Existem muitas formas de se fazer isso, mas o investidor imobiliário costuma utilizar as formas mais tradicionais de verificação de qualidade econômico-financeira de projetos: Taxa Interna de Retorno (TIR) e Valor Presente Líquido (VPL), ainda que estejam cientes de suas limitações. Em parte, isso acontece por haver referenciais setoriais consolidados para esses dois indicadores. Vamos demonstrar aqui, de forma simples, como ambos funcionam. Para isso, apresentaremos um exemplo simples em conformidade com o que se pratica atualmente no mercado brasileiro.
VPL
O Valor Presente Líquido é o mais simples de entender, porque consiste numa operação simples de trazer todos os fluxos financeiros a valor presente e somá-los no período em que está sendo feita a análise, quase sempre o período zero (n=0). Esta operação é feita em regime de juros compostos:
VP = VF / (1 + i)^n
Dessa forma, considere o seguinte fluxo hipotético de resultados financeiros por períodos anuais:
Ano 0 = – 248.561
Ano 1 = – 750.675
Ano 2 = – 121.630
Ano 3 = + 1.366.178
Para obter o valor presente de um fluxo financeiro, é necessário descobrir a taxa de desconto (TD) a ser aplicada, e essa taxa vai depender de que tipo de operação estamos estudando. Suponhamos que este exemplo hipotético diga respeito a uma oportunidade de investimento. Neste caso, a taxa de desconto seria o custo de capital do investidor. Se este fluxo se referir ao fluxo do acionista, aplica-se o custo de capital próprio (ke), calculado pelo CAPM. Se o fluxo se referir ao Fluxo de Caixa Disponível ao Empreendimento (FCDE), aplica-se o custo da capital total (WACC), calculado pela média ponderada entre custo de capital próprio (ke) e de terceiros (kd).
Seguiremos nosso exemplo considerando o custo de capital hipotético de 9,75% ao ano. Assim, os valores presentes dos fluxos financeiros serão:
Ano 0 = – 248.561 (já está no tempo presente, não muda)
Ano 1 = – 684.007
Ano 2 = – 100.985
Ano 3 = + 1.033.566
O Valor Presente Líquido é a simples soma dessas parcelas. Neste caso, esta soma resultou em exatamente zero. É um erro considerar que este resultado não gera resultado ao investidor, porque o resultado está justamente no custo de capital considerado (9,75% ao ano). Este custo de capital reflete os riscos setoriais incorridos e a conjuntura macroeconômica no momento da análise.
Quando o Valor Presente Líquido resulta em zero ou qualquer valor positivo, sugere a viabilidade do projeto de investimento em análise. E quando VPL é exatamente zero, essa taxa de desconto aplicada (9,75% a.a.) recebe também outro nome: Taxa Interna de Retorno. Falaremos sobre ela a seguir.
TIR
A principal crítica à utilização do VPL como indicador de viabilidade de um determinado empreendimento é sua extrema dependência da taxa de desconto. Essa crítica é relevante porque o cálculo do custo de capital não é um ciência exata. Além disso, essa imprecisão ainda sofre as flutuações do ambiente macroeconômico em que está inserido: do custo de oportunidade do capital, das taxas de juros, das taxas de inflação, do câmbio, e assim por diante. Para piorar, a própria percepção de risco setorial também varia com o tempo.
Considere, por exemplo, o seguinte fluxo financeiro:
Ano 0 = – 250.000
Ano 1 = – 750.000
Ano 2 = – 100.000
Ano 3 = + 1.300.000
Se a taxa de desconto a ser aplicada (custo de capital) for de 8% ao ano, este fluxo resulta em VPL positivo (1.804). Porém, uma pequena flutuação no ambiente poderia facilmente levar esse mesmo custo de capital a 8,25% ao ano, e o fluxo resultaria em VPL negativo (–3.331).
Mas será que qualquer pequeno “soluço” macroeconômico na economia do país seria mesmo capaz de transformar um empreendimento viável em outro completamente diferente no qual não vale a pena investir?
Pensando nesta questão, passa a ser interessante qual seria a “taxa de desconto limítrofe” entre a viabilidade e a inviabilidade. Como esta fronteira está posicionada exatamente onde VPL = 0, basta identificar qual taxa de desconto provoca este efeito. Para isso, não há outra alternativa a não ser a “tentativa e erro”, motivo pelo qual a TIR era pouco utilizada antes da popularização das calculadoras financeiras e planilhas eletrônicas. Atualmente, as planilhas já possuem uma função para este cálculo.
Em nosso exemplo, essa taxa é de 8,09% ao ano. Isso pode ser calculado também com ferramentas do tipo “Atingir Meta” de planilhas eletrônicas. Essa taxa representa o quanto o capital do investidor é remunerado ao ano nesta oportunidade de investimento.
A TIR também não é perfeita. Uma das possíveis críticas a ela é o fato de considerar que capitais retirados pelo investidor (dividendos) antes do término do projeto poderiam ser reinvestidos à mesma taxa, o que pode não ser verdade. Existem outras ferramentas para verificar isso, mas raramente são utilizadas pelo investidor imobiliário nacional.
Outro problema da TIR é que esta pode apresentar resultados falsos se o fluxo mudar de sinal mais de uma vez. Veja aqui o motivo.
Assim sendo, o ideal é sempre calcular ambos os indicadores (TIR e VPL), e estar atento ao fluxo financeiro em análise.
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