas uma construtora (construção e venda de casas e não apartamemtos/condomínio)?
    3 – Se mais tarde resolver investir na construção de edifícios é só mudar a razão e contrato solicial da construtora?
    4 – Qual empresa pagarei mais impostos? Construtora ou Construtora e Incorporadora?

    Harlano

    • ricardo trevisan disse:

      Oi Harlano,

      Seguem minhas respostas:
      1 – Você pode construir como pessoa física.
      2 – Sim, pode ser apenas uma construtora. Quanto ao financiamento, consulte a CEF.
      3 – Para incorporar o condomínio na matrícula você terá que ter uma incorporadora. A lei permite que pessoas físicas façam isso, mas é muito raro e os padrões costumam estar estabelecidos para pessoas jurídicas.
      4 – Desconheço o regime de tributação de cada uma, mas um contador que lide com este tipo de empresa saberá lhe informar.

      Um abraço,

      RT

      • Rogério bortoncello disse:

        Olá Ricardo trevisan.
        Quero construir um prédio de 5 andares, 2 ap. por andar para vender. Vou abrir uma incorporadora e terceirizar a mão de obra. Só que não faço idéia de quantos % vou pagar de imposto total da obra. Minha pergunta é, quanto % mais ou menos se paga de total de impostos até o final da obra? Claro, uma % aproximada. Sei quanto custa a mão de obra e material, mas nos impostos não tenho idéia.
        Agradeço se esclareçer minha dúvida.
        Obrigado

      • ricardo trevisan disse:

        Oi Rogério,

        Infelizmente não é tão simples responder a sua pergunta. Responderei por partes.
        Antes, uma coisa ficou estranha em seu texto. Se sua empresa é uma incorporadora e a mão-de-obra é terceirizada, quem é a construtora? A mão-de-obra que você diz é uma empresa? Lembre-se que sua incorporadora precisará prestar contas ao fisco de suas operações. Quem ela contratou para executar a obra?

        O percentual total de impostos da obra é o resultado de uma conta maior. Comecemos pela atividade de construção (que é da CONSTRUTORA, não da incorporadora). Cada item a ser colocado na obra, material, mão de obra, equipamentos, máquinas, serviços de terceiros, tem um regime de tributação diferente. Sobre a mão de obra, por exemplo, incidem encargos sociais, cuja alíquota depende do regime de contratação da mão-de-obra, e é uma soma de vários tributos menores. Além disso, cada item exige uma participação diferente em suas despesas indiretas, que em geral são fixas. O que as construtoras fazem para resolver isso: calculam a média de incidência desses tributos e participações em despesas indiretas, ponderando pelas incidências mais recorrentes dos agrupadores (Instalações Elétricas, Fundações, Caixilhos, Alvenarias são exemplos de agrupadores), incluem seu lucro, e chegam a um índice a ser aplicado a todos os itens da planilha orçamentária. Este índice é chamado BDI (Benefícios e Despesas Indiretas). Apesar do nome não dizer isso claramente, alguns tributos estão embutidos no BDI, outros não. Imposto de Renda, por exemplo, não faz parte do BDI. CSLL também não. Em geral este indicador varia muito, em função de uma série de variáveis que refletem a forma como a construtora trabalha, se produz em escala ou não, se terceiriza muito ou não, o padrão de qualidade, etc. Em geral, ficam na faixa entre 15% e 35%, mas você não pode aplicar esse valor sem fazer a conta direito, é um risco muito grande.

        Depois disso, a incorporadora fará uma série de serviços, como averbação no RI, individualização das matrículas, contratos, etc. E tem outro regime tributário diferente. Ou seja, você terá que sentar com seu contador e dedicar algum tempo ao assunto com cautela.

        Sugiro que você comece sua jornada pelo BDI, que é também o mais trabalhoso.

        Espero ter ajudado, e boa sorte.

        Um abraço,

        RT

      • Rogério bortoncello disse:

        Ricardo.
        A quem vai prestar serviço pra mim, é uma empreiteira !!
        Aquela % aproximada 15% a 35% é referente ao custo total?
        Ex: terreno custou 400mil ,mão de obra 400mil e material 600mil. Total 1.400.00,00
        Os impostos fica entre 15% a 35% sobre os 1.400.000,00 ??

