VPL – Página 2 – Blog do Trevisan

Método involutivo de avaliação: encerramento da UPAV 2016

O congresso da UPAV 2016, realizado na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro, foi encerrado com uma discussão acerca de aspectos polêmicos, incertezas e conciliações metodológicas do involutivo.

Eduardo Rottmann abriu a mesa de encerramento 2 (havia duas, a outra foi apresentada pelos norte-americanos Scott Robinson e Ken Wilson sobre revisões de laudos de avaliação) discutindo os motivos de se utilizar o método involutivo num contexto de forte expansão urbana no Brasil e na América Latina. Em nosso país, o Censo 2010 do IBGE já mostra mais de 80% da população urbana, concentrada em regiões metropolitanas, com planos urbanos mais complexos e restritivos.

Vivemos no período imediatamente anterior, forte expansão do mercado nacional incentivada, entre outros fatores, também pela Lei Federal 10.931 que trouxe a figura do patrimônio de afetação, que reduziu substancialmente o risco das incorporadoras. A partir de 2005, condições macroeconômicas e o amadurecimento de nossas incorporadoras, assim como do mercado de capitais nacional, fomentou uma explosão de IPOs (aberturas de capital) no setor, injetando algo em torno de 2 milhões de dólares em nossas empresas, transformando players regionais em nacionais. E junto veio uma inédita expansão do crédito, tanto a pessoas físicas quanto a jurídicas. Continuar lendo Método involutivo de avaliação: encerramento da UPAV 2016

Avaliação de investimentos imobiliários (pequeno investidor)

por Ricardo Trevisan

Fui procurado algumas vezes por pessoas querendo fazer pequenos investimentos imobiliários (em geral para construir casas, pequenos conjuntos de casas, sobrados geminados, etc. para vender). Procuravam-me para avaliar o projeto físico (arquitetura) algumas vezes e, em outras, para avaliar o projeto financeiro do investimento. Alguns até haviam tido contato com profissionais de prospecção e avaliação de investimentos de grandes incorporadoras, mas mesmo estes mostravam cálculos e avaliações financeiras assutadoramente desastrosas e incorretas.

Publiquei neste mesmo blog um post sobre os riscos de se usar apenas a Taxa Interna de Retorno (TIR) para avaliações de investimento, usando uma comparação simples com um VPL (Valor Presente Líquido) simples. Naquele momento apresentei os dados de um artigo científico que descrevia os riscos da TIR por considerar que os fluxos de caixa positivos podem ser reinvestidos à mesma taxa (a própria TIR), o que não é verdade.

Mas ultimamente tenho visto erros mais primários, como planilhas que simplesmente ignoram a passagem do tempo. Vários estudos que vi apresentam o valor do dinheiro no tempo e a inflação sumariamente ignorados, e uma avaliação de simples subtração do tipo receitas menos custos e despesas.

O resultado disso é previsível, pois o investimento imobiliário tem duas características que deveriam levar a cuidados especiais: o alto volume de investimento (mesmo para pequenos empreendimentos) e o longo tempo do ciclo de produção.

Uma análise correta de investimento imobiliário deveria considerar alguns indicadores mais adequados, os riscos, a sensibilidade do investimento e a questão da passagem do tempo (a qual incluo no item risco). Quando publiquei o post sobre a TIR, mostrei que o VPL corrige o problema da taxa de reinvestimento, mas também tem seus problemas. O principal deles é que o VPL sozinho não mostra a relação que guarda com o investimento inicial. Uma forma simples de fazer isso é mostrar a relação que o VPL tem com o investimento (I), que algumas pessoas chamam (incorretamente, a meu ver) de lucratividade.

Também acho que a TIR-M (que inclui a taxa de reinvestimento) é bem adequada para a análise. Aliás, eu faria a análise com o maior número possível de indicadores, inclusive por payback descontado, mesmo para um empreendimento pequeno. A questão é saber escolher a taxa de comparação mais adequada. Eu prefiro usar uma taxa livre de risco, para depois incluir este elemento na conta. Essa separação ajuda a visualizar o que é risco e o que é taxa do custo financeiro.

É preciso fazer também uma análise de sensibilidade de cenários, pois num período longo de operação (caso da construção civil), é essencial estudar as variações do ambiente e seus impactos no projeto, o que pode ser feito com uma simulação de Monte Carlo a partir de dados públicos de mercado, como os relatórios do Banco Central.

Acredito que com essas dicas é possível fazer uma boa análise com rapidez e baixo custo.

Saiba mais:

Por que não devo usar a TIR?

Um investidor desavisado das falhas das técnicas tradicionais de fluxos de caixa (descontando parcelas futuras) pode tomar decisões baseadas em julgamentos equivocados a respeito da avaliação das diversas opções disponíveis ou estimativas inapropriadas de inflação e risco. A alocação de recursos a longo prazo envolve um tradeoff entre recursos presentes e recursos futuros. Até mesmo a melhor técnica de análise pode produzir resultados errôneos se for aplicada incorretamente.

A dificuldade do VPL é a necessidade de Continuar lendo Por que não devo usar a TIR?