Como avaliar imóveis sem comparativos na região


Ocasionalmente o avaliador se depara com esta situação, na qual a avaliação por inferência estatística é inviável. A solução está prevista na própria norma técnica brasileira (NBR 14.653). E este não é, na verdade, um problema único – são duas possibilidades distintas:

  • Imóvel inédito: aquele que não encontra comparativos na mesma região em função de seu pioneirismo. Por exemplo, o primeiro edifício de apartamentos em um município isolado;
  • Imóvel em extinção: aquele cujos comparativos já foram transformados em outros tipos de imóveis. Exemplos são glebas não parceladas em área urbana ou terrenos vazios em áreas densamente edificadas.

É importante ressaltar que, sempre que possível, deve ser utilizado o método comparativo de dados de mercado (NBR 14.653-1, item 7.5), o qual não é uma simples média de valores de oferta, e sim o valor de mercado (transação) estatisticamente inferido, consideradas as influência de várias características intrínsecas que afetem este valor, tais como localização, número de cômodos, padrão construtivo, estado de conservação, área, vagas de garagem, acessos, distâncias de polos valorizantes / desvalorizantes, zoneamento, condições urbanísticas, imóveis tombados no entorno, situação legal, topografia, contaminação do solo, etc. Os métodos de avaliação apresentados abaixo só devem ser utilizados na impossibilidade de aplicação do comparativo direto de dados de mercado.

O imóvel inédito pode ser avaliado pela composição de seu custeio (terreno + custos + despesas) somado ao lucro do incorporador (chamado fator de comercialização). Este último também é conhecido como vantagem da coisa pronta, ou seja, é o ágio que o empreendedor cobra pelo tempo investido, recursos imobilizados e riscos incorridos para a concretização do projeto que está disponível para o usufruto no tempo presente. Este fator de comercialização é aferido localmente, considerando influências regionais. Este método de avaliação é o chamado evolutivo.

O imóvel em extinção costuma ser avaliado pelo seu melhor aproveitamento eficiente, ou seja, estimando quanto aquele imóvel promoveria de renda a seus detentores com um projeto hipotético que maximize sua rentabilidade. Este é o chamado método involutivo, e considera, além deste projeto simulado, uma pesquisa de valores de mercado das unidades resultantes (preferencialmente através do comparativo direto – NBR 14.643-1, item 7.5), a qual indicará o provável Volume Geral de Vendas (VGV) do empreendimento. Além disso, é considerado também o prazo de entrega, as taxas (retorno de mercado, retorno livre de risco, custo de capital próprio – CAPM, custo de capital do empreendedor – WACC) e a margem de lucro do incorporador.

A forma de cálculo pelo involutivo do valor de mercado de uma gleba, por exemplo, seria a consideração do VGV de um loteamento hipotético que maximize a rentabilidade do imóvel, do qual são subtraídos os custos e despesas de sua realização e o lucro do incorporador (média de mercado). O valor resultante será o mais provável valor de mercado do terreno (gleba avaliada).

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