PPP habitacional – Página 2

PPP Habitacional no Brasil – Segunda Edição

A Segunda Edição deste trabalho é anunciada com muita satisfação por diversos motivos. O principal deles certamente é o recente processo de amadurecimento e crescimento do número de iniciativas brasileiras, em especial as recentes licitações do município de São Paulo e os novos projetos de locação social financiados pelo Governo Federal, por meio do Programa de Parcerias de Investimentos (PPI) da Casa Civil. Estes últimos decorrem do Decreto Federal 10.678/2021.

Os municípios possuem à sua disposição este modelo de contratação administrativa que permite reduzir o déficit habitacional local por meio de investimentos privados e associados à prestação de serviços públicos de excelência no longo prazo. Além disso, essa modalidade de desenvolvimento habitacional permite a recuperação de edifícios abandonados em áreas urbanas centrais e o efetivo desenvolvimento social das famílias.

O contrato de PPP traz inúmeras vantagens ao poder público municipal, desde a garantia de que não haverá nenhum desembolso público até que a obra esteja pronta e em condições de moradia e operação, até a de que o concessionário responsável pela construção, manutenção, segurança, limpeza e desenvolvimento social terá sua remuneração condicionada à qualidade do serviço prestado. Isso revoluciona o conceito de obras e prestação de serviços públicos no Brasil, e explica a enorme procura dos municípios por este tipo de contratação nos mais variados setores.

Este novo trabalho incorpora aprendizados recentes de boas práticas e traz mais algumas informações consolidadas do mercado de PPP e concessões, em especial no que diz respeito à modelagem econômico-financeira desses projetos. Continuar lendo PPP Habitacional no Brasil – Segunda Edição

A PPP Habitacional de locação social de São Paulo

A Prefeitura de São Paulo publicou recentemente o material editalício para consulta pública do projeto de PPP Habitacional com Locação Social, que tem o objetivo de abrigar pessoas em situação de desabrigo, moradores de rua ou na iminência de chegarem a essa situação. A locação social tem sido uma possível solução habitacional aventada em diversas instâncias, incluindo a academia e movimentos sociais de moradia, por diversos motivos:

É um modelo que potencializa a capacidade de atendimento do Estado, em especial quando é construído por meio de parcerias público-privadas, no qual o Estado não precisa desembolsar de imediato todos os custos de implantação dos empreendimentos habitacionais. Com o recurso público utilizado num empreendimento típico do Minha Casa Minha Vida aquisição, é possível fazer 18 (dezoito) empreendimentos idênticos para locação social [1];
Contribui para a construção de um parque habitacional público no Brasil, o que praticamente ainda não existe;
Os programas de locação social têm tido bons resultados em outros países, incluindo alguns cultural e economicamente parecidos com o nosso, como Argentina, Uruguai, Chile, México e África do Sul. Por este mesmo motivo, esses programas têm sido ampliados nesses países;
A locação social não “prende” a família carente a um determinado ponto do território, permitindo maior flexibilidade em casos de mudança de local de emprego ou de fonte de renda;
O modelo possibilita a ocupação de imóveis desocupados nos centros urbanos de grandes cidades, contribuindo para a revitalização urbana de regiões bem dotadas de infraestrutura e reduzindo a pressão por espraiamento urbano, um problema associado a redução de áreas verdes periféricas, grandes impactos ambientais pela necessidade de transporte de longas distâncias e pressão sobre os cofres públicos por investimentos em equipamentos sociais periféricos novos.

