Avaliação de bens singulares: patrimônio histórico e cultural (UPAV 2016)


Já comentamos aqui sobre o trabalho do engenheiro Radegaz Nasser em avaliação de bens culturais. Durante o mesmo congresso UPAV 2016, ele fez no dia 21 de outubro outra apresentação sobre o tema, desta vez em parceria com uma referência mundial no assunto: a professora Maria dos Anjos Ramos (Portugal). Partiram de um estudo de caso de relevância para o contexto cultural brasileiro, a Casa dos Contos em Ouro Preto (MG) para demonstrar a metodologia avaliatória de bens singulares de importância cultural.

De forma distinta de bens comuns cujo valor cultural não seja saliente o suficiente para impactar o valor do imóvel, estes bens possuem particular importância para um povo, registram algum atributo fundamental de seus usos e costumes, suporte de uma identidade cultural que conecta indivíduos, agrupando-os. Portanto, o valor cultural do bem acrescenta valor de mercado ao avaliando.

Este tipo de avaliação exige sensibilidade e conhecimento histórico por parte do avaliador, portanto um simples operador de sistemas de regressão linear múltipla não teria muito sucesso. A avaliação de cada bem cultural exige investigação histórica específica daquele avaliando. E, talvez o ponto mais difícil para o avaliador acostumado a situações convencionais, este tipo de avaliação enfrenta situações de mercado e não-mercado. Pode parecer que não há situações de mercado para bens culturais, mas isso não é verdade. Tome-se como exemplo a transação de múmias que existe desde o século 19.

O valor deste tipo de bem é dado pelo respeito ao patrimônio, e isso depende de dois fatores principais: cultura e educação. Mesmo um povo com baixo grau de instrução pode valorizar determinados bens em função de uma cultura social arraigada, passada por gerações de preservadores vernaculares. Porém, independentemente de como uma sociedade enxerga seu patrimônio, a verdade é que ele rende resultados financeiros, e renderá muito mais no futuro (e não estamos falando apenas de exploração do turismo). Os espanhóis, de olho neste mercado há muito tempo, o chamam de ahorro de futuro (economias de futuro).

A Casa dos Contos de Ouro Preto, primeira casa da moeda da Brasil, tem importância cultural que extrapola nossas fronteiras nacionais. Construída em 1802, seu valor cultural também não se resume a sua arquitetura física.

Foi utilizado o método econométrico de avaliação, chamado de analógico por ter se utilizado de Regressão Linear Múltipla, através do SPSS. Partiu-se de uma estudo aprofundado sobre o imóvel, para buscar sua caracterização por variáveis pertinentes. O avaliando é distinto de seus pares de entorno (quase todos de alto valor cultural), portanto é necessário compreender os pontos de conexão entre esses indivíduos. Em outras palavras, tem que saber comparar.

Foram elencadas as seguintes variáveis:

  • Raridade geográfica
  • Raridade em quantidade
  • Tipo de interessado (a quem pode interessar o avaliando)
  • Alcance (número de pessoas)
  • Idade
  • Estado de conservação
  • Materiais utilizados
  • Arte
  • Localização
  • Dificuldade de acesso
  • Possibilidade de manutenção / renovação (custos)
  • Funcionalidade (adaptação a usos alternativos)
  • Usos alternativos: conservação / localização / entorno / acesso / grau de urbanização
  • Procura (se há demanda)
  • Área construída
  • Área de terreno
  • Tipo de construção
  • Nível de arquitetura (qualidade do design)
  • Interesse artístico
  • Interesse social
  • Atributos de específico interesse
  • Qualidade dos materiais empregados
  • Tecnologias (qualidade arquitetônica e de execução)
  • Mobilidade (dá para transportar? a que custo? Os japoneses transportam castelos inteiros da Europa, a despeito da perda de contexto)
  • Integração urbana e ambiental

Foi coletada uma amostra de 100 elementos comparáveis, todas obras construídas de elevado valor cultural para a sociedade em que se insere. Uma avaliação criteriosa obteve, desta amostra, apenas 32 elementos comparáveis à Casa dos Contos (elementos “semelhantes”).

Foi feita uma Análise Fatorial (outra técnica de Análise Multivariada de Dados) para a redução de variáveis. O resultado foi a redução de 18 para 8 variáveis, viabilizando o modelo sem perda de sua capacidade preditiva.

O imóvel foi então avaliado por Regressão Linear Múltipla em euros, moeda padrão da amostra, com R2 = 0,962, erro padrão de 191.000 euros, resultando num provável valor de transação de 2.084.000 euros na data da avaliação.

Durante a rodada de perguntas, foi esclarecido que a variável valor histórico foi utilizada como códigos alocados, com a seguinte escala de importância:

  • Mundial (UNESCO): peso 6
  • Europeu: peso 5
  • Brasil: peso 4
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