      • ricardo trevisan disse:

        Rogério,

        O índice a que me refiro é o BDI, e se aplica a todos os itens da obra. Não se aplica ao terreno.
        Conforme eu disse, ele não é composto apenas de tributos, inclui despesas indiretas e o lucro da construtora. Não inclui o lucro da incorporadora, chamado de lucro imobiliário por algumas pessoas.
        Esse assunto é fácil de encontrar, há muita literatura sobre o assunto. E legislação também.

        Um abraço,

        RT

  39. ricardo trevisan disse:

    Oi Rogério,

    Infelizmente não é tão simples responder a sua pergunta. Responderei por partes.
    Antes, uma coisa ficou estranha em seu texto. Se sua empresa é uma incorporadora e a mão-de-obra é terceirizada, quem é a construtora? A mão-de-obra que você diz é uma empresa? Lembre-se que sua incorporadora precisará prestar contas ao fisco de suas operações. Quem ela contratou para executar a obra?

    O percentual total de impostos da obra é o resultado de uma conta maior. Comecemos pela atividade de construção (que é da CONSTRUTORA, não da incorporadora). Cada item a ser colocado na obra, material, mão de obra, equipamentos, máquinas, serviços de terceiros, tem um regime de tributação diferente. Sobre a mão de obra, por exemplo, incidem encargos sociais, cuja alíquota depende do regime de contratação da mão-de-obra, e é uma soma de vários tributos menores. Além disso, cada item exige uma participação diferente em suas despesas indiretas, que em geral são fixas. O que as construtoras fazem para resolver isso: calculam a média de incidência desses tributos e participações em despesas indiretas, ponderando pelas incidências mais recorrentes dos agrupadores (Instalações Elétricas, Fundações, Caixilhos, Alvenarias são exemplos de agrupadores), incluem seu lucro, e chegam a um índice a ser aplicado a todos os itens da planilha orçamentária. Este índice é chamado BDI (Benefícios e Despesas Indiretas). Apesar do nome não dizer isso claramente, alguns tributos estão embutidos no BDI, outros não. Imposto de Renda, por exemplo, não faz parte do BDI. CSLL também não. Em geral este indicador varia muito, em função de uma série de variáveis que refletem a forma como a construtora trabalha, se produz em escala ou não, se terceiriza muito ou não, o padrão de qualidade, etc. Em geral, ficam na faixa entre 15% e 35%, mas você não pode aplicar esse valor sem fazer a conta direito, é um risco muito grande.

    Depois disso, a incorporadora fará uma série de serviços, como averbação no RI, individualização das matrículas, contratos, etc. E tem outro regime tributário diferente. Ou seja, você terá que sentar com seu contador e dedicar algum tempo ao assunto com cautela.

    Sugiro que você comece sua jornada pelo BDI, que é também o mais trabalhoso.

    Espero ter ajudado, e boa sorte.

    Um abraço,

    RT

    • Rogério bortoncello disse:

      Ricardo.
      A mão de obra pode ser de uma empreiteira?
      Ela estando com firma aberta, funcionários com carteita assinada etc…?
      Quais os requesitos que a empreiteira tem que ter?
      Obrigado pelos esclarecimentos.

      • ricardo trevisan disse:

        Rogério,

        As duas empresas (a sua e a empreiteira) precisam estar com a documentação em ordem e de acordo com o que exige a legislação, não apenas a trabalhista. Verifique também se a empresa tem alguma dívida tributária em aberto.

        Um abraço,

        RT

      • Rogério bortoncello disse:

        Ricardo
        Só pra finalizar.
        Qual é a média de lucro dos construtores?
        Já ouvi falar muito que é mais de 50%.
        Você acha que é isso mesmo?
        O risco de perder dinheiro é muito grande?
        Agradeço

      • ricardo trevisan disse:

        Rogério,

        O lucro líquido do CONSTRUTOR raramente passa de 10%. Já o lucro líquido do INCORPORADOR varia muito, depende de vários fatores (principalmente do segmento de mercado), e pode passar de 50% sim. Mas também pode ficar abaixo de 30%.
        Para tudo é necessário fazer contas, não existem respostas simples e prontas, pois o universo de mercados e empresas é muito grande.

