Diferença entre fração ideal e coeficiente de proporcionalidade

O coeficiente de proporcionalidade é obtido nos quadros da ABNT NBR 12.721, o incorporador não pode interferir em seu cálculo. Trata-se de um índice (uma fração) que mostra a relação das áreas de uso comum a serem rateadas entre as unidades autônomas. Este é o índice utilizado para o rateio da taxa de condomínio. Em prédios de apartamentos, esse rateio é feito em função das áreas privativas. Em condomínios de casas, o recomendado é que seja feito em função das áreas de terrenos privativos.

A fração ideal é uma arbitrariedade do incorporador, e diz a fração de terreno que corresponde a cada unidade autônoma. O ideal é que siga o mesmo valor do coeficiente de proporcionalidade, mas o incorporador não tem essa obrigação.

38 comentários em “Diferença entre fração ideal e coeficiente de proporcionalidade

  1. Sr. Ricardo Trevisan, tenho uma duvida: 2 pessoas fisícas vão financiar CEF um lote de terreno e construir 2 casas com 60,00m2 cada um(minha casa minha vida), o lote de terreno não pode ser dividido, normas da Prefeitura e do loteador, o qual deverá ser aprovado o projeto na Prefeitura no sistema de Condôminio, minha pergunta é :precisar fazer incorporação junto ao Registro de imoveis? Obrigado! Tadashi Ota – arqtadashi@hotmail.com.

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    1. Tadashi,

      Primeiro certifique-se que a prefeitura aceita duas unidades num mesmo lote.
      Se você não criar condomínio, não há necessidade de registro de incorporação na matrícula.

      Abraços

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  2. Ricardo, creio que há uma incorreção na matéria no trecho abaixo:
    “Em condomínios de casas, o recomendado é que seja feito em função das áreas de terrenos privativos.”. A norma deve ser seguida, e não existe esta possibilidade de calcular o coeficiente de proporcionalidade em função das áreas dos terrenos privativos. Este cálculo pode ser usado (a critério do incorporador) no cálculo da fração ideal.
    Luiz Carlos

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    1. Prezado Luiz,

      Obrigado pela atenção. O que ocorre é que em empreendimentos de casas do tipo vila existem duas formas de se fazer este cálculo. Indicamos aqui o que recomendam técnicos de instituições financeiras e agências de fomento como a mais justa para o consumidor final.

      Um abraço,

      RT

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      1. Olá Ricardo, área descoberta e coberta tem o mesmo peso no cálculo de coeficiente de proporcionalidade? O coeficiente não é calculado através da divisão da área equivalente de cada unidade, pelo somatório de áreas equivalentes? Neste caso, percebo que tem pesos diferentes, pois o cálculo não é feito pelo área real, e sim pela área equivalente.
        Aguardo retorno,
        Obrigada

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        1. Prezada Camila,

          O coeficiente de proporcionalidade é calculado por áreas equivalentes, como você disse. Então área coberta e descoberta terão pesos diferentes em seu cálculo.

          Abraços,

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  3. Boa tarde,fizemos novos cálculos de fração ideal no nosso condomínio com um Engenheiro especializado nessa área,pois a proprietárias fez vários (puxadinhos) sem a autorização e esta alugando para terceiros,isso pode?e a pois os novos cálculos se chegou a um valor maior a essa unidade e as demais baixou o valor da taxa.Se não houver os 2/3 para a mudança na convenção e qualquer morador se sentir prejudicado pode entrar na justiça por conta? claro que com os laudos dos Engenheiros em mãos.E também um único proprietário pode mandar demolir tudo que foi feito por essa cobertura sem autorização sem um projeto com assinatura de um responsável técnico?

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    1. Mercedes,

      Quanto à primeira pergunta, nenhuma obra de “puxadinho” é permitida em condomínio, em hipótese alguma. Obras na área comum são permitidas se os condôminos estiverem de acordo, e devem ser aprovadas na prefeitura, com alvará de execução, projeto arquitetônico de arquiteto com RRT recolhido e ART ou RRT de execução de obra (arquiteto OU engenheiro civil).

      A alteração no rateio também depende da aprovação dos condôminos (pergunta dois). Se isto não foi feito, pode sim ser questionada na justiça.

      E quanto à terceira pergunta, toda demolição precisa de um responsável técnico (arquiteto registrado no CAU com RRT recolhido OU engenheiro civil com CREA e ART recolhida). Obras irregulares no condomínio podem ser contestadas por qualquer condômino.

      Abraços,

      RT

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  4. numeros 9,6 e 2 são inversamente proporcionais aos numeros 4,6 e 18 em caso afirmativo qual e o coeficiente de proporcionalidade

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  5. Os Numeros 4x 24 e 6, nessa ordem ,são inversamente proporcionais aos numeros y, 3 , z e 8 respectivamente.Determine o valor de x,y e z

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  6. Prezado, boa tarde!

