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Estudo de viabilidade econômica de empreendimentos imobiliários – Segunda Edição

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Esta segunda edição do livro mais vendido sobre o assunto traz, além de todo o material original revisado e ampliado, o dobro do material publicado na edição anterior, incluindo conceitos de criação de valor econômico, como EVA, MVA, Goodwill, métricas de aferição por fluxo de caixa, e apresenta o conceito de Project Finance e a norma técnica brasileira (ABNT NBR) pertinente.

Guia prático em linguagem direta para o estudo de viabilidade econômico-financeira de empreendimentos imobiliários, fornece desde o básico de análise de fluxos de caixa, passando pelos conceitos de matemática financeira até ferramentas de apoio a decisões complexas, sempre tendo em foco o mercado imobiliário. Ao longo de todo o livro, as etapas são mostradas passo a passo, e conceitos como a análise de sensibilidade e o cálculo de taxas de risco e remuneração do capital em empresas alavancadas podem ser construídas em planilhas eletrônicas. Mostramos também como utilizar dados da inteligência de marketing da empresa para a obtenção de excelência em resultados operacionais através da seleção precisa da Taxa Mínima de Atratividade para o projeto. Ao longo do livro é apresentado um exemplo para o acompanhamento dos conceitos e a construção de um modelo personalizado de análise.

O investimento imobiliário oferece boas possibilidades de ganhos, mesmo em momentos de crise econômica. Isso acontece por uma série de fatores, como o longo ciclo operacional, os altos investimentos iniciais e riscos decorrentes. Além disso, a partir do período entre 1994 e 2004, maior segurança jurídica ao empreendedor, ampliação da oferta de crédito habitacional e maior estabilidade econômica e política ampliaram as possibilidades de ganhos com menores riscos. O mercado cresceu e amadureceu. Grandes incorporadoras brasileiras, cheias de projetos viáveis e bancos de terras (landbank) indiretamente ampliados pelo Estatuto da Cidade, abriram o capital para brigar por participação de mercado. E, num mercado bastante pulverizado, sobrou ainda muito espaço para as pequenas e médias incorporadoras também, já que as estruturas centralizadas das líderes deste mercado não conseguem compreender nem captar oportunidades dadas pelas especificidades locais. Quem soube formatar adequadamente seu produto teve resultados muito interessantes, o valor de mercado dos imóveis aumentou junto com a viabilidade de crédito, enquanto a oferta demorou para se adequar a um novo patamar. Ao mesmo tempo, a estrutura de custos encareceu mais lentamente e os riscos conjunturais se reduziram.

Apesar do tempo que se passou desde então, e dos ajustes que foram feitos, as oportunidades ainda estão presentes. Mas o investidor precisa saber analisar bem o projeto, porque os riscos do longo prazo de maturação estão sempre rondando o mercado imobiliário. Muitos analistas em atividade acreditam que uma simples análise de fluxo de caixa com o ferramental básico de matemática financeira é suficiente, o que não é verdade.

Em minha experiência no mercado imobiliário e de crédito habitacional nunca encontrei um projeto bem formatado que não tenha deixado um sorriso no rosto do investidor ao final do processo.

Introdução à administração do escritório de arquitetura

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Alguns conhecimentos e ferramentas para a gestão e o planejamento de escritórios são quase desconhecidas entre arquitetos. Este ofício tem grandes oportunidades de ganhos e de projeção no mercado, em geral desperdiçados simplesmente por falta de ações simples – algumas vezes por simples desconhecimento, outras por falta de interesse nas atividades de gestão e planejamento de negócios.

Este livro está dividido em quatro partes. A primeira, conceitos de administração, é uma apresentação de conceitos fundamentais necessários para entender as demais partes. As três partes seguintes, marketing de serviços de arquitetura, preço e custo do projeto de arquitetura, e gestão de pessoas da arquitetura, referem-se a três campos da administração em que os arquitetos mais cometem equívocos.