        Um abraço,

        RT

  40. Fábio Henrique disse:

    Olá Ricardo, tudo bem? Gostei muito do seu blog e li quase todas as perguntas e respostas, mas não identifiquei uma que pudesse me auxiliar. Estou procurando embasamento legal para que a Incorporadora de um amigo possa captar dinheiro de pessoas físicas para suas obras, isso é possível? Se for possível, é necessário ter um imóvel ou projeto atrelado a captação? Obrigado

    • ricardo trevisan disse:

      Fábio, a única forma que conheço é através de sociedade (aporte de capital por sócios). Outras formas que consigo imaginar envolvem maior risco, portanto seriam pouco atraentes para o investidor, que preferiria investir num Fundo de Investimento Imobiliário – FII.
      Um abraço!

      • Fábio disse:

        Ricardo, muito obrigado!!! Mas meu amigo, quer regularizar a situação dele de captar dinheiro de pessoas físicas. Li material da CVM a respeito e existe o Contrato coletivo de investimento. Só não sei se ele tem que contratar um corretora ou se ele como incorporadora Ltda pode se habilitar na CVM para esse tipo de captação e distribuição de rendimento. Enviei email a CVM e estou aguardando retorno. Caso você conheça os procedimentos da CVM e possa ajudar-nos, poderíamos contratar vossos serviços. Caso você não faça esse tipo de atendimento, mas conheça quem faça, agradeceria a indicação.
        Abraços

      • ricardo trevisan disse:

        Fábio,

        Realmente você precisa de uma orientação da CVM, mesmo que seja numa Resolução (já pesquisou qual trata desse assunto?). Mas eles podem demorar um pouco para responder, enquanto isso você pode consultar outras instituições, como o Secovi. Talvez eles possam te ajudar também.

        Abraços,

        RT

  41. James disse:

    Prezado Ricardo

    Abrimos uma empresa XXXX NEGOCIOS IMOBILIARIOS, minha duvida é saber se emito minhas notas como prestação de serviço (sou imobiliaria) referente minhas comissões? pois tenho CNAE 41.10.7-00 – 68.10-2-02 – 68.10-2-01 E 41.20.4-00, e se nessas emito como venda??

    Abraços

    • ricardo trevisan disse:

      Olá James,

      Sinceramente, não sei responder à sua pergunta. O mais indicado é você procurar um contabilista (contador) que entenda do ramo imobiliário.

      Um abraço,

      RT

  42. Felipe disse:

    Meu amigo, vc sendo arquiteto, gostaria de tirar uma dúvida. Como é feita a divisão de um terreno para abrigar o tanto de torres residenciais necessárias?

    Por exemplo: um terreno de 10.000m². Se formos tomar como exemplo uma planta de 4 apartamentos por andar de 80m² ou 90m², isso significa que essa torre ocupa ao total 320m² (80×4) do terreno? Como estipular quantas torres “caberia” no terreno? Pela sua experiência, quantas torres costumam levantar em terrenos desse porte..?

    Obrigado Ricardo

    • ricardo trevisan disse:

      Olá Felipe,

      Essa divisão é obtida pelo estudo de viabilidade de arquitetura ou num estudo de massa, que nada mais são que estudos de projeto, simplificados, para mostrar ao investidor as potencialidades do terreno. Estes estudos mostrarão também uma aproximação do número de unidades, equipamentos comunitários e outras exigências, e depende de um levantamento topográfico e de diretrizes de concessionárias de água e esgoto (no mínimo) para ser feito.

      Cada terreno é uma situação particular, não há como dizer o que fazer num terreno de 10.000m2 sem conhecer sua topografia, entorno, condicionantes, orientação, topografia, legislação municipal, afetações legais, servidões, árvores e massas vegetais protegidas, corpos d’água e outra infinidade de elementos. Como você pode perceber, não é tão simples.

      Apenas para te alertar sobre conceitos: a área de apartamento de 80m2 é útil, privativa ou construída? Veja a NBR 12.721 para entender os conceitos. Mesmo que sejam 80m2 construídos, não se esqueça que há também circulações horizontais e verticais, shafts/prumadas a serem somadas à área do pavimento.

      O número de torres também é obtido pelo estudo de viabilidade de arquitetura / estudo de massa.

      Espero ter ajudado.

      Um abraço,

      RT

  43. sidiney disse:

    ricardo, vou construir 18 casas de 70 m pra vender pela caixa provavelmente. o terreno esta em meu nome ( pessoa fisica). parece que li que pode ser incorporadora ou incorporador,neste caso, incorporador é pessoa fisica?.
    caso tenha q ser incorporadora ( cnpj) tenho que passar o terreno que esta em meu nome para o cnpj da incorporadora?.
    obs. vou começar construindo 4 casas e precisarei vendê-las para continuar construindo.

