PPP Locação Social Recife: uma nova era na habitação

O dia 26 de maio de 2026 é histórico para a habitação social (HIS) no Brasil, dia o leilão da primeira parceria público-privada (PPP) de locação social no país. Isso significa muito, e por vários motivos: um projeto que reúne (a) investimento em um inédito parque público de habitação social no centro da cidade do Recife (PE), (b) recuperação de uma estrutura abandonada, (c) retrofit de edifícios centrais para moradia com fachadas ativas, (d) intervenção em áreas centrais de preservação cultural, (e) investimento privado em creches e numa iniciativa cultural relevante (Orquestra Criança Cidadã) entre diversos outros mecanismos inovadores, recebeu uma proposta de investimento privado de mais de R$ 150 milhões para a construção, manutenção, operação, gestão condominial e trabalho de desenvolvimento social em, no mínimo, 1.128 unidades habitacionais.

O projeto agrupa as tradicionais vantagens das PPP com novidades relevantes específicas. Já é fato conhecido que as parcerias constituem contratos administrativos modernos com as seguintes vantagens, entre outras:

• O investidor privado só recebe com a obra pronta, na prestação do serviço, o que elimina os problemas crônicos de obras públicas paralisadas;
• A concessionária que constrói é a mesma que fará a manutenção e operação dos edifícios por décadas, o que significa (nas palavras dos próprios investidores) obras públicas de boa qualidade construtiva;
• A concessionária recebe de acordo com seu desempenho, ou seja, é desincentivada a prestar serviços públicos de baixa qualidade;
• Eventuais disputas são resolvidas por mecanismos ágeis de arbitragem, eliminando os riscos de contratos públicos parados na justiça;
• Contratos centrados no benefício a ser gerado, e não na forma de gerá-lo, trazendo inovação e modernidade aos serviços públicos;
• Matriz de riscos racional, alocando cada risco à parte que tem capacidade de geri-lo ao menor custo social;
• Entre outras vantagens características das PPP.

O projeto PPP Morar no Centro, da Prefeitura da Cidade do Recife inova ao trazer um novo conjunto de ferramentas às políticas públicas de habitação no Brasil. Algumas delas:

1. Política habitacional com a introdução da PPP de locação social, trazendo agilidade e versatilidade à provisão de moradias de interesse social;
2. Aproveitamento de uma estrutura de concreto armado abandonada no centro da cidade desde a década de 1970, algo agravado numa cidade litorânea, transformando-a num edifício residencial destinado a fins sociais;
3. Viabilização econômico-financeira de retrofit com investimento privado;
4. Mistura de rendas nos edifícios, fomentando o desenvolvimento social das famílias e promovendo o acesso democrático ã cidade;
5. Ocupação habitacional do centro;
6. Mistura de usos e fachadas ativas obrigatórias pelo contrato;
7. Não é uma contratação de obra pública, é a contratação de prestação de serviços habitacionais;
8. Não é só um projeto habitacional, é um projeto de desenvolvimento urbano integrado em área central;
9. Entre diversas outras vantagens e inovações.

A ideia inicial deste projeto surgiu da mente de um empregado da Caixa, Giuliano João Paulo da Silva, a partir de sua dissertação de mestrado em administração pública defendida na EAESP/FGV de São Paulo, em 2017. Em 2018, o projeto foi finalista de um concurso interno de inovação da Caixa (CaixaLab), quando firmamos nossa parceria. Em 2019 e 2020, participamos de reuniões no então Ministério da Economia para desenvolvê-lo no âmbito do Projeto Aproxima. Em 2021, o Governo Federal oficializa a iniciativa por meio do Decreto Federal 10.678/2021. Em 2022, a Caixa começa os preparativos para a estruturação de projetos-piloto neste segmento, e duas cidades são selecionadas: Recife/PE e Campo Grande/MS.

A cidade do Recife sempre foi vanguardista em habitação social, como nos zoneamentos especiais de interesse social (ZEIS) e de resistências urbanas históricas, como a da comunidade Brasília Teimosa. Tinha que ser no Recife mais uma vez, fazendo história e desbravando um novo caminho de soluções para o Brasil. Parabéns, Recife!

O projeto foi estruturado pela Caixa Econômica Federal (VIGOV) com recursos do FEP, apoio institucional do PPI (Casa Civil) e Ministério das Cidades/SNH, e consultoria técnica do consórcio formado pelas empresas Una, HighTech e Manesco. Mais de uma centena de profissionais qualificados participaram dessa construção ao longo desses anos.

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