Este trabalho segue tal divisão para facilitar o acesso rápido a uma informação procurada, além de permitir que um aspecto de interesse seja lido isoladamente, como um guia. Esta classificação reflete uma tradicional divisão funcional das empresas, que inclui também a área operacional (assunto de 99% das disciplinas de graduação). Apesar da organização do livro refletir também a segmentação do raciocínio da gestão de uma empresa, é importante que fique clara a necessidade de se manter uma visão global em qualquer decisão, em qualquer setor. Foi justamente isto que motivou a superação da divisão funcional nas empresas.

Avaliação econômica de imóveis – o método da renda

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A atividade que melhor remunera os avaliadores de imóveis, e um dos melhores honorários para arquitetos, urbanistas e engenheiros ganha agora um guia completo e de fácil entendimento. O autor destrincha a complexidade da avaliação de empreendimentos de base imobiliária pelo método da capitalização da renda (avaliação econômica) de forma tranquila e numa linguagem acessível a avaliadores, gestores, investidores, estudantes, pesquisadores, profissionais do ramo imobiliário e demais interessados no assunto.

Este é um guia sistematizado que permite a compreensão geral e procedimentos avaliatórios para empreendimentos de base imobiliária, cobrindo todos os conceitos necessários para a construção de um laudo profissional, desde os conceitos básicos de matemática financeira e avaliação econômica de projetos (VPL, TIR, TIR-M, payback descontado, etc.), passando por conceitos clássicos de medida de criação de valor econômico (valor econômico agregado, goodwill, indicadores refinados), métricas de qualidade econômica (EBIT, EBITDA, NOPAT, ROI, ROE, etc.), custo de capital próprio (CAPM) e total do investimento (WACC), chegando a conceitos mais avançados, como a medição de criação de valor através da análise de fluxo de caixa descontado (CVA, CFROI, CFROI de período único, CFROGI) concluindo com o valor do empreendimento de forma fundamentada.

Conceitos de base são abordados ao longo do livro, suprindo uma deficiência de conhecimento econômico-financeiro dos cursos de graduação em arquitetura e urbanismo ou engenharia civil, subsidiando o leitor com a apresentação de documentos, técnicas e indicadores como demonstrativos contábeis, alavancagem operacional e financeira, CAPEX, RevPAR, e até uma discussão aprofundada da Norma Técnica brasileira que trata do assunto: a NBR 14.653-4.

Estrutura de capital de incorporadoras imobiliárias – teoria de pecking order

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Assunto de interesse de investidores, gestores e técnicos, a Teoria de Pecking Order vem ganhando atenção das grandes corporações nas últimas décadas. Este trabalho trata do desempenho das incorporadoras imobiliárias brasileiras em suas estratégias de financiamento com capital de terceiros e na Bovespa, e é o resultado de uma pesquisa realizada na FEA-USP.

O motivo principal deste trabalho foi o período de crescimento e modernização que as maiores empresas brasileiras de incorporação imobiliária vivenciaram durante os anos 2000. Várias delas abriram o capital entre 2005 e 2007 e passaram a ter ações negociadas em bolsa. Neste trabalho, observamos se as teorias consagradas de estrutura de capital se aplicam a estas empresas especificamente, neste determinado momento histórico. As principais teorias observadas partem da proposição de irrelevância de Modigliani e Miller (1958) e seguem por seu desenvolvimento principal, do qual observamos especialmente a Teoria de Pecking Order (MYERS e MAJLUF, 1984), que supõe uma hierarquia de prioridades seguida pelas firmas ao buscar financiamento de seus projetos. A falta de consenso sobre o pecking order nos estimula ainda mais a pesquisar o comportamento dessas empresas à luz do conhecimento atual sobre o assunto. Foi utilizada a ferramenta de estudo de evento para buscar sinais do comportamento do mercado frente a notícias emitidas pelas firmas estudadas, em especial quanto à abertura de capital, emissão subsequente de ações em follow on (ampliação de capital próprio) e emissão de debêntures (ampliação de capital de terceiros).

