Os contratos de PPP (parcerias público-privada) são pouco compreendidos pelos gestores habituados a contratos de curto prazo, como contratos habitacionais Minha Casa Minha Vida tradicionais. Isso acontece porque a PPP é um contrato administrativo de longo prazo, e por este motivo precisa ser analisado sob a perspectiva de fluxo de caixa descontado. Em suma, o investidor privado faz uma obra (constrói o ativo) e depois segue com ele prestando diversos serviços associados ao ativo por um prazo longo, recebendo contraprestações pecuniárias periódicas até o final do prazo contratual.
PPP é a contratação da prestação de um serviço, e não de uma obra. Ou seja, a prefeitura, numa PPP habitacional, contrata a prestação de serviços habitacionais (manutenção dos edifícios, trabalho social, gestão da carteira, etc.), e não apenas da construção de um empreendimento habitacional. Outra informação relevante, no caso de PPP de Locação Social, é que as unidades habitacionais reverterão ao bem público ao final do contrato. Ou seja, no contrato desse tipo de PPP a prefeitura contrata também a construção de um parque público de habitação social.
A conta de uma PPP não é linear, justamente por ser um contrato de longo prazo. Para entender o modelo financeiro de uma concessão de serviços públicos, é necessário analisar um fluxo de caixa da operação e observar os ganhos da prefeitura ao trazer todos esses montantes a valor presente por meio de uma taxa de desconto que represente adequadamente todos os riscos envolvidos. Essa taxa é calculada pelo custo médio ponderado de capital – WACC.
Qualquer cálculo financeiro estimado linearmente sobre uma PPP, tal como somar pagamentos e dividir pelo número de unidades ou por meses de pagamentos, estará obrigatoriamente errado e não refletirá os reais custos e/ou ganhos para o poder público. O documento que apresenta corretamente esta análise é obrigatório para qualquer PPP, exigido pela Lei Federal 11.079/2004, e se chama Análise de Value for Money.
Saiba mais:
Blog do Trevisan 