Cofres públicos vazios não são uma exclusividade brasileira. Desde a segunda metade do século passado, cresceu por todo o mundo o entendimento de que o Estado possui genuínas obrigações sociais amplas e crescentes. Sem discutir se tal entendimento estaria correto ou não, fato é que, via de regra, tal interpretação começou a sentir seus efeitos no cada vez mais distante equilíbrio fiscal das contas públicas. Por todos os continentes, desde a década de 1980 as administrações públicas sentiram os impactos de demandas crescentes simultâneas à pressão por eficiência e responsabilidade fiscal.
As consequências desse cenário, somadas a outras questões locais e regionais resultaram na idealização de novos instrumentos à gestão pública, abrindo estratégias de financiamento de investimentos públicos em parceria com o capital privado, permitindo a ação pública por meio de instrumentos de mercado aberto e até interferindo em estruturas tradicionais de comércio.
Alguns desses instrumentos já estão disponíveis aos municípios brasileiros, disciplinados e regulamentados pela legislação de nosso país e muitas vezes já previstos nos planos diretores municipais. Um dos mais relevantes surgiu por ocasião da experiência de Beirute em seu financiamento de reconstrução após a guerra civil do Líbano na década de 1990. Estamos aqui falando da Operação Urbana Consorciada, a qual permite a concentração de esforços na transformação de um setor urbano, aproveitando a captura de mais-valia urbana por meio de venda de potencial construtivo (do potencial básico até o máximo permitido), cujos recursos são paulatinamente reaplicados em obras de melhorias no mesmo território, valorizando a terra e criando um círculo virtuoso de melhorias urbanas quase que simultâneas ao interesse privado no investimento. Ou seja, de certa forma, a Operação Urbana não deixa de ser um tipo de parceria.
Uma característica pouco conhecida desse instrumento é a não obrigatoriedade de emissão de CEPAC pelo Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), o que viabiliza sua aplicação em municípios menores e em territórios mais concentrados. Vejamos o texto da lei:
Art. 34. A lei específica que aprovar a operação urbana consorciada poderá prever a emissão pelo Município de quantidade determinada de certificados de potencial adicional de construção, que serão alienados em leilão ou utilizados diretamente no pagamento das obras necessárias à própria operação.
Observe que a lei abre a possibilidade de utilização de CEPAC sem obrigá-la, ao utilizar o verbo “poderá”, e não o verbo deverá. Portanto, a prefeitura pode negociar o potencial construtivo de territórios de operação urbana em mercado de balcão, da mesma forma como é feito com a outorga onerosa do direito de construir há décadas por todo o país. Mais rápido, mais fácil, e muito mais barato para a prefeitura atrair o investimento privado à sua cidade.
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