Avaliação de investimentos imobiliários (pequeno investidor)


por Ricardo Trevisan

Fui procurado algumas vezes por pessoas querendo fazer pequenos investimentos imobiliários (em geral para construir casas, pequenos conjuntos de casas, sobrados geminados, etc. para vender). Procuravam-me para avaliar o projeto físico (arquitetura) algumas vezes e, em outras, para avaliar o projeto financeiro do investimento. Alguns até haviam tido contato com profissionais de prospecção e avaliação de investimentos de grandes incorporadoras, mas mesmo estes mostravam cálculos e avaliações financeiras assutadoramente desastrosas e incorretas.

Publiquei neste mesmo blog um post sobre os riscos de se usar apenas a Taxa Interna de Retorno (TIR) para avaliações de investimento, usando uma comparação simples com um VPL (Valor Presente Líquido) simples. Naquele momento apresentei os dados de um artigo científico que descrevia os riscos da TIR por considerar que os fluxos de caixa positivos podem ser reinvestidos à mesma taxa (a própria TIR), o que não é verdade.

Mas ultimamente tenho visto erros mais primários, como planilhas que simplesmente ignoram a passagem do tempo. Vários estudos que vi apresentam o valor do dinheiro no tempo e a inflação sumariamente ignorados, e uma avaliação de simples subtração do tipo receitas menos custos e despesas.

O resultado disso é previsível, pois o investimento imobiliário tem duas características que deveriam levar a cuidados especiais: o alto volume de investimento (mesmo para pequenos empreendimentos) e o longo tempo do ciclo de produção.

Uma análise correta de investimento imobiliário deveria considerar alguns indicadores mais adequados, os riscos, a sensibilidade do investimento e a questão da passagem do tempo (a qual incluo no item risco). Quando publiquei o post sobre a TIR, mostrei que o VPL corrige o problema da taxa de reinvestimento, mas também tem seus problemas. O principal deles é que o VPL sozinho não mostra a relação que guarda com o investimento inicial. Uma forma simples de fazer isso é mostrar a relação que o VPL tem com o investimento (I), que algumas pessoas chamam (incorretamente, a meu ver) de lucratividade.

Também acho que a TIR-M (que inclui a taxa de reinvestimento) é bem adequada para a análise. Aliás, eu faria a análise com o maior número possível de indicadores, inclusive por payback descontado, mesmo para um empreendimento pequeno. A questão é saber escolher a taxa de comparação mais adequada. Eu prefiro usar uma taxa livre de risco, para depois incluir este elemento na conta. Essa separação ajuda a visualizar o que é risco e o que é taxa do custo financeiro.

É preciso fazer também uma análise de sensibilidade de cenários, pois num período longo de operação (caso da construção civil), é essencial estudar as variações do ambiente e seus impactos no projeto, o que pode ser feito com uma simulação de Monte Carlo a partir de dados públicos de mercado, como os relatórios do Banco Central.

Acredito que com essas dicas é possível fazer uma boa análise com rapidez e baixo custo.

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13 respostas para Avaliação de investimentos imobiliários (pequeno investidor)

  1. Pingback: A diferença entre construtora e incorporadora | Ricardo Trevisan

  2. gean disse:

    Boa Noite Ricardo

    Tenho uma empresa de construção de casas populares, compro o terreno construo a casa de depois a vendo, esta empresa é nova e estou me formalizando, mas ainda tenho duvidas.

    1º Esta empresa é construtora e incorporadora?
    2° Sendo incorporadora ela nao pode ser simples?
    3º Sendo uma microempresa com um faturamento de 40 mil por imovel vendido (6 imoveis por ano), vc acha melhor ser presumido ou real a forma de tributação?

    Ricardo estou montando um plano de negocio, para esta empresa mas estou com dificuldade na parte do plano financeiro e na analise de viabilidade, vi que neste post vc indicou alguns calculos, porem, se possivel e caso vc tenha poderia me mandar um exemplo de plano de negocio, ou somente essas partes da analise de viabilidade e plano financeiro.

    Obrigado aprendi muito aqui!!!