55 interesses do empreendedor imobiliário

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Celebrando nove anos de existência do blog ricardotrevisan.com com mais de 30.000 acessos mensais vindos de mais de 120 países, reunimos neste trabalho, de um universo de mais de 400 textos publicados, os 55 textos mais lidos e comentados por empreendedores, investidores, profissionais e estudantes da área imobiliária.

Aqui você verá como o mercado imobiliário atual está raciocinando e sendo desafiado por assuntos como análise de mercado, riscos, fontes de financiamento, modelagem e planejamento de negócios. Os textos mais interessantes, na opinião de mais de 700.000 pessoas que trabalham no ramo são reunidos neste volume para facilitar sua consulta e objetivar seus negócios.

Condomínios de casas em São Paulo

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Os anos 1980 trouxeram às cidades brasileiras o crescimento da violência urbana e da respectiva percepção de insegurança. A classe média passou a procurar proteção fechando-se dentro de áreas muradas e monitoradas. Num primeiro momento, a procura maior foi por apartamentos, e isso reduziu substancialmente a área da habitação para as famílias habituadas a casas com cômodos espaçosos – especialmente a cozinha teve a maior redução de tamanho e provocou alterações profundas no modo de usar a moradia. Mas a insegurança e o alto custo da terra continuavam provocando rejeição cada vez maior à habitação unifamiliar de frente para a rua pública. Havia evidentes vantagens na habitação coletiva em forma de condomínios, que naquele momento eram essencialmente verticais.

As primeiras iniciativas de associação horizontal de habitações foi a de fechamento de loteamentos, como o empreendimento Alphaville Residencial (Albuquerque Takaoka), em 1975. Este tipo de empreendimento não é um condomínio porque a propriedade não é coletiva dos proprietários, não existe a figura da fração ideal do terreno. Cada proprietário possui o seu lote individualmente e o controle de acesso é feita por uma associação de moradores. Este modelo ficou conhecido como loteamento fechado, e atende às exigências legais de um loteamento qualquer para doações de vias, áreas verdes e institucionais ao poder público, além de ter uma tramitação de aprovação do projeto mais complexa que a de um condomínio.

Para melhor explicar a produção dos novos condomínios em São Paulo, foi necessário observar globalmente os resultados decorrentes da lei através da quantidade e regionalização da produção, projetos e padrões de produtos, classificação e motivações dos empreendedores, e uma pesquisa de como os moradores avaliam os condomínios onde vivem, realizada entre 2005 e 2006. Apresentamos, ao longo desta obra, dez projetos executados de diferentes padrões e regiões da cidade, o quanto se produziu por ano e por bairro, os motivos de suas configurações físicas finais, quem produziu, quem são e o que pensam os moradores a respeito dos imóveis onde estão morando.

Iniciamos a pesquisa levantando dados sobre as origens da tipologia de conjuntos de casas na cidade (Capítulo Um), passando pelo levantamento de dados e análise sobre a produção de condomínios de casas no município no período de consolidação da nova lei 11.605/94 (Capítulo Dois). Depois, entrevistamos os empreendedores (incorporadores imobiliários) de dez empreendimentos e o ex-secretário de habitação municipal Ricardo Pereira Leite (Capítulo Três), e fizemos dez estudos de caso (Capítulo Quatro). Por fim, fizemos uma pesquisa estruturada e quantitativa com quem melhor pode nos falar sobre os condomínios: os moradores (Capítulo Cinco), resultando em um diagnóstico e recomendações de projeto para desenvolvedores e arquitetos (Capítulos Seis e Sete).

O resultado foi surpreendente: mais de 70% dos moradores de empreendimentos recém entregues dizem que mudariam algo em seus condomínios, e mais de 30% do total de entrevistados alterariam um único aspecto específico espontaneamente citado pelos moradores. Obviamente os projetos não estão agradando, e quem souber se adequar aos desejos do mercado sairá na frente.

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