O tradicional pensamento patrimonialista tendia a traduzir o investimento em um ativo construído como aqueles desembolsos realizados em construções, reformas, no máximo em montagens e instalações. Raramente incluía custos de manutenção e operação (O&M) enquanto investimentos. Isso gerava evidentes descompassos entre expectativas e realidade da qualidade do ativo no longo prazo, normalmente evidenciando em seu aspecto visual essa lacuna de previsões.
Especialmente em ativos públicos, para os quais quaisquer desembolsos precisam ser planejados e reservados antecipadamente em lei, o que se vê são os recorrentes problemas de manutenção, operação deficiente, e o nebuloso entendimento de que a causa desses problemas seria a “falta de recursos”. Claro que faltarão recursos que não tiverem nem sido dimensionados na idealização do ativo construído.
Dois elementos contemporâneos têm pressionado a mudança dessa cultura de curto prazo:
Primeiro, o investidor mais experiente passou a exigir que se explicitasse o investimento necessário à operação do ativo construído (OPEX) desde as fases mais embrionárias de projeto, principalmente no planejamento de empreendimentos geradores de caixa, como hospitais, hotéis, aeroportos, galpões logísticos, shopping centers, torres corporativas e assemelhados.
Na atual era de gestão de ativos com apoio de ferramentas digitais e inteligência artificial, todos os dados de projetos de arquitetura e engenharia são requeridos nas fases iniciais de desenvolvimento e idealização do espaço construído. Isso transparece nos requisitos básicos de informações sobre a futura operação desse ativo nos atuais ecossistemas e ambientes digitais de desenvolvimento de projetos técnicos, notadamente no BIM (veja aqui). Ao se inserir esse tipo de requisito de informação, logo se percebe que, ao longo do tempo, os custos de operação e manutenção do ativo construído ultrapassam com facilidade o de sua construção.
O segundo elemento que tem pressionado essa mudança de mentalidade tem sido a modernização da forma de contratação pública de novos espaços construídos. Atualmente previsto na lei de licitações (Lei 14.133/21), os modernos contratos públicos de obras incluem:
- Projeto, construção, manutenção e operação no longo prazo (DBOM);
- Remuneração do contratado atrelada ao desempenho, principalmente na fase de operação e manutenção (fase de OPEX);
- Alocação de riscos clara, explícita, abrangente, e eficiente do ponto de vista de custo social global do contrato (matriz de riscos);
Observe que essas características não necessariamente exigem um contrato de concessão pública a partir da vigência da Lei 14.133/21, dando espaço para novas modalidades intermediárias de contratos públicos.
Essa mudança de mentalidade leva a uma nova compreensão global a respeito do que significa a viabilidade de um projeto, incluindo a previsão orçamentária de longo prazo para a manutenção e operação do ativo por todo o seu ciclo de vida. Também provoca a necessidade de previsão de origens de recursos para duas fases distintas e bem marcadas, antes e depois do comissionamento das obras. Por fim, nos leva a compreender que existem duas fases de viabilidade distintas, uma para colocar um edifício de pé, e outra para garantir que ele se mantenha em boas condições de seguir cumprindo com seu propósito após a entrega das obras.
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