  3. Robson disse:

    Olá Sr Ricado, Bem tenho algumas duvidas mas antes de tudo gostaria muito da tua opinião. Bem, sou um lider nato,um grande sonhador e modestia parte um excelente Administrador e tenho aquele brilho nos olhos e a coragem que só um empreendedor tem. Porem, alguns recursos financeiros me faltam para que eu possa investir em meus progetos. Penso em abrir vários negocios em diversos seguimentos mas minha paixão é pela construção civil. Quero muito montar uma construtora de sucesso… Mas tambem dinheiro me falta. Tenho 17 anos,mas tenho vontade de fazer acontecer! Não tenho vocação pra área de engenharia por isso não sigo uma formação na área. O que posso fazer para tornar esse grande sonho realidade? Agradeço.

    • ricardo trevisan disse:

      Prezado Robson

      Achei curioso você ter paixão pela construção civil mas não ter vocação pra área de engenharia… são quase a mesma coisa.

      Sugiro que você comece pesquisando, leia muito, informe-se sobre a área. A você, sugiro que procure por trabalhos científicos sérios, como teses de doutorado e dissertações de mestrado. Alguns artigos científicos também valem a pena. Há cursos diversos sobre o assunto também.

      Boa sorte. Abraços,

      RT

  4. Andrezza Seiffer Rezende disse:

    Olá Sr. Ricardo,

    Tenho 18 anos e estou começando hoje a trabalhar em uma incorporadora e construtora, e comecei a ler o seu blog para ter um maior conhecimento, além do que pretendo também fazer Engenharia Civil. Gostaria que se puder me ajudasse a entender de uma forma geral como funciona, não quero decepcionar ninguém, e passar a entender mais.

    Obrigada,
    A. S. R.

    • ricardo trevisan disse:

      Andrezza,

      Há muita coisa a ser entendida. Sugiro que você pesquise em fontes seguras, como as universidades. A área de Construção Civil da Escola Politécnica da USP tem textos técnicos que podem ser baixados gratuitamente. Dê uma olhada.

      Abraços,

      RT

      • Andrezza Seiffer disse:

        Muito obrigada pelas dicas. E por ter lido seu blog me ajudou a tirar uma duvida aqui em meu local de trabalho, sobre o que era BDI, e eu havia lido. Obrigada por compartilhar seus conhecimentos, ainda farei isso também.

        Abraços,
        ASR.

  5. aria Sousa disse:

    Srs. Tenho, há 30 anos, 6.500m² de terreno (só eucalipto no meu terreno) dentro de um loteamento no km 72 +- Estrada Jundiai-Itatiba com toda a estrutura e totalmente habitado. Inicialmente rural “Condominio Chacara Jureana” passou a urbano e desde então não tenho escritura atualizada. Na terceira idade, aposentada p INSS pago aluguel e preciso fazer uso deste imóvel. Vender ? Passar para uma incorporadora? Se quer posso me valer dele para financiar a casa própria. Socorro!
    Maria SP 7/7/13
    e-mail: soaroir@gmail.com

    • ricardo trevisan disse:

      Maria,

      Se este terreno estiver próximo a áreas urbanas, certamente as incorporadoras terão interesse. Existem diversas linhas de crédito imobiliário para construções habitacionais de diversos tipos, até mesmo para loteamentos. Sobre isso, você pode se informar na Caixa Econômica Federal, a qual pode inclusive vir a te indicar incorporadoras viáveis para colocação do terreno no mercado.

      Um abraço,

      RT

  6. Alessandra Dias disse:

    Olá Ricardo, gostaria de saber se existe alguma possibilidade de uma incorporadora ou construtora se interessar em construir um edifício com cerca de 10 apartamentos, sendo que tenho apenas o terreno, que já se encontra com o RGI ok, e não tenho dinheiro para financiar a obra, no caso o “pagamento” da incorporadora ou da construtora seria um determinado número de apartamentos dentro deste edifício, ao final da obra. Será que esta negociação é possível?
    Desde já obrigada, e parabéns pelo blog. Alessandra Dias.

    • ricardo trevisan disse:

      Alessandra,

      Sim, essa possibilidade existe. Chama-se permuta, e está prevista inclusive em Instrução Normativa da Secretaria da Receita Federal.
      Obrigado, e boa sorte!

      Um abraço,

      RT

      • Alessandra Dias disse:

        Muito obrigada pela atenção. Você tem alguns contatos, ou alguma indicação. Por que estou pesquisando e está bem difícil de encontrar.
        Aguardo, obrigada novamente,
        Alessandra Dias.

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