XIX Cobreap 2017: valor de liquidação forçada em cenários recessivos

(23/08/17) A apresentação de Osório Gatto e Rosana Murakami (Mercatto) foi o resultado de uma encomenda de dois grandes bancos (Itaú e Santander) para observar dívidas para avaliação de leilão. O mesmo cenário foi considerado para as duas instituições financeiras.

O conceito de Valor de Liquidação Forçada em norma técnica é relativamente recente (só surgiu na NBR 14.653). Não é um preço (venda) e sim o valor (estimável) numa situação de venda forçada (já falamos sobre este assunto aqui). A apresentação, neste caso, tratou deste valor em cenários recessivos.

Esta recessão foi demonstrada num gráfico de PIB privado e público, onde fica também demonstrada a recente recuperação (o primeiro trimestre de 2017 já voltou ao nível de 2014). E o PIB é uma variável de grande aderência com o mercado imobiliário, que demora a responder mas no longo prazo tem significativa aderência à produção de riqueza nacional.

Por outro lado, a atual elevação de preços dos imóveis não está repondo nem a inflação (está havendo perda real). E as principais variáveis para garantias bancárias são:

• Prazo
• Taxas
• Despesas (IPTU, condomínio, manutenção, etc.)

A taxa utilizada costuma ser a Selic nominal (pois a variável considerada – valor de mercado – é entendida como nominal). A partir de então, foram testadas as seguintes variáveis que poderiam determinar o VLF:

• Preço
• Se está ocupado ou vazio
• Tipologia
• Financiamento
• Ano
• Atratividade do imóvel (alta / normal / baixa – combinação Tipo x Padrão x Local)

Feito o teste por Regressão Linear Múltipla, o sinal se comportou da seguinte forma:

• Valor de mercado: negativo
• Tipologia: positivo
• Ano: positivo (variável descartada no modelo final)
• Ocupação: negativo
• Atratividade: positivo
• Financiamento: positivo (variável descartada no modelo final)

O modelo permite então uma simulação em Excel, onde a variação de qualquer uma dessas variáveis altera o VLF previsto. Exemplos:

1. Casa, não ocupada, atratividade média, valor de mercado R$ 2MM: valor de venda = 48% do valor de mercado
2. Mesmo caso, com atratividade alta: 55%
3. Mesmo caso, apartamento, imóvel na faixa de 500 mil reais: 67%

Uma questão pertinente: esses dados dizem respeito aos imóveis que se conseguiu vender. E o resto?

Prazo

O Secovi publica prazo médio de venda de imóveis novos. Não há dados para imóveis usados, então esta variável dependerá totalmente da experiência e sensibilidade do avaliador.

Taxa

Tradicionalmente, se usa a Selic cheia (nominal), como dissemos acima (porque a variável é considerada nominal). Quando tratarmos de variáveis reais, usaremos taxas reais.

Observação: o valor de mercado estava em queda na época da planilha.

Observação 2: o comparativo foi feito em relação ao risco zero. A função não utilizou o CAPM. Hoje (23/08/17), a Selic está em 9,25% a.a., mas na época do estudo estava em 14,25% a.a. (Segundo Osório Gatto, quando a taxa Selic chega ao nível ao redor de 13% ou 14% a.a., o mercado imobiliário para.) Além disso, hoje em dia a taxa de juro real também está em queda.

Este cenário muda a forma de se tratar as variáveis-chave. O cenário recessivo (em que os valores de mercado estão em queda) fragilizam a estrutura de cálculo do VLF, porque o valor calculado inicialmente será menor à medida em que o tempo passa, e numa data futura poderá ser muito superior ao VLF da data em que o imóvel retomado vai a leilão.

Numa situação oposta (cenário expansivo), o cálculo do VLF é confortável, porque o VLF futuro poderá ser maior até que o valor de mercado inicial.