    Na história do condomínio (de apartamentos residenciais, sendo alguns com 1 vaga e outros com 2 vagas), perdeu-se o cálculo da fração ideal e forma de cobrança acabou ficando igual para todos. Atualmente, no condomínio estão discutindo forma correta de cálculo para o rateio do condomínio pela fração ideal. Para este cálculo, deve-se utilizar a NBR 12.721?

    Obrigado pela atenção

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  7. Prezado Ricardo,

    Num contrato de permuta por área construída, na incorporação constou uma metragem para as áreas comum. A obra passou para outra construtora, que elaborou nova planilha de areas, onde a metragem das areas comum aumentou consideravelmente, quase o dobro em relação a primeira planilha que consta na incorporação. Pergunto: pode ter sido pelo fato de um utilizar a proporcionalidade pelo tamanho da area privativa e, o outro ter considerado a fração ideal em relação ao terreno? Se afirmativo, um calculo pode sobrepor o outro já incorporado?
    Agradeço.

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    1. Prezado Hamilton,

      As áreas comuns são levantadas em projeto, então elas não deveriam variar tanto. Uma incorporação pode vir a ser retificada na matricula mãe sim, em algumas situações.

      Abraços,

      RT

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  8. Prezado Ricardo, boa noite.
    Há alguma consequencia legal para o RT, se não usar o valor do CUB padrão de uma determinada região, colocando um valor bem menor, no Quadro 3 da NBR 12721?
    Desde já, obrigado.

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    1. Prezado Francesco,

      Sobre consequências legais, recomendo consultar um advogado especializado em direito imobiliário.

      Abraços,

      RT

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  9. Prezado Ricardo!

    Tenho uma dúvida quanto ao calculo da fração ideal, se num terreno com dois proprietários sendo 50% de cada, resolvem construir duas casas e ao constituir o condomínio o proprietário A construiu um sobrado de 250 m² e o B uma casa de 100 m² nesse caso haverá uma diferença de fração ideal e cota do terreno, estou certa ou errada? Significa que o B terá uma área de terreno menor que o A, ou não?

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  10. Tem um condomínio vertical com apartamentos térreos com quintal privativo. Gostaria de saber se para definir a fração ideal do terreno eu excluo essa área do Garden, como seria as frações ideais? e quanto ao coeficiente de proporcionalidade de nada influencia né? Posso ter coeficiente diferente de fração ideal?

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    1. Prezado Durval,

      1. Considere o Garden como uma área privativa descoberta neste cálculo, e proceda normalmente a partir daí.
      2. O coeficiente de proporcionalidade continua exercendo suas influências normais, conforme descrito no texto e explicado no curso digital.
      3. Sim, podem ser diferentes.

      Abraços,

      RT

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  11. Boa tarde, tenho uma dúvida. Sou engenheira e me procuraram para fazer cálculo de fração ideal de um sobrado para fins de inventário. O imóvel possui 2 lojas e 3 apartamentos e vagas de garagem de uso privativo e de uso comum. Como deve ser feito o cálculo da fração ideal? se um proprietário quiser ficar com a totalidade da garagem de uso em comum é possível ?

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    1. Boa tarde!

      Fração ideal só faz sentido em condomínio. Se não houver a figura jurídica do condomínio incorporada na matrícula, não há fração ideal.
      Supondo que haja o condomínio, a fração ideal é um discricionariedade do incorporador, como explicado no texto. Mas nenhuma unidade autônoma poderá ter 100% do lote, pois seria um contrassenso em relação ao conceito da propriedade em condomínio.
      Um proprietário poderia ter 100% da garagem sim, se isto fizer sentido na incorporação, usando as regras que apresentamos em nosso curso digital.

      Abraços,

      RT

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  12. Boa tarde Ricardo,
    Tenho acompanhado suas publicações que chamaram a atenção pela qualidade e importância dos assuntos que auxiliam na qualificação das incorporações imobiliárias no país.

    Ainda não me ficou claro o conceito da fração ideal e quando ela pode ser diferente do coeficiente de proporcionalidade.
    Entendo que o coeficiente de proporcionalidade é o que definirá a parcela percentual do custo de cada UA (unidade autônoma) em relação ao custo de todas as UA e servirá de índice para o rateio das áreas de uso comum. O incorporador não pode interferir no seu cálculo. Mas na fração ideal ele pode. O coeficiente de proporcionalidade se refere a custo. A fração ideal se refere a área do terreno.

    Na hipótese de um terreno em condomínio, 50% para cada proprietário, onde foram edificadas 2 casas de igual padrão, no lado esquerdo do terreno uma casa de 100m² e do lado direito, 300m². Os coeficientes de proporcionalidade serão 0,25 e 0,75. Mas a fração ideal de cada UA, como se refere ao terreno, será 0,50 e é esta a fração ideal que irá na matrícula, mas também poderá ser 0,25 e 0,75? É isto? Assim, quando for edificação de apartamentos, em geral, não hipótese de ambas serem diferentes?
    Desde já obrigado!

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    1. Prezado Ricardo,

      Seu entendimento quanto às casas em condomínio está correto. A mesma lógica se aplica também a apartamentos em condomínio.

