Incorporação imobiliária em terrenos com indícios de contaminação


Antes de tudo, é necessário entender que áreas contaminadas são diferentes de áreas com indícios de contaminação. As primeiras são aquelas em que houve investigação confirmando a presença de substâncias contaminantes, ou que seja constante de alguma lista oficial de áreas contaminadas (CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, etc.). Já as segundas, compõem um grupo muito maior, são todas as áreas em que, por algum motivo específico, existe a suspeita de contaminação (a qual pode ou não existir).

Segundo o LIC – Levantamento de Indícios de Contaminação, documento aprovado em conjunto entre várias instituições financeiras nacionais no âmbito da FEBRABAN, são potenciais fontes de contaminação (mesmo que tenham ocorrido no passado):

  • Descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto;
  • Respiros, bocas de enchimento, tubulações saindo do solo ou poços de monitoramento (poços piezométricos, por exemplo);
  • Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas;
  • Produtos químicos armazenados em recipientes de 20L ou maiores (bombonas, tambores ou sacos);
  • Corpos d’água (rio, poço, lago, lagoa), em especial poços sem outorga;
  • Manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, presença de animais mortos, gosto ou cheiro estranho na água;
  • Explosão ou incêndio, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás ou combustível.

A ocorrência de suspeitas num raio de 100m de distância do imóvel o coloca em situação de risco, e também é tratado como área com indícios de contaminação. Por isso, deve-se verificar atividades potencialmente poluidoras nesse entorno, tais como:

  • Indústrias;
  • Mineradoras;
  • Postos de combustíveis, abastecimento de veículos ou tanques de combustíveis;
  • Oficinas mecânicas, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria;
  • Bota-fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-velho, cemitério;
  • Armazenamento de resíduos;

Também deve ser observado se no próprio imóvel houve, no passado ou presente, uso para fins hospitalares, serviços de saúde ou algum tipo de comércio de risco.

Quando o imóvel se enquadra em algum destes casos que o coloque com indícios de contaminação, deve ser feito, em primeiro lugar, um Levantamento Básico por empresa especializada, assinado por um responsável técnico que dirá se a suspeita pode ser descartada. Se isto ocorrer, o imóvel está próprio para o uso.

Se o Levantamento Básico não descartar a contaminação, deve ser feita uma Investigação Confirmatória , que é um estudo aprofundado da situação ambiental do imóvel, com coleta de amostras de solo e água, por exemplo, e investigação físico-química. Se esta Investigação descartar a contaminação, o imóvel estará próprio para o uso.

Se a Investigação Confirmatória detectar a contaminação, deverá ser feito um Plano de Remediação da área e submetido ao órgão ambiental de sua região. Aprovado o plano, deverá ser feita a remediação da área com o acompanhamento do referido órgão, o qual dará o aceite somente após a constatação de reabilitação da área para o uso pretendido. Este aceite deverá ser dado formalmente pelo órgão ambiental estadual e averbado na matrícula do imóvel.

Em casos onde é exigido o acompanhamento e monitoramento da área, esta só será considerada remediada e reabilitada para o uso pretendido após esta declaração formal pelo órgão ambiental, o que pode levar anos para acontecer (é comum haver campanhas semestrais ou anuais de monitoramento ambiental). Também pode ser exigido um conjunto de medidas compensatórias, dependendo do caso.

Por isso, é muito importante verificar a regularidade ambiental do lote antes de sua aquisição pelo empreendedor. Esta recomendação também vale para contratos de permuta (dação em pagamento) envolvendo unidades prontas.

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