O modelo de concessão proposto pela Prefeitura de São Paulo é de concessão administrativa que inclui a prestação de serviços de gestão predial, gestão operacional dos empreendimentos e gestão administrativa de beneficiários (incluindo trabalho técnico social) pelo prazo de 35 anos. É bom lembrar que tais serviços de longo prazo não existem nos programas tradicionais de aquisição de moradias, como foi feito no Minha Casa Minha Vida até 2018, por exemplo. A proposta de Prefeitura inclui ainda a previsão de apoio à regularização fundiária de todos os imóveis objeto da concessão, eliminando problemas que tivemos no Brasil com iniciativas como as dos IAPs (1937-1964). Continuar lendo A PPP Habitacional de locação social de São Paulo

O mercado de capitais e os imóveis para aluguel

Uma característica da habitação no Brasil que sempre me intrigou é a dificuldade de se consolidar um mercado imobiliário consistente para o aluguel. A despeito das políticas públicas da casa própria, as quais remontam ao Estado Novo de Getúlio Vargas e tomaram por completo o referencial nacional de habitação de interesse social, é no mínimo curioso que esse mesmo modelo se mantenha num ambiente perfeito para a locação, principalmente quanto às seguintes variáveis:

Custo de oportunidade do capital elevado: com uma das maiores taxas de juros do planeta, a família brasileira teoricamente estaria menos propensa a imobilizar seu capital num imóvel quando pode alocar esse recurso em ativos ainda mais seguros que a solidez dos tijolos, principalmente após o acesso pulverizado ao Tesouro Direto;
Dinâmicas urbanas de pouco controle público: diversos eventos razoavelmente frequentes em nossos espaços urbanos destroem valor imobiliário da noite para o dia, tais como o anúncios de obras públicas elevadas, como as vias e trilhos elevados, o anúncio de obras de grande porte e geradoras de tráfego, redesenhos de vias públicas que despejam tráfego intenso em ruas tranquilas, invasões de áreas públicas, desrespeito às leis e normas de tranquilidade urbana, entre muitas outras. O investidor racional certamente ponderaria esses elementos no risco desses ativos (o que explica o que eu disse acima sobre títulos poderem ter menor risco que imóveis sólidos).

Entretanto, a ideologia da casa própria segue firme, obrigado. É necessário aqui ponderar também o outro lado dessa equação: Continuar lendo O mercado de capitais e os imóveis para aluguel

Por que Locação Social vale a pena?

As políticas de Locação Social são frequentemente lembradas pelo sucesso obtido em países centrais (Inglaterra, EUA, Alemanha, Holanda, França, Espanha, etc.). Mais recentemente, o mesmo tem ocorrido em países econômica e geograficamente mais próximos ao Brasil: Uruguai, Chile, Argentina, México são só alguns exemplos, entre muitos outros. E a Locação Social também teve sucesso em outras economias em desenvolvimento em outras regiões do planeta, como África do Sul e Hungria, esses dois últimos com casos emblemáticos de repercussão global.

A ideia da Locação Social não é substituir programas e políticas públicas habitacionais baseadas na propriedade do imóvel pelo beneficiário, mas de adicionar uma nova modalidade às iniciativas existentes de forma a complementar o leque de opções à disposição do poder público, com a intenção de ampliar a oferta total de moradias de interesse social e reduzir o déficit habitacional.

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Parceria público-privada habitacional no Brasil

A viabilização econômica de habitação social no Brasil (e no mundo) já conta com uma nova possibilidade, e muito promissora. Até pouco tempo atrás, todas as nossas políticas habitacionais de Estado foram baseadas na propriedade de imóvel subsidiado: desde os Institutos de Aposentadorias e Pensões do Estado Novo, passando pela discreta Fundação da Casa Popular – FCP, o Banco Nacional da Habitação, o Programa Minha Casa Minha Vida.

Porém, nenhum desses programas chegou nem perto de resolver o problema habitacional no país em termos nominais. Mesmo o Minha Casa Minha Vida, que viabilizou 14,7 milhões de UH até 2017, não chegou nem a estabilizar, no saldo acumulado de todo o período, uma demanda que nunca para de crescer. Ou seja, há uma conclusão óbvia de que precisamos adicionar novas possibilidades de soluções a nossa carteira de opções. Continuar lendo Parceria público-privada habitacional no Brasil