    • ricardo trevisan disse:

      Caro Sidiney,

      Se não estiverem em condomínio não há incorporação imobiliária. Verifique o que é mais vantajoso do ponto de vista tributário, em especial quanto ao Imposto de Renda – pessoa física tem que pagar o IR sobre Ganho de Capital – GCAP.
      Realmente a lei permite incorporador pessoa física, mas isso é muito raro (eu nunca vi).
      Caso você trabalhe como incorporadora PJ o terreno deverá estar em nome da empresa. Verifique, neste caso, vantagens tributárias quanto à forma em que ela entra na empresa (ativo circulante ou permanente).
      Para construir parcialmente 4 casas em condomínio será necessário fasear a obra e entregar por partes, talvez não valha a pena. Se não estiverem em condomínio, não há este problema.

      Um abraço,

      RT

  44. Celia Nakashima disse:

    Ricardo
    Boa Tarde

    Gostei muito da matéria e li todas as perguntas e respostas, mesmo assim gostaria de esclarecer algumas dúvidas, se puder me ajudar, serei muito grata:

    1 – Um amigo comprou um terreno e irá contruir 8 casas populares, que não terá condomínio, porque será um Villagio, nesse caso é viável que ele abra uma incorporadora?

    2 – Ele vai contratar uma construtora para realizar a construção e uma imobiliária para realizar a venda das casas. Nesse caso ela fica isenta de registro junto ao CREA e CRECI?

    Desde já agradeço pela atenção.

    Abraços

    • ricardo trevisan disse:

      Celia,

      A incorporadora só é necessária se for criado o condomínio na matrícula do imóvel.
      Quem construir precisa ter CREA (se for engenheiro) ou CAU (se for arquiteto). Quem vender precisa ter CRECI. O contratante (seu amigo, no caso) não precisará se não exercer as atividades regulamentadas por lei.

      Abraços,

      RT

  45. Ricardo boa tarde, sou contador e tenho um cliente do ramo de construção, que está contratando meus serviços. Percebemos que para necessidade dele, a melhor opção é uma incorporadora, por questões tributárias. Só fiquei com uma dúvida, na incorporadora é necessário que um engenheiro seja responsável por ela, ou somente a construtora que essa incorporadora contratar é que necessita desse responsável. Outra dúvida também, no caso de ser uma construtora/incorporadora necessita desse engenheiro responsável ou ele pode ser contratado por obras?

    Muito bom o seu blog. Obrigado pela atenção.

    Alan.

    • ricardo trevisan disse:

      Oi Alan,

      A incorporadora não precisa ter engenheiro ou arquiteto em seu quadro nem outro externo para responsabilidade técnica, porque esta é da construtora – a não ser que alguém o exija (prefeitura, banco, etc.).
      A construtora precisa de responsável técnico, que precisa ser um engenheiro com CREA e recolhendo ART, ou um arquiteto com CAU recolhendo RRT.
      Uma empresa que acumule as duas funções seguirá a maior exigência (da construtora).

      Abraços,

      RT

  46. D.M disse:

    Ricardo, boa noite! Com a sua experiência no ramo em Arquitetura, tem uma idade máxima para se começar um curso de Arquitetura? Estudei RH e outros inúmeros cursos, mas agora decidi mudar totalmente de área, mas estou pesquisando antes para saber como funciona esse mercado. Parabéns pelo Blog, muito instrutivo!

    • ricardo trevisan disse:

      Olá,

      Não existe uma idade limite, mas quanto mais tarde iniciar a carreira, mais difícil será sua vida profissional. Aliás, é uma carreira complicada no dia a dia. Em geral, somos mal remunerados, contratados informalmente. Raramente os arquitetos são contratados dentro da legislação trabalhista, carteira assinada nem em sonho. Só com concurso público.
      Trabalhamos muito, e a média salarial é baixa. Precisa gostar muito. Se você trabalhou com RH, vai sentir um grande impacto, porque é um mercado muito mais incerto e informal.
      Estamos brigando para inverter esta realidade, é uma luta diária. Mas não vamos desistir de ter condições de trabalho justas. Se optar mesmo pela arquitetura e urbanismo, seja bem-vinda. Também há coisas boas nesta profissão.

      Boa sorte!

