Quando alguém precisa se desfazer com urgência de um bem, dificilmente realiza a operação pelo seu valor de mercado. Para garantir a liquidez imediata, a pessoa acaba se vendo forçada a aplicar um desconto ao bem transacionado.
Para o cálculo teórico deste valor, considera-se o valor de mercado como valor futuro de um fluxo de caixa que tem também os desembolsos de despesas correntes. Por exemplo, no caso de um imóvel, as despesas com segurança, manutenção, energia elétrica, água, condomínio, etc.
Este fluxo, quando trazido a valor presente pela taxa que melhor representa o custo de oportunidade do proprietário, resulta no valor de liquidação forçada.
Para exemplificar, a partir da pergunta do leitor Silvio (vide perguntas abaixo), deixo aqui o exemplo numérico que forneci a ele para elucidar sua dúvida:
Saiba mais:
Blog do Trevisan 
Poderia deixar um exemplo de como calcular o valor de liquidação forçada de um imóvel rural?
Se o valor de mercado for R$ 1.000.000,00 quanto seria o valor de liquidação forçada?
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Prezado Douglas,
Segue um exemplo: o imóvel seria vendido em 6 meses pelo valor citado (R$1MM). Há uma despesa de manutenção do imóvel de 20.000 por mês, iniciando no mês 1 até o mês 6 (da venda). A taxa Selic é 13% a.a., a inflação anual é 6,40%a.a. Portanto, a taxa real é 6,2%a.a. ((1,13/1,064)-1). Convertendo em mensal, dá 0,5025%a.m. ((1,062^(1/12))-1).
Trazendo este fluxo a valor presente, o VLF é R$ 852.455.
Substitua os números pelos seus, e chegará no valor correto.
Um abraço,
RT
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Sr. Ricardo,
O tempo que vai demorar pra ser vendido o imóvel como é definido? pode demorar mais tempo que o esperado né. Pra imóveis rurais sempre devo usar essa formula da taxa Selic pela inflação anual? Eu sei chegar até o valor de mercado de imóveis rurais, porém pra sair o valor de venda forçada não estou conseguindo.
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Prezado Douglas,
Não tenho muita intimidade com imóveis rurais. Inclusive este tipo de avaliação não é feito por arquitetos ou engenheiros civis. Imóveis urbanos costumam ter liquidez média entre 3 e 6 meses. Quanto à taxa, o ideal seria você calcular seu WACC, que já explicamos aqui. Tendo estas duas variáveis, você conseguirá concluir sua avaliação.
Abraços,
RT
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boa tarde, fiz de todasa as maneiras que eu imaginei, e o calculo nao fechou.
vc poderia faze-lo mais detalhadamente?
obrigado
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Olá, Silvio
Me explique qual foi o ponto que você não compreendeu, por gentileza, para que eu possa elucidar.
O conceito é simples: basta subtrair do valor do imóvel todas as despesas mensais trazidas a valor presente. Para fazer isso, você pode simplesmente calcular o Valor Presente Líquido das despesas e retirar este montante do valor do imóvel.
Atenciosamente,
RT
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como aplico um taxa de risco sobre a taxa de liquidação forçada ja calcula com base na taxa selic?
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Prezado Frederico,
O ideal é utilizar o custo de capital. Acompanhe aqui no blog uma série de artigos sobre este assunto, começa na próxima terça-feira (7/mar). Ensinaremos a calcular essa taxa.
Para ser avisado sempre que houver novidades, assine com seu email no canto superior direito do blog.
Abraços,
RT
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calculada*
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Prezado Frederico,
O ideal é utilizar o custo de capital. Acompanhe aqui no blog uma série de artigos sobre este assunto, começa na próxima terça-feira (7/mar). Ensinaremos a calcular essa taxa.
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Abraços,
RT
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