O que é avaliação econômica de empreendimentos de base imobiliária?

Descobrir o valor de mercado de um imóvel pode ser uma tarefa trabalhosa em alguns casos, em especial quando avaliamos empreendimentos de base imobiliária. Existem, grosso modo, duas formas genéricas de investimento imobiliário: o empreendimento imobiliário tradicional, onde se produz imóveis para alienar a terceiros no prazo mais curto possível, buscar o ciclo operacional mais eficiente, cuja relação do investidor com o produto praticamente se encerra no momento da venda restando apenas as garantias legalmente exigidas como vínculo posterior entre incorporador e cliente. É o caso mais comum em ambiente urbano, a forma como as incorporadoras costumam investir em apartamentos, salas comerciais, lotes urbanizados, casas em condomínio, entre outros. Nesta modalidade, o empreendedor analisa a viabilidade econômica do empreendimento verificando:

1. Valor de mercado do produto finalizado através da avaliação de imóveis, compondo o Volume Geral de Vendas (VGV) do empreendimento, que indica sua receita bruta esperada;
2. Custos de produção pela tipologia e segmento de mercado pretendido;
3. Despesas incorridas na operação do negócio imobiliário em função da estrutura organizacional da empresa e condições de mercado vigentes;
4. Análise do investimento a partir do Fluxo de Caixa Livre obtido das condicionantes anteriores;
5. Comparação com a Taxa Mínima de Atratividade do investidor, calculada a partir de parâmetros internos e externos.

Este tipo de investimento é feito, em geral, para a produção de imóveis em quantidade, pulverizados, com consequente expectativa de retorno estável, e de comparabilidade de valores de mercado por inferência estatística, observação do mercado ou características intrínsecas do empreendimento.

A avaliação de valor de mercado deste tipo de imóvel urbano (apartamentos padrão, casas em condomínio, lotes urbanizados, salas comerciais, etc.) segue o disposto na ABNT NBR 14.653, em especial suas partes 1 e 2, e costuma ser feita com eficácia e eficiência através de três métodos diferentes:

• Inferência do valor de mercado por modelo explicativo obtido através de regressão múltipla (linear ou não), redes neurais artificiais (RNA) ou análise envoltória de dados (DEA), observando uma amostra de transações de imóveis semelhantes do mercado local, obtendo as variáveis que mais influenciam o valor, em que magnitude cada uma delas exerce esta influência, e qual o modelo preditivo que melhor explica esta variável dependente (valor unitário por metro quadrado ou total do imóvel, já considerada sua área), desde que estatisticamente validado. Este método é chamado comparativo direto de dados de mercado (MCDDM);
• Na falta de amostra de imóveis semelhantes recentemente transacionados naquele mercado local, por exemplo para a avaliação de um terreno em área densamente urbanizada como na Avenida Vieira Souto, em Ipanema (Rio de Janeiro), ou na Avenida Paulista (São Paulo), ou ainda de glebas urbanizáveis de grandes dimensões, utiliza-se o cálculo de seu melhor aproveitamento eficiente, considerando um projeto hipotético de melhor rentabilidade ao investidor (que nem sempre é o de máximo aproveitamento construtivo ou de área ocupada) e a rentabilidade média de mercado para aquele tipo de empreendimento. Este é o chamado método involutivo;
• Por fim, na ocorrência de imóvel inédito naquela localidade, por exemplo, o primeiro edifício em altura de uma cidade menor onde seria difícil estabelecer um projeto hipotético de máximo aproveitamento eficiente uma vez que as rentabilidades por tipologia são difíceis de se precisar, o valor de mercado do imóvel é obtido pela soma de suas partes componentes (terreno + custo de construção + despesas associadas), com o adicional de um fator de comercialização obtido pela análise do mercado local. Este é o chamado método evolutivo;

O conjunto de métodos de avaliação acima descritos conformam o mainstream da atividade do avaliador de imóveis e outros bens, constitui seu principal mercado de atuação com grande parte (para não dizer a quase totalidade) da demanda por este tipo de serviço técnico, lembrando que a avaliação de imóveis é atividade que só pode ser exercida, no Brasil, por arquitetos ou engenheiros civis devidamente registrados no CAU ou CREA. Corretores de imóveis, ao contrário de profissionais externos ao negócio, possuem interesse direto na fixação do valor de mercado de um imóvel, podem ser tendenciosos em suas avaliações, motivo pelo qual não são autorizados a emitir laudos de avaliação.

Entretanto, existe uma segunda forma de investimento imobiliário, cada vez mais comum e com eventos recentes de aplicação a tipos de imóveis que até então eram realizados exclusivamente da forma tradicional acima descrita. Trata-se do investimento em imóveis que permanecerão nas mãos do investidor, ou que serão repassadas a outro investidor que não é o seu usuário final, onde as receitas imobiliárias não são obtidas da venda, e sim da renda de sua operação. Estamos aqui falando de empreendimentos de base imobiliária, onde o valor do imóvel está intrinsecamente associado ao desempenho operacional da organização que o utiliza. Aqui o investidor tem perfil de gestor do negócio. Exemplos típicos deste tipo de empreendimento são os hotéis, shopping centers, hospitais, postos de serviços, torres de escritórios (onde a unidade imobiliária seja o piso corporativo), centros de apoio logístico, entre outros.

O valor do imóvel nestes casos não pode ser obtido por qualquer método que deixe de considerar o resultado do empreendimento, ao qual o valor de mercado do imóvel é indissociável por várias razões. O valor de um empreendimento hoteleiro é indissociável do valor de mercado do imóvel que ocupa, e vice-versa.

Portanto, a avaliação destes tipos de imóveis precisam, obrigatoriamente, adentrar à análise do resultado do empreendimento em si. Materialmente falando, será necessário analisar fluxos de caixa e demonstrativos financeiros. Este tipo de avaliação está previsto na ABNT NBR 14.653 parte 4. A avaliação do imóvel é, então, feita de forma semelhante à valuation, termo normalmente utilizado para a avaliação de valor de mercado de empresas, por exemplo em momentos de abertura de capital, e se utiliza de indicadores financeiros, do custo de oportunidade, custo do capital próprio (CAPM), WACC e taxa mínima de atratividade para converter o fluxo de caixa de período projetivo, considerado o valor residual ou perpetuidade resultante, para a avaliação do imóvel.