  47. Tiago disse:

    Parabéns pelas informações do site. Gostaria se possível de uma pequena orientação, um dúvida sobre um imóvel. Há um ano comprei um apto na planta e pago prestações mensalmente. Fiquei sabendo que desde a data do lançamento até agora o imóvel ainda teve o registro de incorporação no cartório e, há rumores que a construtora está numa situação financeira ruim. Estou preocupado com meu investimento. Gostaria de saber se há uma forma legal que conseguir meu dinheiro de volta, alegando que o imóvel não foi incorporado… Obrigado pela atenção..

    • ricardo trevisan disse:

      Oi Tiago,

      A questão central de seu problema exige um advogado, preferencialmente um que conheça bem o Código de Defesa do Consumidor.
      De qualquer forma acho difícil que o empreendimento não tenha sido registrado no RI, pois não poderia ser lançado sem isso. Se esta falha realmente ocorreu, será uma informação importante para o advogado que defender sua causa.
      Boa sorte!

      Abraço,

      RT

      • Tiago disse:

        Opa, obrigado pela resposta. O RI que tu se refere é a incorporação??

        abraços!

      • rogerio bortoncello disse:

        Ol Ricardo. Vou comprar um terreno para construir um pequeno edificio. Sei que se eu abrir uma incorporadora eu gasto menos com impostos. Mas o problema o seguinte, eu ainda no abri a empresa, mas estou quase fechando negocio com o terreno. A minha pergunta . Eu posso colocar o terreno no meu nome (pessoa fisica) ou tenho que colocar no nome da emcorporadora? Meu medo passar pro meu nome e depois ter que transferir para a empreendedora e ter que pagar transferencia denovo. Me ajuda nessa. Obrigado

        Date: Fri, 16 Aug 2013 03:08:41 +0000 To: rogerio_bortoncello@hotmail.com

      • ricardo trevisan disse:

        Oi Tiago,

        Sim, RI = Registro de Incorporação.

        Abraços,

        RT

  48. Rogério bortoncello disse:

    Olá Ricardo.
    Estou pra comprar um terreno para construir um pequeno edificio. Minha dúvida é se eu coloco o terreno em meu nome ou se eu abro uma incorporadora e coloco direto em nome da empresa, ja que vou precisar que o terreno esteja em nome da incorporadora. Só que vou começar a construir só daqui uns 9 meses. e me disseram que eu gastaria mais com imposto de renda com o terreno em nome da empresa do que a taxa de transferencia do meu nome pro nome da incorporadora quando eu começar a construir. Eai, o que vc acha?
    Obrigado

    • ricardo trevisan disse:

      Rogério,

      Sua dúvida é muito específica quanto à contabilidade da empresa, que não é minha especialidade. O que posso te ajudar é te informando de algumas coisas que sei que acontecem: existem duas formas de colocar o terreno no ativo da empresa, e isso faz diferença na tributação. Nunca vi alguém colocar o terreno em nome de pessoa física, então imagino que não valha a pena…
      De qualquer forma, todas essas dúvidas, inclusive quanto à tributação do Imposto de Renda, devem ser sanadas com um profissional adequado para isso, que é o contador.
      Minha opinião é a de que você está certo em procurar se informar o máximo possível antes de qualquer ação, pois o investimento imobiliário é, ao mesmo tempo, pesado e delicado.

      Boa sorte!

      RT

  49. Rogério disse:

    Vc acha que investir em construção no momento é lucrativo? Alias essa é uma dúvida que tenho. Ouço de tudo! Uns falam que construção lucra 100% outros falam em 50% enfim, claro que é impossivel dizer o certo, mas o que lucra em média uma incorporadora?
    Obrigado

  50. ricardo trevisan disse:

    Rogério,

    Investir em construção (construtora) não é muito lucrativo, em nenhuma circunstância, porque é um serviço padronizado, com muitos ofertantes. Já investir em incorporação (lucro imobiliário) é sempre lucrativo, porque a incorporadora assume muitos riscos que boa parte dos empresários não quer assumir. Além disso, é um investimento de ciclo operacional e de ciclo de caixa longos.
    A margem da incorporadora varia muito, é difícil de dar números precisos. Depende de vários fatores, como mercado, porte, força da marca, localização, segmento, etc. Entre grandes incorporadoras, pelo que tenho notícia, essa margem fica sempre acima de 15%, e retornos mais altos são para mercados mais interessantes mas que exigem mais investimento inicial e capital de giro. Há boatos de margens bem mais altas, como você citou, mas são situações mais escassas, que dependem de mais pesquisa, tempo e “garimpagem”.

