Etapas da avaliação de imóveis pelo Método Involutivo: o que diz a norma técnica

O Método Involutivo é aquele que identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições de mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.

A NBR 14.653-2:2011 explicita também as seguintes etapas obrigatórias:

Vistoria

1. Nenhuma avaliação prescindirá de vistoria. Quando for impossível o acesso ao bem avaliando (caso excepcional), admite-se a adoção de uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo.

2. A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro (ou arquiteto) de avaliações com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado, daí resultando condições para a orientação da coleta de dados.

3. É recomendável registrar as características físicas e de utilização do bem e outros aspectos relevantes à formação do valor.

4. O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas tecnológicas que possam vir a afetar o valor do bem  avaliando deverá ser explicitado e suas consequências, apreciadas.

A vistoria deverá também seguir os seguintes itens:

Caracterização da região
1. Aspectos gerais (condições econômicas, políticas e sociais, usos anteriores e estigmas);
2. Aspectos físicos (relevo, natureza predominante do solo, condições ambientais, localização: situação no contexto urbano com indicação dos principais pólos de influência);
3. Uso e ocupação do solo: confrontar ocupação existente com leis de zoneamento e uso do solo para concluir sobre as tendências de modificação a curto e médio prazos;
4. Infraestrutura urbana: sistema viário, transporte coletivo, coleta de resíduos sólidos, água potável, energia elétrica, telefone, rede de daos, comunicação e televisão, esgotamento sanitário, águas pluviais e gás canalizado;
5. Atividades existentes: comércio, indústria e serviço;
6. Equipamentos comunitários: segurança, educação, saúde, cultura e lazer.

Caracterização do terreno
1. Localização: situação na região e na via pública com indicação de limites e confrontações definidas de acordo com a posição do observador, a qual deve ser obrigatoriamente explicitada;
2. Utilização atual e vocação, observada a legislação em vigor
3. Aspectos físicos: dimensões, forma, topografia, superfície, solo;
4. Infraestrutura urbana disponível
5. Restrições físicas e legais
6. Sub ou superaproveitamento

Caracterização das edificações e benfeitorias
1. Aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos, comparados com a documentação disponível;
2. Aspectos arquitetônicos, paisagísticos, e funcionais, inclusive conforto ambiental;
3. Adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para a região;
4. Condições de ocupação;
5. Patologias aparentes como anomalias, avarias, danos construtivos e outras, conforme definidas na NBR 13.752 que possam influenciar de forma significativa a variação dos preços relativos dos elementos amostrais.

Edificações e benfeitorias não documentadas
No caso da existência de edificações e benfeitorias que não constem na documentação, observar o disposto em 7.2 da NBR 14.653-1:2001 – Conhecimento da documentação:
a.                  É recomendável que, ao iniciar o procedimento de avaliação, a primeira providência do engenheiro de avaliações seja tomar conhecimento da documentação disponível.
b.                 Na impossibilidade de o contratante ou interessado fornecer toda a documentação necessária ou esclarecer eventuais incoerências, o engenheiro de avaliações deverá julgar sobre a possibilidade de elaborar a avaliação. Em caso positivo, deverá deixar claramente expressas as ressalvas relativas à insuficiência ou incoerência da informação, bem como os pressupostos assumidos em função dessas condições.

Projeto hipotético: na concepção do projeto hipotético, o engenheiro ou arquiteto de avaliações deve verificar o aproveitamento eficiente para o imóvel avaliando, como definido abaixo:

Aproveitamento eficiente: aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a atual e efetiva tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente.

Pesquisa de valores: Deve ser realizada segundo os preceitos do método comparativo direto de dados de mercado e tem como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobiliário projetado para a situação hipotética adotada e sua variação ao longo do tempo.

Previsão de receitas: As receitas de venda das unidades do projeto hipotético são calculadas a partir dos resultados obtidos em 8.2.2.3, considerados a atual valorização imobiliária, preferencialmente inferida, a forma de comercialização identificada na conduta do mercado e o tempo de absorção face a evolução conjuntural do mercado e evidências de seu desempenho.

Levantamento do custo de produção do projeto hipotético: corresponde à apuração dos custos e despesas, diretos e indiretos, inclusive de elaboração e aprovação de projetos, necessários à transformação do imóvel para as condições do projeto hipotético;

Previsão de despesas adicionais: podem ser incluídas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes despesas:
a)      de compra do imóvel
b)      de administração do empreendimento, inclusive vigilância
c)      com tributação e seguros
d)     com publicidade
e)      com a comercialização de unidades

Margem de lucro do incorporador: quando for utilizada margem de lucro em modelos que não utilizem fluxo de caixa, esta margem deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento, que está diretamente ligado à quantidade de unidades resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto para retorno do capital. A margem de lucro adotada em modelos estáticos deve ter relação com o que é praticado no mercado.

Prazos: no caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se que:
a)      o prazo para a execução do projeto hipotético seja compatível com suas exigências físicas, disponibilidade de recursos, tecnologia e condições mercadológicas;
b)      o prazo para a venda das unidades seja compatível com a estrutura, conduta e desempenho do mercado;

Taxas: no caso da adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se explicitar as taxas de valorização imobiliária, de evolução de custos e despesas, de juros do capital investido e a taxa mínima de atratividade.

Modelo: a avaliação pode ser realizada com a utilização dos seguintes modelos, em ordem de preferência:
a)      por fluxos de caixa específicos;
b)      com a aplicação de modelos simplificados dinâmicos;
c)      com a aplicação de modelos estáticos.

Cabe aqui apenas mais uma ressalva: a NBR 14.653 está em processo de revisão. Portanto, fique atento à nova norma técnica, que poderá trazer alterações em relação ao colocado aqui. Descrevemos acima os procedimentos previstos na norma técnica de 2011.