Apesar do arranjo contratual e do nome serem relativamente novos no Brasil, a PPP habitacional é uma simples agregação de contratos que antes eram firmados de forma pulverizada entre o poder público e empresas privadas, estas mesmas que sempre prestaram esses serviços de construção e serviços correlatos à provisão habitacional. Em qualquer programa habitacional de interesse social a administração pública contrata construtoras e outras empresas privadas para prestar os serviços necessários à provisão de habitação social, não há nenhuma novidade nisso.
O contrato de parceria público-privada (PPP) surgiu no ordenamento jurídico brasileiro em 2004 (Lei 11.079), permitindo uma série de avanços em relação a essa forma tradicional de contratação pública, entre eles:
- Agregação de diversos contratos de obras e outros serviços correlatos em um único contrato de longo prazo, facilitando a gestão pública e economizando recursos do tesouro público;
- Contratação medida pelo desempenho na promoção de benefícios sociais, e não na especificação detalhada do objeto – a PPP contrata o quê, e não o como;
- Remuneração do parceiro privado pelo desempenho: um mau prestador do serviço será automaticamente penalizado onde mais dói: no bolso;
- Empresa privada só começa a receber quando a obra estiver pronta, eliminando qualquer vantagem ou incentivo para o abandono de obras públicas antes de sua conclusão;
- O contrato de PPP aumenta o patrimônio público, ou seja, é o exato oposto de uma privatização;
- O contrato de PPP é um tipo de contrato administrativo que, ao contrário das demais modalidades, avalia previamente a conveniência e oportunidade para o ente público, e só é firmado se um estudo prévio conclusivo de valor pelo dinheiro investido (value for money) comprovar que gera vantagens ao patrimônio público;
- O contrato é desenhado sob medida para as necessidades daquele ente público, e possui inúmeras possibilidades de alternativas e flexibilidades. Não existem (e nem deveriam existir) dois contratos de PPP habitacional idênticos.
A PPP habitacional também permite diversas modalidades de forma de propriedade e destinação dos ativos produzidos. A locação social não é obrigatória na PPP habitacional. Existem diferentes categorias de contratos em relação a este aspecto:
- PPP habitacional de alienação de unidades, na qual os beneficiários se tornam proprietários dos imóveis habitacionais. Exemplos: PPP Casa Paulista e PPP Jardins Mangueiral;
- PPP habitacional de locação social, na qual os beneficiários são inquilinos públicos e pagam aluguel reduzido subsidiado pelo poder concedente. Exemplo: PPP de Locação Social de São Paulo;
- PPP habitacional híbrida, contendo unidades de alienação e unidades de locação social, de forma a viabilizar o modelo econômico-financeiro de promoção de habitação social por entes públicos com limitações orçamentárias restritivas. Exemplo: PPP Morar no Centro (Recife/PE) e PPP Morar Melhor (Campo Grande/MS), projetos esses custeados pelo FEP e estruturados pela Caixa Econômica Federal.
Por fim, vale lembrar que a PPP habitacional híbrida também permite a combinação unidades de locação social com outras unidades de locação para outras faixas de renda, contemplando ou não o atendimento a demandas sociais de redução de déficit habitacional. A PPP Morar Melhor de Campo Grande, por exemplo, inclui também uma faixa de renda de locação popular, a qual ainda atende aos objetivos de redução do déficit, mas para uma faixa de renda imediatamente superior à das famílias de maior vulnerabilidade, analogamente à habitação de mercados popular (HMP).
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