    Abraços,

    RT

    • Rogério bortoncello disse:

      Ricardo, andei fazendo um levantamento de custos da construção de 8 apartamentos e constatei que a obra pronta já incluso terreno e mão de obra, não ultrapassaria 1 milhão e meio. E eu venderia fácil por 300 mil cada apartamento. O lucro seria de 900 mil, muito mais que 15% . Eu acho que pra eu saber é só metendo a cara mesmo. Hehehe
      Grande abraço Ricardo trevisan

  51. Aline disse:

    Estou fazendo um contrato social de uma empresa de Construção, incorporação e venda de imóveis.
    Pergunta: Quais são os códigos das atividades econômicas?

  52. flavia disse:

    ótimo blog, tirou minhas dúvidas quanto a diferença entre incorporadora e construtora.

  53. flávia disse:

    ótimo blog, tirei minhas duvidas quanto a diferença entre construtora e incorporadora.

  54. Edson disse:

    Ricardo trabalho no ramo da construção civil informalmente porém terei que abrir uma empresa com CNPJ pois estou com o intuito de participar de licitaçoes junto a prefeitura de minha cidade e prestar serviços de construçoes e reformas de escolas, creches, órgãos publicos…etc. Pergunto qual empresa devo abrir como construtora ou incorporadora?

    • ricardo trevisan disse:

      Edson,

      A empresa deve ser aberta em seu ramo de atividade correto. Se sua empresa vai prestar serviços de construção apenas, será uma construtora. Você só deverá constituir uma incorporadora se seu negócio incluir o empreendedorismo imobiliário, por exemplo: negociar o terreno, definir o produto, arcar com o risco do empreendimento (que é diferente do risco de obra), prospectar mercados, planejar estratégias de promoção e vendas, etc.

      RT

  55. Caro Rate This,
    Sou contador, porém, não consigo responder o porque do Crea RJ, ter multado um cliente meu, ele fabrica letreiros, o Crea RJ na multa cita a empresa com objetivo social relacionado as atividades privativas de profissionais fiscalizados pelo sistema CONFEA/CREAS. Vejamos: ele fabrica letreiros e como tal também faz a manutenção, o que é obrigatório pelo código do consumidor. Poderia por um pouco de luz nesta situação.
    Em tempo: Na pequena fábrica que ele possui, só tem quatro funcionários, todos sem praticamente nenhuma qualificação técnica.
    Antecipadamente, muito obrigado.
    Sérgio dos Reis

    • ricardo trevisan disse:

      Sérgio,

      Verifique a Lei 5194/66 e a Lei 12.378/10, que regulam as profissões de engenheiro e arquiteto no Brasil. Provavelmente seu cliente precisa apresentar responsabilidade técnica pelos letreiros por questões de segurança e continuará a ser multado enquanto não o fizer. A ausência de profissionais devidamente qualificados também pode ter sido o problema.

      Ricardo Trevisan

  56. Eliane Aparecida disse:

    Boa tarde! Ricardo Trevisan. Fiz um financiamento habitacional de 177 mil reais e a construção é de responsabilidade de uma construtora. Gostaria de saber neste caso especificamente quem deve pagar os encargos sociais eu (proprietária) ou a construtora? Atenciosamente,

    • ricardo trevisan disse:

      Eliane,

      Os encargos da folha de pagamento de pessoal envolvido direta ou indiretamente na construção e regularização do imóvel são pagos pela construtora ou pela incorporadora, dependendo do caso. Quanto a outros encargos de financiamento, não sei responder.

      RT

  57. Eliane Aparecida disse:

    Ricardo, no meu contrato diz que encargos sociais de funcionários contratados pela cosntrutora é de responsabilidade dela, porém fico em dúvida, pois em uma das cláusulas diz que eu (contratante) sou responsável pelo habite-se, CND e averbação. Quanto ao habite-se e averbação concordo plenamente, mas a CND conforme a receita federal diz é GRATUITA o que se cobra são os encargos devidos junto ao INSS. Essa é minha dúvida quem paga esses encargos de cosntrução junto ao INSS eu ou construtora?

    • ricardo trevisan disse:

      Eliane,

      Que eu saiba, quem paga esses encargos é a construtora/incorporadora, não o comprador.

