A avaliação de imóveis e empreendimentos é regrada no Brasil pela norma técnica ABNT NBR 14.653, a qual observa também as melhores práticas internacionais. Qualquer imóvel que não gera renda é avaliado considerando a hipótese de venda (liquidação de ativos).
Porém, quando o bem gera renda, surge um novo entendimento sobre sua avaliação, porque passa a ser observado enquanto empreendimento (regrado pela parte 4 da norma ABNT NBR 14.653). Isso acontece porque a hipótese de sua venda pode não fazer sentido: num empreendimento, sua operação aproveita a sinergia entre todos os ativos envolvidos de forma a gerar um resultado superior à soma do valor de mercado de todas as suas partes componentes.
A diferença entre esse valor criado pelo empreendimento (criação de riqueza) e o valor da soma de todos os seus ativos tem sido estudada pelas ciências econômicas há muito tempo. Exemplificando apenas alguns conceitos, o Q de Tobin é um quociente obtido pela divisão do valor de mercado do empreendimento em operação (Vo) pela soma de seus ativos, com o objetivo de mensurar o quanto o empreendimento é capaz de criar riqueza em relação a seu ativo enquanto multiplicador:
Q = Vo / Ativo total
Outra forma de observar essa questão é medir a diferença entre esses montantes, ou seja, medir em valor monetário a diferença entre o valor de mercado do empreendimento em operação (Vo) considerando a contribuição de seus ativos intangíveis e seu ativo total (valor contábil do empreendimento). Essa diferença é conhecida como goodwill:
Goodwill = Vo – Ativo total
O Ativo total é fácil de observar, está no balanço patrimonial. Mas a questão central para a avaliação é como obter o valor de mercado do empreendimento em operação (Vo). Teoricamente este valor é superior ao valor de seu ativo total (se estiver sendo bem administrado), mas o quanto?
Essa questão é respondida a partir da aceitação do pressuposto de que:
O empreendimento vale hoje o que produzirá no futuro, expresso em fluxos de caixa futuros estimados, e descontados a uma taxa que expresse o seu risco.
Esse método que avalia o empreendimento a partir de sua capacidade de produzir renda (daí o nome método da renda) é c conhecido como método do fluxo de caixa descontado (FCD). Este método é amplamente utilizado em todo o mundo para avaliar empresas, empreendimentos, projetos, concessões públicas, oportunidades de investimento e qualquer outra iniciativa que gere a expectativa de renda futura.
E qual é o valor do empreendimento quando o Vo é inferior ao valor de seu ativo total?
Um empreendimento bem administrado terá Vo superior ao valor de seu ativo total (Vo > Ativo). Isso significa que está criando riqueza a seus controladores. Quando for encontrado um empreendimento em operação cujo valor de mercado calculado pelo Fluxo de Caixa Descontado for inferior ao valor de seu ativo total, significa que vale mais a pena interromper a operação e vender todos os seus ativos (hipótese da liquidação de ativos), já que sua operação não está sendo capaz de criar riqueza a seus controladores.
Em última instância, esse empreendimento está imobilizando recursos produzidos pela sociedade em geral, mas não está produzindo benefícios à mesma sociedade em patamar suficiente a justificar tal imobilização de recursos.
Neste caso, a avaliação desse empreendimento será feita pela soma das avaliações de cada ativo isoladamente, a qual será feita por outros métodos: pelo comparativo direto (MCDDM), pelo evolutivo, pela quantificação do custo etc., todos esses métodos também previstos na mesma norma técnica (ABNT NBR 14.653).
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