XIX Cobreap 2017: revisão da norma técnica NBR 14.653 – Parte 1


(24/8/17) Esta apresentação resume os principais pontos da revisão da norma técnica NBR 14.653 Parte 1, cuja versão atualizada ainda não havia sido publicada na data do evento. São pontos em destaque:

Valor, preço e custo

Valor decorre da raridade, utilidade, necessidades e interesses humanos, características singulares do bem, oferta e demanda. É um conceito econômico abstrato, e não um fato (é um ideal).

Preço é uma expressão monetária da transação de um bem, seu fruto, um direito ou expectativa de transação (é um fato concreto).

Custo são os gastos diretos e indiretos necessários à produção do bem [neste ponto cabe ressaltar que a terminologia da norma não corresponde com exatidão à contabilidade de custos, pois também há despesas necessárias à produção do bem].

Princípios gerais

Foram considerados como princípios em relação à natureza do bem, objetivo e finalidade da avaliação:

  1. Lei da oferta e demanda
  2. Princípio da semelhança: numa mesma data, dois bens semelhantes, em mercados semelhantes, têm valores semelhantes (comparativo direto)
  3. Proporcionalidade: diferenças de valor são proporcionais à diferença das características relevantes do bem. E esta proporcionalidade não é necessariamente linear
  4. Princípio da substituição: um bem pode substituir outro considerando-se suas características (custo ou evolutivo)
  5. Princípio da rentabilidade: exploração econômica do bem (involutivo, renda)
  6. Princípio do maior e melhor uso: melhor aproveitamento, mais eficiente, consideradas as possibilidades legais, físicas e mercadológicas (involutivo)
  7. Princípio da exequibilidade: frente a vários cenários, adotar o mais viável. (involutivo e renda)

Engenharia de avaliações

Escopo: avaliação é realizada por profissional devidamente habilitado e capacitado, observando as atribuições e competências profissionais legalmente definidas, de forma a não incorrer em exercício ilegal da profissão. A legislação vigente observada estará na bibliografia da norma.

O título passa a ser profissional da engenharia de avaliações em vez de engenheiro de avaliações, pois não são apenas engenheiros aqueles profissionais capacitados a avaliar bens.

A engenharia de avaliações, segundo a norma, é atividade praticada por engenheiros e arquitetos.

Atribuições

Avaliações complexas (0.7): devem ser utilizados os serviços de especialistas com ênfases distintas, observando as atribuições previstas na área de avaliações. São avaliações complexas:

  • Complexos industriais
  • Recursos ambientais
  • Empreendimentos
  • Etc.

A coordenação poderá ser exercida por profissional especialista na área de avaliação. Considerar preferencialmente a predominância da modalidade avaliatória no caso.

Vistoria e avaliação

Recomenda-se que a vistoria seja realizada pelo RT da avaliação (não é uma exigência). A vistoria deve ser realizada por profissional devidamente habilitado e qualificado. Deve constar no laudo a qualificação legal completa e assinatura do(s) responsável(is) técnico(s) pela avaliação.

Novos conceitos na norma

  1. Comprador especial: aquele que tem vantagens ou interesses específicos, irrelevantes para outros participantes do mercado.
  2. Premissa especial: condições diferentes das usuais de mercado na data da avaliação.
  3. Valor especial: atributos particulares de um bem ou direito, interesse apenas ao comprador especial ou sob as condições da premissa especial.
  4. Valor sinérgico: interação com valor global maior que o valor somado das partes individuais.
  5. Valor justo: conceito internacionalmente aceito e adotado pelas práticas contábeis. Preço que atende a interesses recíprocos de partes conhecedoras do mercado, independentes entre si, dispostas mas não compelidas a negociar.

Abordagem de valor

O valor depende do objetivo e finalidade do laudo.

  • Valor de mercado (mesma definição da norma anterior), e seus casos especiais (valor econômico, patrimonial, em risco)
  • Valor específico: distinto do valor de mercado. Pode ser: valor especial (comprador ou premissa especial), valor de liquidação forçada, valor patrimonial (quando for diferente do valor de mercado), valor em risco (quando a cobertura do seguro for diferente do valor de mercado), valor sinérgico (quando a sinergia não estiver disponível a muitos compradores em potencial)

Desapropriação

Seguiu os princípios da legislação federal de expropriações.

A data de referência é um elemento fundamental neste tipo de laudo, com grandes repercussões em valores.

Pela nova proposta, a desapropriação deverá considerar também o fundo de comércio em atividade econômica. Quando houver extinção da atividade, seu valor é considerado pelo Valor Presente Líquido (VPL). Quando houver realocação, considerar estes gastos envolvidos.

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