O que é Empreendimento de Base Imobiliária – EBI

Diferente do empreendimento imobiliário tradicional para venda, os Empreendimentos de Base Imobiliária (EBI) são aqueles que permanecem propriedade do investidor original ou de outro especializado em operar sem repassar a propriedade para o usuário final. Este é o caso de hospitais, hotéis, shopping centers, terminais logísticos, torres corporativas, postos de serviços e qualquer outro empreendimento baseado na exploração de um imóvel e cujo valor advém de seu desempenho operacional.

Enquanto o empreendimento imobiliário clássico é voltado para a venda de unidades autônomas ou do imóvel como um todo, os EBI são feitos para a locação ou alguma outra forma de cobrança, como diárias, prestação de serviços ou taxas de utilização. Portanto, as métricas tradicionais de desempenho imobiliário, como velocidade de vendas, VGV e absorção não fazem tanto sentido para os EBI, que é melhor medido por taxas de vacância, atratividade, rotatividade, e reinvestimentos em CAPEX e OPEX.

O mercado hoteleiro, por exemplo, tinha uma dificuldade para medir seu desempenho de receitas ao ter que escolher entre vacância (taxa de ocupação) e a diária média. A taxa de ocupação é obtida dividindo-se o número total de apartamentos ocupados, excluídas cortesias e uso da casa, pelo número de apartamentos disponíveis no ano. Entretanto, uma ocupação elevada decorrente de baixos valores de diárias não ajuda a elevar receitas. A diária média, por outro lado, é calculada dividindo-se a receita de apartamentos, já deduzido o café da manhã, pelo total de apartamentos ocupados (excluindo cortesias e uso da casa). Veja que baixa ocupação por valores elevados melhora este indicador, mas não significa melhora no volume de receita.

Para solucionar o problema, os hotéis observam esses dois indicadores de uma vez só, através do RevPAR (do inglês revenue per available room, receita por quarto disponível), um índice que representa a receita de apartamentos por apartamento disponível. Este índice é calculado pela divisão da receita de apartamentos pelo total de apartamentos disponíveis no ano. Ou multiplicando diretamente a taxa de ocupação anual pela diária média.

Esta é apenas uma das diferenças, entre inúmeras outras. Até a forma de se avaliar um EBI é diferente da avaliação de um imóvel tradicional (isto está previsto na norma técnica oficial brasileira de avaliação de imóveis, a ABNT NBR 14.653, partes 1, 2 e 4).

O estudo de viabilidade econômica de um EBI parte do pressuposto de renda contínua sem prazo definido, consideradas as necessidades de reinvestimento em CAPEX e OPEX. Portanto, por ser uma avaliação de perpetuidade financeira, cuidados adicionais devem ser tomados em relação às taxas de desconto utilizadas e às considerações de risco. Sobre este último tópico, os padrões internacionais costumam considerar o CAPM para o custo de capital próprio e o WACC para o custo de capital total do empreendimento.

Para saber mais sobre este assunto, veja o livro Avaliação econômica de imóveis…

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