(23/08/17) Esta apresentação feita por Luciano Ventura e Leandro Fischer abordou um dos temas mais inovadores do congresso: como considerar as certificações energéticas (como os selos LEED Green Building, Selo Azul, etc.) nas avaliações de imóveis. Como quantificar o valor dessas certificações?
Este tipo de certificação é muito comum na Europa Ocidental. Por exemplo, em Portugal é praxe observar um selo semelhante ao nosso Procel de consumo energético em anúncios de imóveis. Com uma grande quantidade é possível construir uma amostra representativa e utilizar este elemento como variável quantitativa ou proxy. Mas em nosso país, com poucos dados de certificações, esta variável não se valida.
O Selo Procel para imóveis surgiu no Brasil em 2009. Foi ampliado para os edifícios residenciais em 2010, é obrigatório para edifícios federais desde 2013, e a revisão da INO2 foi iniciada em 2016. Apesar da receptividade, certificações como a LEED estão em franco crescimento no país em nosso país, e não estão concentradas nas grandes cidades. Fischer citou como exemplo, um edifício residencial com certificação LEED em Toledo, interior do Paraná.
Hoje já existem mais de 1.200 registros, sendo que os pioneiros ocorreram em número reduzido entre 2004 e 2006. Atualmente, o mercado de pisos corporativos de Curitiba, por exemplo, exige a certificação LEED Green Building como condição mínima. Ter o selo não é mais um diferencial – sua ausência é que deprecia o imóvel.
Dados atualizados mostram que um terço de todas as emissões globais de carbono na atmosfera vêm da construção civil (mesma proporção dos veículos a combustão, tidos como vilões ambientais há muitos anos).
O objetivo do selo Green Building não é meramente uma ação ética, ou politicamente correta. Vai muito além disso, engloba o bem estar de seus usuários, economia real de energia elétrica e vários outros pontos numa visão holística da inserção do edifício em seu ambiente. Enquanto a legislação empurra o mercado estabelecendo obrigações, as certificações procuram puxar o comportamento dos empreendedores criando situações semelhantes às de Curitiba.
O selo LEED não é o único do mercado. A Caixa Econômica Federal, por exemplo, tem o selo Casa Azul, que também se caracteriza por uma visão holística do edifício. E os principais motivos para alguém desejar certificar um edifício são:
- Redução de custos
- Conforto ambiental
- Meio ambiente
- Validação de terceiros (muito valorizada no Brasil)
- Validação independente dos resultados (idoneidade)
- Reconhecimento do empreendimento como líder
A certificação LEED apresenta uma gama de pontos entre os quais o empreendedor escolhe quais atender. Nem todo edifício precisa ter placas de energia fotovoltaica, por exemplo. Isto é um mito. E custo dos insumos para a certificação está caindo à medida em que mais empresas procuram estes itens. Hoje em dia existem pouquíssimas barreiras técnicas, e a maior dificuldade reside apenas nos custos (que também está sendo contornada com ganhos de operação superando os custos iniciais).
As Medidas de Eficiência Energética (MEE) são:
- Envoltória
- Equipamentos
- Iluminação
- Ar Condicionado
- Energia elétrica
- Energia renovável
A viabilidade econômica, quando verificada, demonstra ganhos de eficiência na operação do edifício que podem ser expressados em termos monetários. Fischer apresentou um caso prático (edifício do Sinduscon/PR, em Curitiba), onde a eficiência de ar condicionado (45m2 por TR), é muito maior que a média de mercado (20m2 por TR). E isto é só um dos pontos.
O processo de certificação se inicia no projeto do edifício, em seu planejamento. Neste momento, busca-se primeiro a eficiência energética (mais barato) e, se necessário, só depois a energia renovável (mais cara). Por último (nível mais elevado) é o chamado Net Zero, quando o edifício gera mais energia do que consome no balanço final anual.
O empreendedor não pode vender energia elétrica (lei), mas nada o impede de colocar esta geração própria num valor de aluguel mais elevado (valorizando, portanto, o imóvel). O custo adicional neste caso (+10%) se pagava em 49 meses.
O mercado já paga um prêmio adicional pela certificação LEED na remuneração de aluguéis de pisos corporativos:
- São Paulo +10%
- Rio de Janeiro +24%
E na queda do valor das taxas condominiais:
- São Paulo -11%
- Rio de Janeiro -20%
Estas últimas, promovidas pelos edifícios mais eficientes.
Fischer faz também simulações termoenergéticas para seus clientes. No exemplo do Sinduscon/PR, comparou os brises (do projeto original) com outras opções, como vidros especiais. Este comparativo mostrou que esta última solução de projeto poderia reduzir 57% de carga térmica no edifício. A consultoria avalia o conforto ambiental em espaços de maior permanência (salas e quartos em edifícios residenciais).
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