      RT

  58. Normanda Isabelle disse:

    Ricardo,

    Antes de conhecer a definição de incorporadora eu pensava em abrir uma construtora e imobiliária neste caso gostaria de saber a diferença entre uma imobiliária e uma incorporadora, e se a imobiliária pode ser aberta pelo simples nacional. Desde já agradeço a atenção.

    • ricardo trevisan disse:

      Normanda,

      A imobiliária apenas transaciona imóveis. A incorporadora é a empreendedora que os desenvolve.
      Não sei responder quanto ao Simples, não sou contador. Sugiro pesquisar nos sites oficiais do governo (do Simples), eles devem te responder essa pergunta pelo CNAE de cada um.

      Atenciosamente,

      RT

      • Rogério bortoncello disse:

        Ricardo, estou com dúvida de um valor cobrado pelo cartório para fazer a matricula. Eles me cobraram 3.404,35 para fazer a matricula. Perguntei porque todo esse valor e eles me disseram que é sobre o valor do terreno. Voce sabe alguma coisa sobre isso? Qual é a % cobrada?
        Grande abraço

      • ricardo trevisan disse:

        Rogério,

        Não sei quanto aos valores cobrados.
        Sugiro consultar o site da Anoreg de seu estado.
        O de São Paulo é: http://www.anoregsp.org.br/

        Abraços,

        RT

  59. Vinícius Pimentel Santos disse:

    Olá Ricardo,

    Eu abri uma construtora e comprei dois terrenos em nome desta construtora.

    Se eu mudar o cnae para incorporadora e construtora poderei alem de construir nestes terrenos adquiridos comercializa-los?

    • ricardo trevisan disse:

      Vinícius,

      Eu acho que sim, mas não sou contador nem conheço a fundo essa legislação para te afirmar isso com certeza.

      RT

  60. Realmente não sabia dessa diferença nem de toda a importância de que uma incorporadora tem, como o proprio nome diz ela “INCORPORA O NEGOCIO IMOBILIARIO” gostei muito do artigo, é muito claro e simples, parabéns Ricardo.

  61. marcio alves disse:

    Boa tarde!

    Queria uma informacao, qto ao lancamento do apartamento na planta, o empreendimento e obrigatorio ter a sua propria construtora ou terceiros, o neste caso so podera ter so o empreendimento? Todas as parcelas que a gente paga durante 6 meses, vai para o empreendimento ou aconstrutora? Obrigado!!!

    • ricardo trevisan disse:

      Marcio,

      Várias construtoras podem participar de um único empreendimento. Mas incorporadoras são poucas (são os articuladores do negócio). Ambas podem ter vários empreendimentos simultâneos. As parcelas referem-se ao que foi estabelecido em contrato.

      Um abraço,

      RT

  62. Ricardo Melo disse:

    Boa noite Ricardo, tenho interesse em abrir uma construtora, nada grande, algo pequeno para começar as atividades. Já sou engenheiro e trabalho no ramo, mas agora tenho interesse em trabalhar por conta própria. Uma construtora pode se enquadrar no Simples Nacional? At. Ricardo Melo.

    • ricardo trevisan disse:

      Ricardo,

      Não sei responder à sua pergunta. Sugiro que procure um contador especializado no assunto.

      Um abraço,

      RT

  63. Dênis Rezende disse:

    Boa tarde Ricardo, em resposta a algumas pesquisas na internet sobre o assunto, tomei conhecimento do blog. Muito bom por sinal! Minhas questões são as seguintes: Tenho margem para pleitear um financiamento imobiliário pelo SFH, que acho que daria para construir um pequeno prédio de 6 apartamentos de dois quartos com aproximadamente 50 metros quadrados cada. Segundo minhas contas, o custo previsto é de 400 mil para aquisição de terreno mais construção. Prédio de 384 m. Calculei o custo de construção a R$ 800/m. A idéia é construir, vender as unidades até que paguem o financiamento e ficar com as restantes (duas ou uma) para locar. Considere que a localização é boa. A minha preocupação maior estar sendo com o custo da obra, para não correr o risco de inviabilizar a expectativa de ganho. Para baixar o custo de aquisição de materiais, estou pensando em utilizar uma empresa de materiais de construção que temos, ativa, mas no momento sem movimentação, com 15 anos de criação. Penso que conseguiria comprar os materiais mais baratos utilizando a PJ, repassaria então o material para a obra a preço de custo. Acha que seria uma boa idéia, que é viável fazer assim? Não fiz orçamento ainda, mas acho que conseguiria adquirir os materiais a 30% abaixo do valor para PF… O que acha da idéia? Desde já, agradeço pela atenção.