      Abraços,

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  13. Ricardo Bom dia Tudo bem?
    Pela primeira vez estamos fazendo os quadros da NBR 12721 para um Condomínio de Lotes no qual não há construções, confesso que estamos apanhando para conseguir lançar as planilhas, peço auxilio em uma duvida de Coef Prop. e Fração Ideal para este caso no qual consideramos:
    Quadro I
    Pavimentos = As quadras (gera a área privativa) sendo a unica área de divisão não proporcional.
    As Áreas Verde, Ruas, Passeios, Praça ( são as áreas descobertas) e Salão de Festas + Pórtico (são as áreas cobertas) lançamos todas em divisão proporcional de uso comum. OK.
    De acordo com as diferenças entre fração ideal e coef propiorc.
    o Coeficiente de proporcionalidade na planilha esta sendo calculado sobre a área total de cada lote, (área privativa total)
    E a fração ideal, estamos calculando sobre a Área Real do Lote ou seja (Coluna 37 do Q II) área privativa + somatório das áreas de uso comum tanto coberta como descoberta), está correto?
    Ex. Real:
    Área Lote 01 Privativa = 600,00m² / 179.506,13 (total privativa) = Coef. 0,003343 (Cálculo padrão)

    Como calcular a Fração Ideal?
    Lote 01 – Área Privativa (600,00m²) + 414,98 (Área total div proporcional) = 1.014,98m² Área Real do Lote
    Fr. Ideal = Área Tot. Loteamento x Área unidade / Área Total Construída Und.
    Área Total do Loteamento: 302.554,04
    Área Unidade: Uso a área privativa ou a área real incluindo as não proporcionais
    Área Total Construída: Uso a área privativa já que não existe área construída?

    Pode me dar uma luz por gentileza.

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    1. Boa tarde, Claudinei

      Conforme colocamos no texto, a Fração Ideal é definida arbitrariamente pelo incorporador. Vocês podem seguir o coeficiente de proporcionalidade ou usar outro critério.
      A proposta que você descreve tem lógica e coerência. Não vejo porque haveria qualquer problema com ela.
      Área da unidade: para Fração Ideal, use a que lhe parecer mais adequada, pois é uma decisão discricionária mesmo.
      Área total construída: zero. Não há construções. Se houver, informar.

      Abraços,

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  14. Ricardo Boa Tarde

    Permanece as duvidas para fechamento das planilhas para o Condomínio de Lotes na questão de definição da Fração Ideal de terreno pelo seguinte:
    o Coef. proporc. está sendo calculado pela área total privativa, ou seja, a soma das áreas de todos os lotes sem nenhuma área construída e desconsiderando ruas, calçadas, área verde e praça.
    Já para fração ideal eu tenho área construída de um Pórtico e de um Salão de Festas que são áreas de uso comum de divisão proporcional.

    Te pergunto: Como você lançaria a área construída do Pórtico e Salão de Festas?

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    1. Boa tarde,

      Eu lançaria o Pórtico e o Salão de Festas exatamente como você sugere: áreas de uso comum de divisão proporcional.
      Quanto à fração ideal, é uma decisão discricionária do incorporador. Pode ser arbitrada como o empreendedor achar mais coerente. Pode inclusive ser a mesma divisão do coeficiente de proporcionalidade.

      Abraços,

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    2. Ricardo Boa Tarde
      Finalizamos as planilhas da NBR para o Condomínio de Lotes Fechado conforme solicitado pelo Registro Imóveis, e nos deparamos com um problema que peço ajuda ao seu conhecimento.
      Quadro III a NBR não classifica Loteamentos, então como irei classificar e adotar um valor de CUB?
      Já se deparou com essa questão?

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      1. Claudinei,

        O CUB é custo unitário de construção (edificação), mais apropriado para os esquipamentos do condomínio (portaria, salão de festas, etc.). Você pode usar uma fração para obras de loteamento em si, como área equivalente, conforme NBR 12.721. Mas, de fato, muito ainda precisa ser adaptado em função da nova lei de regularização fundiária de 2017.

        Abraços,

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  15. Ricardo, bom dia!
    Com relação as formas de calculo do coeficiente de proporcionalidade, onde posso achar amparo legal para que em condomínios de casas, este calculo seja feito em função das áreas de terrenos privativos.

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    1. Prezado Rodrigo,

      Preciso rever este assunto, confesso que não me lembro bem. Mas me parece que isso não está explícito em texto legal (a não ser que tenha mudado). Recomendo consultar a Lei 4.591/64 e a NBR 12.721.

      Abraços,

      RT

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  16. Ricardo, bom dia!
    Para a criação de um condomínio de casas existentes, é necessário a aprovação do mesmo pelo poder executivo municipal ou pode ser criado diretamente no cartório?

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    1. Olá, Rodrigo

      O condomínio é uma figura jurídica de direito civil, então você até cria no cartório, mas certamente deverá regularizar esta situação no departamento de controle urbano da prefeitura de sua cidade.

      Abraços,

      RT

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