Ferramentas que o prefeito tem – e não usa


A lei federal 10.257, também conhecida como Estatuto da Cidade, foi criada em 2001 e trouxe vários instrumentos urbanísticos para as mãos dos prefeitos. Só alguns desses instrumentos estão sendo utilizados, mesmo estando em vigor há mais de 11 anos. Não sei o motivo de não serem utilizados, mas veja só o que sua prefeitura poderia estar fazendo há vários anos:

  1. Parcelamento, edificação e utilização compulsórios: permite que a prefeitura utilize os terrenos e edifícios abandonados que hoje degradam sua cidade para resolver problemas variados. O princípio da propriedade privada é preservado, mas lembre-se que a Constituição trouxe também o princípio da função social da propriedade. Você tem direito à propriedade se ela cumprir sua função social. O objetivo é combater a retenção especulativa de terras urbanas, que historicamente transfere investimento público em infra-estrutura a bolsos particulares através do lucro imobiliário. O especulador tradicional compra terras em áreas de expansão urbana e não faz nada com elas esperando por sua valorização. O desenvolvimento urbano se vê obrigado a ocorrer cada vez mais longe dos centros e dos centros de emprego e trabalho da população. Resultado: a prefeitura (dinheiro público) tem que investir em expandir redes de água, luz, esgoto, transportes, educação, saúde, etc. para bairros cada vez mais distantes, cobrindo, por tabela, as áreas vazias. Quando o terreno valoriza, o proprietário vende ou empreende se apropriando do lucro financiado por todos nós.
    Este instrumento permite que a prefeitura notifique estes proprietários para que façam alguma coisa com o imóvel vazio ou não utilizado em dois anos. Caso contrário, passa-se ao instrumento seguinte (IPTU progressivo). A utilização deste instrumento em vários municípios permitiu que vários terrenos fossem oferecidos ao mercado imobiliário, reduzindo o preço da terra e viabilizando a oferta de habitação mais barata (pelo menos durante algum tempo, antes do boom imobiliário). Vários municípios utilizam este instrumento.
  2. IPTU progressivo: é aplicado aos imóveis que não cumpriram com o exigido na notificação da utilização compulsória (item anterior). A prefeitura pressiona a utilização do imóvel via aumento da alíquota de IPTU em 5 anos, que pode chegar a 15% do valor venal do imóvel. O objetivo é o mesmo da utilização compulsória, além de trazer mais recursos para os cofres públicos e viabilizar programas públicos de melhorias urbanas. Poucos municípios utilizam este instrumento.
  3. Desapropriação com pagamento em títulos da dívida: caso o IPTU progressivo tenha sido aplicado por 5 anos sem ação por parte do proprietário, o imóvel pode ser desapropriado e pago em até 10 anos com títulos da dívida pública. O poder público pode então fazer valer a função social da propriedade empreendendo ou formando alianças com outros agentes públicos ou privados. Desconheço municípios que tenham utilizado este instrumento.
  4. Usucapião especial de imóvel urbano: quando famílias carentes estão morando há mais de 5 anos sobre terreno particular, de forma pacífica, e sem contestação judicial por parte do proprietário, o imóvel pode ser transferido sem contrapartida financeira para seus ocupantes. Isso permite a regularização fundiária local. Tem sido usado por vários municípios.
  5. Concessão de uso especial de imóvel urbano: é o mesmo que a usucapião especial (item anterior), mas aplica-se a imóveis públicos. Extremamente popular, talvez seja o instrumento mais utilizado da lei.
  6. Direito de superfície: a prefeitura (ou outra esfera de governo) pode negociar a cessão do terreno em troca de unidades habitacionais. O empreendedor (construtora ou incorporadora) pode construir em terreno público e vender unidades habitacionais. Programas habitacionais federais podem ser associados à operação. Infelizmente este instrumento exige uma inteligência mínima de nossos governantes e agilidade da máquina pública para sua viabilização. Não temos nenhum dos dois, logo o instrumento é quase desconhecido. Em outros países é muito utilizado.
  7. Direito de preempção: o governo tem preferência na compra quando uma venda de imóvel é feita na área em que foi demarcado o direito de preempção. Para o vendedor, nada muda além do comprador. Para o interessado na compra, a negociação é frustrada, mas isso pode combater a retenção especulativa e agiliza empreendimentos com fins sociais. Porém, exige agilidade da prefeitura, agilidade de decisões públicas e leitura correta do espaço urbano na demarcação da área. Ou seja, raramente se usa este instrumento.
  8. Outorga onerosa do direito de construir: quando um bairro se verticaliza (surgem muitos prédios), aquela área fica mais densa, ou seja, há mais habitantes por metro quadrado. Isso exige ampliação de infraestrutura (água, luz, esgoto, escolas, transportes, saúde, etc.). Mas, novamente, este investimento é público e valoriza a área. Esta valorização é capturada apenas pelo lucro imobiliário (particular). Este instrumento permite à prefeitura participar dessa captura de lucro imobiliário cobrando do empreendedor o que for construído acima da área permitida básica. Atenção: alguns jornalistas desinformados dizem que o instrumento permite construir acima do permitido na lei, mas isso não é verdade! Nenhuma lei permite burlar a lei. O construtor continua tendo um teto máximo de área construída, mesmo pagando a outorga. Obviamente, como o instrumento traz arrecadação, nossas sedentas prefeituras adoram usá-lo.
  9. Operações urbanas consorciadas: já tratei deste assunto mais complexo em outros posts, deixo aqui os links.
    Equívocos da imprensa sobre operações urbanas
    O que é operação urbana?
    Quantas operações urbanas cabem em São Paulo?
    O que Michael Porter tem a ver com planejamento urbano?
  10. Transferência do direito de construir: um proprietário pode alienar (vender) potencial construtivo de seu lote, que não será mais utilizado, para outro lote (público ou particular). O problema aqui é que as prefeituras têm extrema dificuldade em compreender (e preconceitos) em relação ao mercado imobiliário. Com isso, engessam o instrumento quanto ao uso particular, ou criam condições em que ele deixa de ser atraente, e só o utilizam (ainda assim, raras vezes) como viabilizador de projetos públicos de baixa qualidade urbana.
  11. Estudos de Impacto de Vizinhança: deveria ser a forma de proteger o cidadão contra empreendimentos de alto impacto, como aqueles que causam transtornos de ruídos, poluição atmosférica, trepidação, gera demanda de transportes ou trânsito muito acima da capacidade do entorno, gera sombras exageradas em imóveis vizinhos, muda o regime de ventos, e assim por diante. O Estatuto exige a participação pública e ampla divulgação dos relatórios dos estudos, mas até hoje isso quase não tem sido feito, apesar das facilidades que a internet trouxe.
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3 respostas para Ferramentas que o prefeito tem – e não usa

  1. Guilherme Oliveira disse:

    Parabens, Ricardo! Muito bom o post e o blog em geral!

  2. Pingback: Ferramentas que o prefeito tem – e não usa | carlos emerson junior

  3. thiafo farias disse:

    muito bom, ótimo conteúdo para meu estudo!!

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