avaliação de imóveis – Página 10

UPAV 2016 (Rio): Workshop pré-congresso 1 – Avaliações econômicas e de base imobiliária

Relato pessoal da apresentação do Workshop 1, realizado em 19 de outubro de 2016, das 9h às 17h, nas dependências do Hotel Windsor, no Rio de Janeiro (RJ), antecedendo ao congresso UPAV 2016. As anotações pessoais a seguir partem do princípio que você já tem um conhecimento mínimo do que se trata a avaliação econômica de imóveis (pelo método da renda), conforme NBR14.653 parte 4. Entretanto, caso queira conhecer a metodologia desde o nível básico, acompanhe aqui no blog que falaremos mais sobre isso em outras oportunidades.

A mesa foi coordenada por Daniel Lird (Paraguai), teve como palestrantes Osório Accioly Gatto (Brasil) e Agnaldo Calvi Benvenho (Brasil). Os debatedores foram Elena de La Poza (Espanha), Mauro Gomes (Brasil) e Claudio Souza (Brasil)

Segue um resumo pessoal dos pontos mais importantes, anotados à mão.

A avaliação de imóveis por Fluxo de Caixa Livre (FCL) é um trabalho com muito mais tecnicidade e sofisticação conceitual que o Método Compartivo Direto de Dados de Mercado. Depende de razoável grau de conhecimento em administração financeira e um pouco de micro e macroeconomia. Continuar lendo UPAV 2016 (Rio): Workshop pré-congresso 1 – Avaliações econômicas e de base imobiliária

O que é Valor de Liquidação Forçada?

Quando alguém precisa se desfazer com urgência de um bem, dificilmente realiza a operação pelo seu valor de mercado. Para garantir a liquidez imediata, a pessoa acaba se vendo forçada a aplicar um desconto ao bem transacionado.

Para o cálculo teórico deste valor, considera-se o valor de mercado como valor futuro de um fluxo de caixa que tem também os desembolsos de despesas correntes. Por exemplo, no caso de um imóvel, as despesas com segurança, manutenção, energia elétrica, água, condomínio, etc. Continuar lendo O que é Valor de Liquidação Forçada?

Etapas da avaliação de imóveis pelo Método Involutivo: o que diz a norma técnica

FLW - Foto de Ricardo Trevisan — FLW – Foto de Ricardo Trevisan

O Método Involutivo é aquele que identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições de mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.

A NBR 14.653-2:2011 explicita também as seguintes etapas obrigatórias: Continuar lendo Etapas da avaliação de imóveis pelo Método Involutivo: o que diz a norma técnica

Como um imóvel é avaliado?

O método mais comum para descobrir o valor de mercado de um imóvel (avaliar) é o Comparativo Direto de Dados de Mercado. Neste método, o engenheiro ou arquiteto de avaliações coleta uma amostra de negócios imobiliários (valores de transação, não de oferta) com imóveis semelhantes. Para cada elemento da amostra, identifica as características (variáveis) de cada negócio realizado. Algumas das variáveis mais comuns e com melhor resultado são área, vagas de garagem, quartos, banheiros, suítes, padrão, estado de conservação, localização. Esta última responde bem quando é dada pela renda média familiar do local, conforme divulgado pelo IBGE (dado público). Coletadas as características de cada elemento, o avaliador busca estatisticamente uma equação de regressão que melhor explique o comportamento da variância da amostra coletada. Os dados e as variáveis são testadas, e aquelas com melhor aderência ao comportamento desta variância são incorporadas a um modelo explicativo para o comportamento dos valores de transação. Caso os testes estatísticos mostrem confiabilidade no modelo, inferimos o valor de mercado do imóvel em avaliação a partir deste modelo preditivo. Por este motivo, a qualidade da amostra é essencial para uma avaliação correta.

Mas nem sempre este modelo é viável. Pode acontecer do imóvel a ser avaliado não ter semelhantes na região para comparação. Neste caso são utilizados outros métodos.

Quando for possível estimar o retorno dado pelo aproveitamento eficiente do imóvel (por exemplo, em avaliação de terrenos), partimos do valor de mercado do imóvel resultante (projeto paradigma – edifício, conjunto, lotes, etc.) e “desmontamos” seus componentes financeiros até obter o valor isolado do avaliando. Este é o método involutivo.

Quando neste caso o avaliando é o próprio imóvel resultante sem semelhantes na região, partimos do valor do terreno, somamos o custo e as despesas de construção, adicionamos o fator de comercialização local e obtemos o valor provável do imóvel. Este é o método evolutivo.

E quando o imóvel está intimamente associado à operação de uma empresa, a avaliação imobiliária se aproxima do conceito corporativo de valuation: associamos o valor do imóvel ao valor da empresa. Utilizamos então os conceitos consagrados de avaliação de empresas pelo valor presente do fluxo de caixa futuro, considerados os valores de investimento, residual e patrimonial de seus componentes.