    • ricardo trevisan disse:

      Dênis,

      Você precisa de um estudo de viabilidade detalhado. É arriscado dar uma opinião rapidamente, sem estudar o problema a fundo.

      Att.,

      RT

  64. LEONARDO disse:

    Prezado, boa noite

    Tenho uma incorporadora, porem quero construir também, o que devo fazer… alterar o contrato social, abrir uma construtora… por favor, necessito embasamento, uma orientaçao, grato.

    Leonardo.

    • ricardo trevisan disse:

      Leonardo,

      Pelo que sei, para construir você tem que ser uma construtora… Mas não sou especialista nisso. Sugiro que você consulte um contador que domine o assunto.

      Att.,

      RT

  65. marcio Alves disse:

    Bom dia!
    So queria ter um informação correta, pois estou com duvidas, quando a pessoa física compra um apto na planta pelo empreendimento, neste caso a construtora e obrigatório estar junto com o empreendimento ou não? obrigado!

    • ricardo trevisan disse:

      Marcio,

      Enquanto a obra ainda não começou, sua negociação é com a incorporadora, mas em geral a construtora já está definida. Depois que a obra começa, não há mais como não haver construtora junto, pois é ela que produz efetivamente o imóvel.

      Abraços,

      RT

  66. marcio Alves disse:

    Obrigado!

  67. Diogo Lopes disse:

    Olá! Boa tarde! Trabalho no ramo da construção como autônomo, compro terreno, construo e vendo, ou faço parcerias com quem já tem o terreno e construo. Gostaria de saber sua opinião em relação a abrir um construtora e/ou incorporadora. Quais seriam as vantagens em abrir? Seria obrigatório eu ter a mão de obra registrada para realizar a construção?

    Desde já agradeço!

    • ricardo trevisan disse:

      Diogo,

      Se você pretende averbar condomínio na matrícula do imóvel em que investe, o ideal é que sua empresa conste também como incorporadora. Mas verifique se vai mesmo fazer isso, porque com o CNAE de incorporadora você pode perder os benefícios da desoneração fiscal de 2013.

      Abraços,

      RT

  68. RT,

    estou completando arquitetura e urbanismo, gostaria de tirar algumas duvidas simples por favor:

    1. é possível obter um registro provisório de CAU ou CREA para exercer inicialmente antes de concluir já a partir do 4 ano ou como formando do 5 ano? Nao tenho essa resposta direto com o CAU ou CREA.
    2. pretendo abrir uma empresa inicialmente no formato de reforma e manutenção para serviços de reforma geral, pintura, troca de elétrica, fiação, caixilhos, passeios, rampas, adequação PCD, , gradis, etc etc, descritos como reforma apenas, ainda não no formato construtora. Funcionários serão prestadores de serviço como se fossem empreendedores individuais com contrato de prestadores de serviço/terceiros pessoas físicas independentes. Posso abrir nesse formato apenas como arquiteto ou preciso de um engenheiro civil tb de sócio obrigatoriamente ?
    3. Tenho muita experiencia em obras, apos um período de ganho e fluxo de caixa da empresa , vou crescer para construtora e posteriormente para incorporadora mas isso demora. Volta a duvida, sendo arquiteto e urbanista se vou poder dar sequencia sem necessidade obrigatória de contratar um engenheiro civil como sócio( seria apenas de acordo/necessidade por obra especifica individualizada )

    é isso,
    agradeço desde já pelo seu apoio e orientação.

    at.
    Marcello Dias.

    • ricardo trevisan disse:

      Marcello,

      1. Seu registro será no CAU e só após formado.
      2. Você pode abrir a empresa como arquiteto, não precisa de engenheiro civil na sociedade.
      3. Você continua não precisando de engenheiro como sócio, mesmo que não tivesse experiência em obras. Poderia contratar este serviço à parte, como fornecedor.

      Boa sorte, e um abraço,

      RT

Deixe um comentário

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair / Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair / Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair / Alterar )

Foto do Google+

Você está comentando utilizando sua conta Google+. Sair / Alterar )

Conectando a %s