Definição de incorporação imobiliária: art. 28, parágrafo único da Lei nº 4.591/64
Incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
Blog do Trevisan 
Gostaria de obter ajuda, isto é, se for possível. Construí um edifício com 40 apartamentos, mas não registrei o Memorial de Incorporação, pois não tinha intenção de vender as unidades. Hoje, o prédio esta pronto, com Habite-se e Certidão Detalhada, emitidos pela Prefeitura Municipal, o Habite-se do Corpo de Bombeiros e a Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS. Vale citar, que sei que se fosse vender as unidades durante a obra, teria que fazer o registro do Memorial de Incorporação no RGI, senão incorreria em crime, como trata o artigo 65 da Lei 4.591/64, mas como a idéia era vender depois de pronto, como ocorre, então pergunto, existe um modo dentro da lei para abrir as matriculas desses apartamentos sem fazer o Memorial de Incorporação? Ou não é mesmo preciso fazer? Antecipadamente, agradeço a atenção dispensada, caso possam me dar essa ajuda. Grato. Rodrigo.
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Prezado Rodrigo,
Desconheço uma forma de criar o condomínio sem Memorial de Incorporação. Creio que isto seja impossível.
Acredito ser possível criar o condomínio agora e desmembrar a matrícula, sim. Mas não sei exatamente o caminho. Certamente você precisará do Memorial de Incorporação registrado junto com os Quadros NBR 12.721.
Conheço mais uma caso assim, mas esse outro edifício tem apenas 4 unidades e pertence a uma única família, que não pretende incorporar o condomínio.
Boa sorte!
RT
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A desvinculação das unidades, agora que o prédio está pronto, deverá ser feita através de registro de condomínio.
Procure uma empresa de engenharia especializada em legalização de imóveis para fazer o serviço para você.
De pronto posso te dizer que será necessário o seguinte:
1. averbar a construção no Registro de Imóveis, se a mesma ainda não foi feita. Apresentar ao Registro a documentação dos prorpietários, ART, CND, Habite-se, Plantas aprovadas pela Prefeitura, e outros documentos que o cartório poderá exigir.
2. registrar a minuta de condomínio. Deverá conter memorial descritivo, indicação das vagas de garagem, informações e regras sobre a utilização das áreas comuns e etc.
3. registrar os quadros com os calculos de área das unidades, conforme NBR 12.721, feitos por engenheiro. A ART emitida pelo enhgenheiro calculista e o comprovante de pagamento da mesma serão exigidos pelo Registro de Imóveis.
Feito isto, o cartório irá criar uma matrícula para cada apartamento e você poderá vender as unidades separadamente.
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Rodrigo,
Obrigado pelo texto. Adiciono apenas a informação que alguns escritórios de arquitetura também fazem estes serviços. Os quadros NBR também podem ser feitos por arquitetos, assim como a avaliação de imóveis (atividade privativa de arquitetos e engenheiros com CAU / CREA, respectivamente).
Um abraço,
RT
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Oi Ricardo
Me tira uma dúvida.
Eu vou construir uma loja com estacionamento subterrâneo, qual a porcentagem de inclinação que devo usar na rampa de acesso ao estacionamento? Uso a mesma inclinação em toda rampa ou no recuo a inclinação é menor?
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Rogério,
Você precisa observar a legislação de seu município, verifique com seu arquiteto. Dentro disso, busque o maior conforto, que em geral é evitar mudanças abruptas de inclinação.
Abraços,
RT
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